Financiamiento / Capital propio / Vivienda anexa - Pensamientos fundamentales

Un techo refrescante en una casa unifamiliar es tan novedoso e innovador como la calefacción en la pared del baño para cubrir la potencia térmica. Es decir, nada en absoluto. Son procedimientos que en parte están probados. Al igual que un pozo de aire para la ventilación controlada del espacio habitable.
Nada nuevo, nada emocionante, solo en el mundo de las empresas es desconocido o visto con reticencia, porque requiere conocimientos técnicos actualizados.

Si uno ve cómo las empresas ya se comportan con el diseño de la calefacción por suelo radiante, no debería sorprenderle.

Así es.
No es un dispositivo altamente complejo, moderno y sofisticado, sino física simple. Robusto, eficiente, sostenible. Sin embargo, el fontanero de la esquina te lo desaconsejará en un 99%. Simplemente porque no lo conoce. Él quiere vender su equipo de caldera de condensación de gas y poner suelo radiante. El asesor energético ya calculará con 18 m² de termosolar para que encaje...

Entonces necesito >5000 € de ingresos para financiar 500k. Ajá...

Es un comentario algo antiguo, pero solo quería responder brevemente. En general, un máximo de 100-110 veces el ingreso mensual no es inusual como recomendación para sumas máximas de crédito. Por otro lado, probablemente estés bastante alejado del caso estándar, por lo que esto tal vez sólo te sirva en parte. Muy pocos están en la situación de poder decir "en caso de duda, también puedo pagarme más"... por lo que es cierto que la mayoría probablemente no podría financiar esa suma con el salario. Solo para contextualizar, por qué muchos comentarios son como son.

No puedo evaluar por mí mismo si un banco lo haría de todos modos. El capital propio definitivamente reduce el riesgo total. Del mismo modo, los escenarios de alquiler seguramente ayudan. En conjunto es algo muy específico y muy distinto a la financiación estándar. Solo por eso, probablemente algunos rechazarán. Creo que la pregunta de cómo "los bancos" calculan ciertas cosas no se puede responder de forma general.

Ya es una publicación un poco antigua, pero solo quería comentar brevemente aquí. En sí, un máximo de 100-110 veces el ingreso mensual no es raro como recomendación para sumas máximas de crédito. Por otro lado, probablemente estés más alejado del caso estándar, por lo que eso podría ayudarte solo de manera limitada. La gran mayoría de personas no están en la situación de poder decir "en caso de duda, también puedo pagarme más"... por lo que es cierto que la mayoría probablemente no podría financiar esa suma solo con el sueldo. Solo para contextualizar por qué muchos comentarios son como son.

No puedo evaluar yo mismo si un banco lo haría de todas formas. El capital propio definitivamente reduce el riesgo total. Igualmente, los escenarios de alquiler seguro pueden ayudar. En general, es algo muy específico y lejos de la financiación estándar. Solo por eso, probablemente algunos rechazarán. Creo que la pregunta de cómo "los bancos" calculan ciertas cosas no se puede responder de manera tan general.

¡Gracias por tu respuesta!
Esa también es mi conclusión, después de poco tiempo. Simplemente es demasiado específico y apenas coincide con las condiciones y experiencias de la mayoría de los usuarios aquí.
Sin embargo, el tono a veces condescendiente y sarcástico de las reacciones me ha irritado un poco. Esperaba recibir más aportes constructivos, en lugar de solo respuestas superficiales de "no se puede". Pero bueno, probablemente hubiera debido presentar mi situación de manera más diferenciada y precisa.

¡Muchas gracias!

Yo (como financiador inmobiliario) veo una burbuja que está por estallar. Un ingreso mínimo (después de la pensión alimenticia) frente a una gran financiación. No veo ni una sola razón por la que deberías obtener el préstamo. El capital propio es bueno, pero insuficiente.

Desde mi punto de vista, el pago de la pensión alimenticia mata el proyecto con ese salario.
Sin eso, alguno de los intermediarios intentaría lograr que se apruebe.

Pero estaría aún muy lejos de una financiación saludable. Un 1% de amortización ni siquiera la Ing-Diba lo concedería. No es tan suicida. Con 250k€ de capital propio después de una venta forzada por algo que salió mal, la Ing-Diba casi no tendría ganancia / sólo gastos y tú un montón de deudas.

Pero en general, tema interesante :-)

También creo que con una arquitectura especial y una técnica doméstica especial hay que tener mucho cuidado en lo que respecta al valor de reventa. Eso puede salir rápidamente mal. Eso encarecerá la casa. Al mismo tiempo, 120 m² de vivienda principal + 60 m² de vivienda anexa no son adecuados para familias y por lo tanto el círculo de compradores ya está restringido.

Hoy todavía tuve que pensar un poco sobre el alquiler de la habitación de trabajo. Es realmente difícil decir si podría funcionar, ya que a menudo se exige como requisito que no tengas un lugar de trabajo en el trabajo. Busca en Google "FG München Urteil vom 07.10.2008 - 13 K 1037/06". Yo diría que más bien no. En el caso mencionado, el alquiler debe ser tratado como salario por trabajo.
¿Al final del día no es más o menos igual si pagas impuestos por ingresos por alquiler o por ingresos? Las cotizaciones sociales están limitadas y no aumentan más. Ambos también se tienen en cuenta para la pensión alimenticia.

Lo que puede ser interesante para ti: puedes descontar una parte de la amortización como previsión de jubilación privada en el cálculo de la pensión alimenticia. Puedes computar así el 4% de tu bruto. Seguramente marca una diferencia. Ten en cuenta también las correspondientes ventajas de vivienda. Lee las directrices de tu tribunal superior de justicia competente.

También creo que uno debe tener muchísimo cuidado con la arquitectura especial y la tecnología particular de la vivienda en lo que respecta al valor de reventa. Eso puede salir mal rápidamente. Eso encarecerá la casa. Al mismo tiempo, 120 m² de vivienda principal + 60 m² de vivienda para familiares no es adecuado para familias, por lo que el círculo de compradores ya está limitado.

Hoy tuve que pensar un poco más sobre alquilar la oficina en casa. Es realmente difícil decir si podría funcionar, ya que a menudo se requiere como condición que ya no tengas un puesto de trabajo en la empresa. Busca en Google "FG München Urteil vom 07.10.2008 - 13 K 1037/06". Yo diría que probablemente no funcione. En el caso mencionado, el alquiler debe tratarse como salario.
¿No es al final del día más o menos lo mismo si tienes que declarar ingresos por alquiler o por trabajo? Las cotizaciones sociales están limitadas y no aumentan más. Ambas cosas también cuentan para la pensión alimenticia.

Pero lo que podría ser interesante para ti es que puedes descontar una parte de la amortización como previsión privada para la jubilación al calcular la pensión alimenticia. Puedes imputar el 4 % de tu bruto. Seguro que marca la diferencia. Ten en cuenta también los beneficios de vivienda correspondientes. Lee las directrices de tu tribunal superior de justicia competente.

¡Gracias por tu aporte!
Como dije, la técnica de la vivienda es muy robusta y técnicamente poco exigente. Y los costes adicionales serán manejables durante la construcción. Pero principalmente me interesa ahorrar costes de consumo mientras viva aquí. Quiero calcular y planificar de forma consciente y ajustada. No quiero involucrarme en desarrollos de precios imprevisibles en el sector energético.
La eficiencia energética, la sostenibilidad y la autonomía también serán solicitadas dentro de 20 años. Probablemente incluso más que hoy.

Trabajo al 100% desde casa de forma remota. Tampoco necesitaremos una oficina a medio plazo y, de hecho, estamos distribuidos por toda Alemania. Actualmente la empresa está registrada en mi dirección. Eso puede seguir así o no en el futuro.
Por lo tanto, sería plausible que la empresa pagara alquiler aquí.
La diferencia es bastante sencilla: Básicamente es igual que la empresa lo pague o yo. Con la diferencia de que cada euro que yo gasto neto ya ha sido gravado con impuestos y cotizaciones sociales. Para la empresa, en cambio, son costes, el IVA se descuenta y reduce la ganancia, por tanto también los impuestos.
No tiene mucho sentido sacar más de unos 5000 € al mes en salario de la empresa. Por eso busco conscientemente alternativas legales. El cálculo de la pensión alimenticia en algunos aspectos se basa en importes fijos. Ejemplo coche: el aumento fijo por un coche de empresa es de 300 €. No se usa el valor real. Y en general, mucho depende también de la negociación con la oficina de menores. Pero un alto neto es difícil de discutir. Y antes de que venga algún comentario: llevo años pagando mi pensión a tiempo, a mis hijos no les falta de nada.

¡Muchas gracias por el consejo sobre la jubilación privada! ¡Suena muy interesante!

Saludos