Inconvénient d'une servitude de construction dans notre cas concret ?

Bonsoir,

j’espère que vous pourrez m’aider, car nous atteignons - au sens propre du terme - nos limites.

Le cas concret :
Nous possédons un terrain avec une maison. La maison est toutefois ancienne et nous voulons la démolir et reconstruire. Notre architecte a conçu une belle maison neuve. Le garage (construction en limite) a été prévu avec une hauteur de 3 mètres et une longueur d’environ 8 mètres. Nous sommes en train de préparer la demande de permis de construire et voilà : le géomètre s’oppose à un garage de 3 mètres de haut. Comme le terrain est en pente, le garage ne peut mesurer que 2,60 mètres de hauteur (donc du côté où l’on entre / de l’autre côté, il fait alors 3,40 mètres). Mais comme le garage s’intègre très élégamment architecturalement à la maison et à son toit, nous avons besoin de cette hauteur de 3 mètres du côté de l’entrée.

Le géomètre nous a conseillé de parler avec notre voisin et d’inscrire une charge foncière sur son terrain. Le voisin ne serait pas visuellement désavantagé si notre garage était un peu plus haut que la limite autorisée, car son garage (également construction en limite) est parallèle au nôtre et mesure actuellement 2,80 mètres de haut. Notre nouveau garage serait donc sur toute la longueur 20 centimètres plus haut que le sien. Cela ne le dérange pas vraiment pour l’instant.

Donc : supposons que le voisin accepte et que nous inscrivions cette charge foncière de 3 mètres sur 8 mètres sur son terrain, quel inconvénient concret aurait un éventuel futur acheteur de son terrain (s’il le vend un jour) à cause de cette charge ? Supposons qu’un nouvel acheteur planifie complètement son terrain, ne vaudrait-il pas toujours la règle classique qui impose pour les bâtiments d’habitation de respecter une distance de 3 mètres par rapport à notre terrain, mais qu’il pourrait construire un nouveau garage directement contre le nôtre ? Ou bien devrait-il à cause de cette charge reculer davantage sa construction ? Ce ne serait d’ailleurs pas du tout dans notre intention. Nous ne voulons pas que l’acheteur souffre de quelconques inconvénients. Nous voulons seulement construire notre nouveau garage 40 centimètres plus haut que permis, afin que la maison reste « élégante ».

Question supplémentaire : Y aurait-il une alternative à une charge foncière pour que nous puissions construire un garage plus haut ? Ne suffirait-il pas que le voisin donne son accord à la mairie ? Du genre : « ça ne me dérange pas que ce soit un peu plus haut que la limite officielle ». Ça ne me gêne pas en tant que voisin.

Et encore une idée : si nous nivelons le terrain de manière à ce qu’il ne soit plus en pente et que le géomètre réintervienne et mesure à nouveau, le garage pourrait-il alors atteindre les 3 mètres de hauteur ?

Un grand merci pour votre aide et vos éclaircissements.

Meike

Bonjour Meike,
d’autres pourront sûrement te dire quelque chose au sujet du remblayage et des futures règles de recul. Je ne peux que te recommander quelque chose au sujet de la charge de construction d’après ma propre expérience récente. Je pars du principe que vous n’obtiendrez pas d’autorisation pour l’élévation sans inscription de la charge de construction. Seule la charge de construction grevant la parcelle voisine suffira à l’autorité de construction. Une simple déclaration personnelle de ton voisin ne constituerait qu’une obligation personnelle. Celle-ci serait, par exemple, sans valeur en cas de changement de propriétaire. Cela ne suffira ni à l’autorité ni ne devrait vous suffire.
En effet, vous ne devriez pas vous croire en sécurité uniquement avec la charge de construction. Celle-ci représente uniquement un instrument de droit public et donc seulement l’obligation du propriétaire de la parcelle grevée envers l’autorité de construction. Ce ne sera complet que si vous obtenez en plus l’obligation de droit privé de votre voisin, à savoir par l’inscription d’une servitude dans le registre foncier de la parcelle voisine. En contrepartie, ton voisin aurait en principe alors aussi un droit à une indemnisation (rente ou autre).
Si vous renoncez à la servitude et pensez que la charge de construction suffit (et que ton voisin actuel accepte simplement la charge de construction), alors faute d’accord de droit privé, un futur propriétaire pourrait éventuellement avoir l’idée de faire valoir une revendication d’indemnisation contre vous. De plus, sans servitude inscrite, vous pourriez éventuellement rencontrer un problème lors de la revente de votre maison à l’avenir, car vos futurs acquéreurs ou leur banque financière pourraient exiger la servitude.

C’est précisément ce cas que nous avons eu récemment : nous sommes entrés en négociation de vente pour un terrain qui, il y a 17 ans, est issu de la division de deux terrains. L’accès ainsi que les conduites d’alimentation et d’évacuation passent par le terrain voisin (qui est la deuxième plus grande parcelle issue de cette division à l’époque). Lors de la visite, il a été dit que tout était inscrit. Lorsqu’il a fallu organiser le financement et que nous avons reçu les documents nécessaires de l’agent immobilier, nous n’avons obtenu que l’extrait de la charge de construction. Celle-ci était à l’époque une condition pour le permis de construire. Cependant, pour les raisons décrites, la charge de construction n’a pas suffi à la banque finançant. Ce n’est qu’après coup qu’il est apparu que les droits figuraient en fait également comme servitudes dans le registre foncier des voisins (ce que les propriétaires vendeurs avaient apparemment oublié pendant ces 17 années). Sinon, cela aurait été un empêchement de vente si les voisins n’avaient pas été d’accord pour une inscription rétroactive de la servitude au registre foncier.

Le géomètre qui donne le conseil sait-il à quoi ressemble la construction voisine ?

Je me demande comment on peut étendre les surfaces de recul sur un terrain voisin si le garage du voisin y est déjà construit. Est-ce même possible ?

Le problème est que le garage est trop haut pour être construit en limite de propriété. Avec 3 m ou 3,4 m, c'est quand même un sacré engin...

Bonjour Schubbiano

même si le voisin accepte une servitude, tu ne pourras pas construire le garage ainsi. Il est uniquement permis d’ériger une « hauteur moyenne » de 3 mètres pour un garage avec construction en limite de propriété. Donc : devant 3,40 mètres, derrière 2,60 mètres à la limite du terrain. Sinon, le garage n’est pas « autorisable ». Ton voisin ne peut rien y changer. Même si ton garage prévu est « sans autorisation », il doit quand même respecter ce principe.
Tu devras trouver une autre solution pour l’esthétique. Ainsi, tu n’as (légalement) aucune chance.

Steven

alors, en l'absence d'un accord privé, un futur propriétaire pourrait éventuellement avoir l'idée de faire valoir une demande d'indemnisation à votre encontre.

Est-ce vraiment le cas ? Je pensais que cela se prescrivait un jour... Je peux donc, en tant que nouveau propriétaire, exiger du voisin qu'il démolisse son garage vieux de 20 ans parce qu'il est un peu trop haut de quelques centimètres ?

: Aucune idée en ce qui concerne la prescription, etc. Et si une démolition serait proportionnée, je pense plutôt que non. Mais veut-on vraiment en arriver à un litige là-dessus ?