Financement d'une maison individuelle avec subdivision de terrain - risque ou opportunité ?

J'avais compris que les garages sont "sous" le rez-de-chaussée, donc en quelque sorte au sous-sol/cave

Oui.

Le conseil municipal de Stuttgart est effectivement pour la densification systématique la plus brutale possible. Donc là où il y a une volonté (et de préférence pas de plan d’urbanisme), il y a un chemin...

Le plan d’urbanisme est en place. Mais oui, c’est le charme du quartier.

Une surconstruction massive, même partiellement possible ?

Le plan d’urbanisme dit ce qui suit :
Coefficient d’occupation des sols : 0,6 --> pour 335-350 m² = au moins 201 m², pour 300-315 m² = au moins 180 m². Cela devrait aller. De plus, le calcul est fait selon "l’ancienne méthode", ce qui, selon le conseiller, nous avantage légèrement (mais là, je décroche à un moment donné...)
Coefficient d’emprise au sol : 0,4 --> pour 335-350 m² = au moins 134 m², pour 300-315 m² = au moins 120 m². En supposant une maison de 6,5 m sur 12,0 m = 78 m². Cela devrait donc aussi aller.
I+U (ce qui permettrait sous-sol incluant garage, rez-de-chaussée, étage avec mur gouttereau)

La hauteur de la gouttière pourrait poser problème. Une dérogation est envisagée au moins partiellement. On ne peut bien sûr régler les détails qu’une fois que nous aurons acheté ou planifié.

N'oublie pas cependant de compter aussi le garage, la terrasse, l'allée et le chemin vers la maison.

N'oublie pas de compter aussi le garage, la terrasse, l'allée et le chemin menant à la maison.

Le plan d'occupation des sols date-t-il d'avant 1962 ? À l'époque, les terrasses et annexes n’étaient pas prises en compte selon l'article § 19.4 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols !

Depuis, il est valable : allée et chemin, garage, abri de jardin et piscine comptent dans la surface au sol (GFR), et peuvent dépasser la densité de surface de base de 50 % supplémentaires en total. Seule la terrasse est donc ajoutée à la densité de surface de base proprement dite.

Bonjour Schulan,
nous sommes en quelque sorte dans une situation similaire, tant du côté des revenus que de la planification.

Notre terrain fait 260 m². Nous prévoyons une construction avec un architecte sur une surface au sol de 8x10 avec rez-de-chaussée, étage et combles + sous-sol. De plus, deux bow-windows sont prévus.
Au total, nous arrivons à environ 180 m² de surface habitable + environ 65 m² de sous-sol. Nous planifions ici 3 chambres d’enfants (2 déjà existantes) de 15 m² chacune et les combles sont pour les parents.

Dans notre région également (Rhein-Main), les prix au m² sont extrêmement élevés et les terrains constructibles quasiment inexistants, c’est pourquoi je peux comprendre votre approche. Les personnes qui disent que 300 m² sont trop petits habitent soit dans des régions avec des prix correspondants, soit sont des très hauts revenus... En fin de compte, il y a toujours suffisamment d’espace de jardin pour bronzer, faire des barbecues, etc. Il faut aussi garder à l’esprit qu’un grand jardin demande beaucoup de travail et se demander si on ne préfère pas consacrer ce temps à la famille (sauf si on a une grande passion pour cela).

Au final, il n’y a pas de trop grand ou trop petit, il y a juste ce qui convient à la situation personnelle ou ce qui ne convient pas.

Je suis tout à fait d'accord avec toi. Le problème est que, pour les petites parcelles, il faut généralement faire plus de compromis et plus importants, bien sûr en fonction de la forme. Oui, personne ne peut se tailler un super terrain gratuitement, mais il est en général beaucoup plus facile d’installer une maison « normale » sans grands détours sur environ 500 m² que sur 300 m². Dans tous les cas, vous avez alors choisi la bonne approche en construisant avec un architecte indépendant (ou alternativement avec un maître d'œuvre très bon et flexible) pour tirer le maximum de la parcelle.

Cela devrait être ok.

Ça peut être, mais ce sera juste, car il s'agit de surfaces brutes et tu vises 180 m² de surface habitable.

De plus, le calcul se fait selon "l'ancienne méthode", ce qui, d'après le conseiller, nous avantage légèrement.

Cela s'applique au coefficient de surface au sol, pour le coefficient d'occupation des sols c'est un désavantage.

La hauteur sous gouttière pourrait poser problème.

Est-elle fixée ? Montre un peu plus du plan d'aménagement.

Le plan d'aménagement date-t-il d'avant 1962 ?

La date décisive est le 27.01.1990