Alors, je tente d'éclaircir un peu ma question :
Coefficient d'emprise au sol : 0,4. Coefficient d'occupation des sols : 0,25. Cela donnerait au total 217 m² selon le calcul d'avant 1970.
Le terrain se situe dans une commune de 700 habitants dans l'arrière-pays d’[ÜB], Lac de Constance à 12 km de distance. Situation calme, vue magnifique sur la vallée. Versant sud.
Les terrains voisins sont bâtis de maisons unifamiliales, la plupart des terrains font plus de 800 m².
Après un entretien préalable avec le chef de village et l’urbaniste local, on nous a signalé que les appartements locatifs sont très souhaités, mais pas dans la limite maximale autorisée. La maison devrait s’intégrer un peu mieux dans la construction existante. Les conflits de voisinage doivent être évités. D’où la limitation à 15 mètres de largeur, avec une profondeur pouvant aller jusqu’à 13 mètres.
Les places de stationnement sont exigées à raison de 1 place pour les logements de moins de 60 m², 1,5 places au-delà de 60 m². C'était une déclaration orale, qui ne figure pas ainsi dans le règlement sur les places de stationnement, cela doit donc encore être clarifié.
Infrastructure. Dans le village, il y a une église, une auberge, une nouvelle maison communale où des événements ont lieu régulièrement – pour les jeunes et les moins jeunes. Une vie associative active. Il y a aussi une garderie. L’école primaire est dans la commune voisine, à 3 km. Là, on trouve également de nombreux commerces, des médecins, une pharmacie. Les écoles secondaires sont ensuite à [ÜB]. La liaison de bus n’est pas parfaite mais suffisante.
Avec des coûts de construction estimés à 2200 €/m², il faudrait que nous réalisions un loyer d’au moins 8,80 € pour que le projet soit rentable. L’observatoire des loyers prévoit actuellement un loyer hors charges entre 8,3 et 10 €/m².
Et maintenant nos réflexions.
Construction d’une maison jumelée avec 2 petits appartements au sous-sol, donnant de plain-pied à l’extérieur. Cela offrirait de plus beaux appartements plus grands pour des familles, mais ce n’est pas rentable pour nous.
D’où le souhait de 6 logements, qui seront bien sûr plus petits et plutôt destinés à des couples plus âgés. D’où aussi mon premier plan. En occupation par un couple, ce n’est probablement pas trop gênant si deux pièces débouchent sur le séjour, mais c’est différent avec des enfants. Les dimensions des pièces ne sont pas généreuses, mais ce n’est pas non plus inhabituel pour des appartements locatifs. Nous avons vécu longtemps dans une situation similaire avec 3 enfants.
L’accès par un escalier extérieur, nous l’avons réalisé de façon similaire dans un immeuble locatif de la famille de ma belle-famille. Cela fonctionne bien et aucun locataire ne s’en est plaint jusqu’à présent. Je vois plutôt un avantage à ce que chacun ait sa propre entrée. Les espaces de stockage ne sont pas strictement prescrits – du moins, je n’ai lu nulle part cette obligation. Mais éventuellement, des boxes pourraient être installés sous les places de stationnement en remplacement des caves, si celles-ci ne sont pas accessibles à tous.
Voilà, c’est à vous. J’espère que je n’ai rien oublié. Comme dit, il ne s’agit pas du plan exact – ce n’était qu’un exercice de réflexion pour rendre quelque chose visible.
Je suis heureux de recevoir d’autres idées.
Au cas où j’aurais oublié quelque chose d’important.