Cherche sur Google "Hinweise zu §§6 und und 73 Bauordnung NRW". Il est indiqué dans la note au paragraphe 11.1.1 que la privatisation de tout le bâtiment disparaît même si une seule partie est utilisée différemment.
Ensuite suit une phrase claire à ce sujet : >>Cela s'applique également lorsque la surface de toit du bâtiment est utilisée comme terrasse ouverte.<<
Oui, c’est justement ce dont je m’occupe quotidiennement pour mon travail.
Il faut lire cela différemment dans ce contexte, car cela se réfère à une utilisation (partielle) de la surface du toit qui se trouve à l’extérieur (!), on trouve par exemple en complément dans les explications NRW :
Pour les bâtiments qui se trouvent partiellement en dehors de la zone de recul (par ex. un double garage dans le recul latéral de la limite du bâtiment principal), cela s’applique aussi à la partie située à l’extérieur de la zone de recul.
En clair, cela signifie qu’un garage mitoyen de 3 m de large, qui est par exemple utilisé comme terrasse ouverte sur seulement 1 m, perd complètement sa privatisation. Cela a pour conséquence que cela ne déclenche pas uniquement une charge de construction de 1 m de profondeur sur le terrain voisin, mais une charge de construction de 3 m de profondeur.
Tant que l’on reste à l’intérieur, c’est-à-dire que la terrasse ouverte a un recul de 3 m, cette règle ne s’applique pas. On pourrait en effet, au lieu de la terrasse ouverte avec un recul de 3 m, aussi construire une pièce fermée sans qu’il soit nécessaire de la sécuriser par une charge de construction ni que cela affecte la privatisation du garage mitoyen.
Si cela était autrement, je me tromperais lourdement.
L’astuce avec le balcon sans contact au-dessus du garage mitoyen au lieu d’une terrasse ouverte sur le garage résout également ce problème : si l’on construit une porte-fenêtre pour accéder au garage avec par exemple 1 m de dallage, la privatisation de tout le garage est perdue. Si l’on construit le balcon sur la maison sans contact avec le garage situé en dessous, le balcon peut dépasser de 1,50 m du mur de la maison. C’est un peu paradoxal, mais c’est exact.
La distance devrait généralement en NRW s’orienter à la hauteur H du bâtiment (d’habitation), puis selon un facteur, soit 0,8 ; 0,5 ou 0,25 H selon l’emplacement…
0,25 ne s’applique à ma connaissance qu’en zones d’activité, mais cette valeur peut être atteinte dans des zones 0,5 grâce au privilège des côtés étroits, qui peut désormais être appliqué dans NRW à tous les côtés. Cela conduit toutefois assez vite à des hauteurs de bâtiment presque aberrantes, car avec 1 m de hauteur de parapet, le sommet du niveau où est placé le balcon pourrait atteindre 11 m (3,0 m / 0,25 = 12 m). Cela correspond pour une hauteur d’étage de 2,90 m au deuxième étage au moins, et pour 2,75 m au troisième étage, ce qui conduit presque nécessairement à un bâtiment de 4 étages voire 5, ou bien à une terrasse de toit en porte-à-faux d’un bâtiment de 3 à 4 étages d’au moins 14 m de hauteur totale. Autrement dit : cela ne convient pas pour les zones d’habitation normales, cela ne peut se produire que dans des pentes extrêmes avec petit terrain et/ou dans des centres-villes.
Avec les 3 m, on va déjà assez loin en pratique, ce n’est qu’à partir d’une longueur de bâtiment supérieure à 16 m que le privilège des côtés étroits disparaît pour la partie du bâtiment qui dépasse 16 m, et alors le bâtiment doit reculer de plus de 3 m dans cette zone. Mais ce sont alors déjà de vrais masses - celui qui s’installe cela en privé pour son usage exclusif peut aussi se permettre 1 m de terrain en plus.
Même dans des zones 0,8/0,4 il reste encore suffisamment de marge, pour des maisons unifamiliales ou bifamiliales les 3 m suffisent largement.
Cordialement
Dirk Grafe