Coûts estimés maison d'occasion

Je travaille dans le secteur du financement immobilier et je peux te dire que les experts ont aussi de très grandes marges d’évaluation dans leurs rapports d’expertise. Un rapport d’expertise coûte par exemple une sacrée somme au comité des experts. En fin de compte, c’est l’intuition et le portefeuille qui décident de l’investissement immobilier. Bien que ce ne soit pas tout à fait vrai : ce qui est décisif - même pour l’évolution future de la valeur - c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement !

Une expertise est toujours coûteuse, mais cela en vaut la peine. Car ce n’est que lorsque DaveS connaît la valeur exacte de la maison qu’il peut négocier avec le vendeur pour obtenir des conditions beaucoup plus avantageuses, n’est-ce pas ?

Et concernant l’emplacement ! L’emplacement qui était encore relativement abordable aujourd’hui peut complètement changer en deux ans. Un exemple en est Hambourg !
Au cours des deux dernières années, les loyers ont augmenté ici en moyenne de 21 % !

Cordialement

Il n’y a pas de prix fixe pour les biens immobiliers, mais différentes méthodes d’évaluation.

J’ai déjà utilisé plusieurs fois l’outil d’évaluation en ligne sur meineimmobilie.de et obtenu des données assez plausibles. Pour cela, il faut cependant connaître certains détails sur la maison. La valeur foncière, par exemple, est disponible ici en NRW sur borisNRW.de.

Mais ce ne sont que des « valeurs indicatives » !

Ensuite, je suis allé avec un expert en diagnostics immobiliers et un architecte pendant 2 heures dans la maison pour en savoir plus précisément. Pour cela, il ne faut pas un « rapport d’expertise » complet, mais simplement l’évaluation d’un spécialiste. Cela m’a coûté environ 150 € et je le recommanderais à toute personne souhaitant acheter un bien immobilier existant.

Éventuellement, cet expert/architecte planifie aussi les travaux de rénovation et déduit la première visite de leur coût.

Salut,
il y a un peu plus de 3 ans, lors de la vente de notre bien immobilier, nous avions fait réaliser une expertise de valeur.
Oralement, l'expert/architecte qui a effectué l'évaluation nous a donné une fourchette de prix.
La "valeur basse" et la "valeur haute" étaient environ 10 % différentes et nous avons bien sûr décidé
de retenir la valeur "haute" dans le rapport... :D

La première offre reçue correspondait assez exactement au montant de la "valeur basse".
C'était inacceptable pour nous, mais nous étions également – avec suffisamment de temps certes –
sous une certaine pression temporelle.
Finalement, un acheteur a rapidement été trouvé qui – à l’exception d’un petit montant – était prêt
à respecter nos attentes en termes de prix.

Par la suite, il s’est avéré que toutes nos "inquiétudes" de ne pas vendre la maison à temps
ou au prix visé étaient inutiles, car plusieurs autres intéressés potentiels avec une intention ferme d’achat se sont manifestés, que nous avons malheureusement dû refuser.

Pour avoir déjà une idée de la valeur possible du bien, nous avions calculé nous-mêmes avant de faire appel aux prestations de l’expert.
Pour ce calcul, nous avons pris en compte le prix de construction *de tous* les éléments
(c’est-à-dire aussi les aménagements intérieurs fixés, les aménagements extérieurs, le poêle à bois, la clôture, etc.)
et nous avons diminué cette valeur – ungeachtet d’un taux d’inflation – de 1 % par année d’utilisation.
Nous sommes ainsi tombés de manière étonnamment précise sur exactement la somme que l’expert a ensuite considéré comme la valeur "haute". Conditions cadres : maison individuelle isolée, quartier bourgeois d’une petite ville très bien équipée en infrastructures (~15 000 hab.) dans la proche périphérie d’une ville de 300 000 habitants.

Cordialement

Bonjour,
je me joins à vous ici.
Il s'agit de la question de savoir si c'est "culotté" d'offrir 48 000 au courtier alors que le prix demandé est de 70 000. Je suis trop faible pour bien négocier...

Données clés : maison mitoyenne délabrée, toiture plate défectueuse, doit être rénovée dans tous les cas. L'électricité et les fenêtres sont anciennes, la salle de bains aussi, moisissure partiellement sur les plafonds et les murs, car le balcon est aussi défectueux et l'eau pénètre également dans les murs. Jardin lui aussi totalement à l'abandon et envahi. Surface habitable 100 m², terrain 196 m², prix du terrain 80€/m². Le chauffage au gaz a seulement 5 ans, mais pas de ballon d'eau chaude.
La maison appartenait à une dame très âgée, récemment décédée. Je suis déjà allé dans la maison deux fois, la dernière fois avec mes parents, qui ont une certaine expérience avec les travaux. Ils estiment les coûts de rénovation à environ 65 000€ et m'ont conseillé de proposer 48 000. Juste à côté, une autre maison est en vente, qui est bien que superficiellement en meilleur état (toit étanche grâce à des réparations régulières), mais qui présente le même retard de rénovation, et qui devrait coûter même 90 000 !

Le plan est de faire une troisième visite avec un entrepreneur ami.
Mais comme je ne veux de toute façon pas payer plus qu'un certain prix (au maximum 52 000), je pense qu'il est préférable de faire d'abord mon offre puis de venir avec l'entrepreneur, si elle est acceptée... Sinon je ne fais que lui faire perdre son temps, ou qu'en pensez-vous ?
Le courtier et les héritiers savent certainement que les divers dommages doivent être réparés, il n'est pas nécessaire qu'un expert calcule exactement combien cela coûte... La valeur vénale des maisons est apparemment de 90 000 (j'ai parlé avec un voisin qui a payé 110 000 pour sa maison voisine déjà entièrement rénovée il y a un an).

Bonjour HuggyLilly !

Si la valeur vénale est d’environ 100 000 € et que tu veux investir 65 000 €, ta limite maximale est de 35 000 €.

Quand j’ai lu le post, mon prix était très vite à zéro, parce que : valeur du sol x surface = ~16 000 €, frais de démolition au moins 20 000 € => donc valeur zéro.

Ce qu’on peut encore prendre en compte, c’est la valeur du sol plus la structure brute, qui ici semble déjà très endommagée ou peut-être faible. Dans ce cas, disons 15 000 € pour le terrain et 15-20 000 € pour la structure, si elle en vaut encore la peine. Tu serais alors à nouveau à ~30-35 000 €.

Environ 50 000 € c’est définitivement trop, parce qu’alors tu engagerais en plus de ton temps et de ton travail environ 120 000 €, ce qui dépasserait déjà le maximum que valent les maisons (avec un équipement comparable). Ton travail supplémentaire +10-20 000 € serait alors ton « plaisir personnel », qui ne vaut la peine que si l’emplacement et la maison sont ton rêve.

Si tu veux que ce soit un rêve niveau prix, propose 30 000 € et attends que l’agent immobilier arrête de rire. Puis dis-lui calmement que ce n’est pas une blague et où tu peux remettre l’offre d’achat par écrit. Tu la remets alors de toute façon, que l’agent immobilier la veuille ou non, et tu attends voir ce qui se passe. Si quelque chose se passe, tout va bien – si rien ne se passe aussi.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,

merci beaucoup pour ta facture. Je n’ai pas prévu de démolir, ce serait difficile à cause de l’emplacement mal accessible. Il faudrait déjà raser toute la rangée (4 petites maisons)... Ok, alors je vais lancer l’attaque demain ! Bonne soirée. Cordialement, HL