Division de terrain construction en limite

Il m’est difficile de suivre tes paroles. Je vais essayer d’expliquer avec une image ce que je crois avoir compris :

Le bâti ancien se trouve sur un terrain d’environ 450 m²

Parcelle 335/4

La limite se situe du côté ouest du bâti ancien et continue vers le sud en direction de la rue.

La ligne rouge

Le bâti

Bâtiment 1

un atelier de menuiserie attenant.

Bâtiment 2

Vers 1960, une nouvelle extension a été construite, cette fois sur le côté nord du bâtiment, jusqu’à la limite de la parcelle voisine.

Bâtiment 3a, emplacement exact non visible

une autre extension sur le côté nord

Bâtiment 3b, emplacement exact non visible

Dans les années 70, une servitude de recul a été convenue et inscrite avec la parcelle voisine au nord.

Surface hachurée en vert

L’atelier a été « abandonné » et les locaux sont utilisés comme espace de stockage.

Bâtiment 2

Avant la division du terrain en 2006, l’ancien copropriétaire et actuel voisin a transformé dans les années 80 un atelier-annexe situé à côté de notre bâtiment actuel en maison d’habitation.

Bâtiment 4

La pièce fait aujourd’hui partie de son salon.

Bâtiment 5

une partie de la 1ère extension

donc bâtiment 2

Comme depuis 98 aucune autorisation n’est nécessaire pour les divisions de terrain, le contrôle de la légalité d’une division incombe probablement aux propriétaires d’un terrain. Ni l’administration, ni le service du cadastre ne vérifient la division. Même le notaire, avec qui on établit le contrat de division et d’achat, ne vérifie rien. Je suppose qu’il y a eu pas mal d’erreurs.

Oui, j’ai lu ça aussi. Heureusement pas possible en NRW. Votre contrat notarié ne précise-t-il pas que le vendeur confirme la conformité au droit de l’urbanisme du bien vendu ?

L’administration du bâtiment peut-elle nous contraindre ou contraindre le voisin à démolir ?

Seul un avocat spécialisé peut répondre à cette question. Mon avis : oui.

Toutes les constructions des bâtiments, donc les nôtres, disposent de permis de construire vérifiables.

Sauf la bande de 1,50 m de large qui devrait en fait être démolie.

Pourrions-nous modifier l’extension de manière à nous rapprocher autant que possible des dimensions d’un garage conforme à la limite ? Toit enlevé, longueur totale du mur mitoyen éventuellement réduite ? Reprise des surfaces de recul par le voisin ou signature ?

Beaucoup de choses sont envisageables. Mais pourquoi veux-tu tout démolir et laisser justement le bâtiment le plus problématique au regard du droit de la construction ?

Selon l’article 63 de la BayBO, il existe des possibilités de dérogation à certains articles, notamment l’article 6 sur les surfaces de recul. Y a-t-il une marge de manœuvre pour l’administration si les voisins s’entendent et que le droit public est respecté du mieux possible sans démolition ?

Il faudrait savoir exactement ce qui est prévu. Les dérogations ne sont envisageables qu’en dernier recours. Pour moi, la situation est la suivante : le bâtiment 2 est en partie illégal car la démolition partielle demandée n’a pas été réalisée. Le bâtiment 5 a été illégalement transformé en habitation. Une régularisation par inscription au registre foncier ou accord voisin n’est pas possible (recoupement des surfaces de recul). Une dérogation n’est pas envisageable en raison de l’illégalité des travaux et pour des raisons de sécurité incendie.
Si tu ne veux pas de problèmes avec le voisin, démolis tout, accorde-lui une servitude de recul contre indemnisation et installe ton garage là-bas.

Bonjour

Merci beaucoup pour le temps et les efforts consacrés à mon message mal compris et désolé de ne répondre que maintenant. J’essaie de rendre la situation plus compréhensible.

Le bâtiment n° 2 sur ton dessin n’a pas été étendu jusqu’à la limite nord et le n° 5 est un garage normal du voisin et le salon se trouve sur ton plan au n° 4.

Je peux peut-être mieux représenter ce qui est voulu sur une image et j’ai aussi réalisé un dessin à cet effet. J’espère que cela pourra servir, malheureusement je n’ai pas mieux réussi. Voir ci-dessous

Pour explication :

Nous utilisons aujourd’hui les anciennes salles d’atelier 2, 2a et 2b comme local de stockage/débarras. La surface hachurée en rouge représente la servitude de distance, qui s’étend sur les parcelles cadastrales 335/5 et 333/11.

Les extensions à l’intérieur de la structure ? de notre maison sur 335/4 ont toutes été approuvées à l’époque. Un changement d’usage des pièces 2, 2a et 2b n’a jamais eu lieu.

Le changement d’usage concernait un malentendu. J’ai découvert dans le plan d’entrée de la maison 9a des garages à l’intérieur de la maison et aujourd’hui c’est le salon du voisin. Que le voisin l’ait déclaré ou non m’est probablement égal.

Nous avons eu un court rendez-vous avec une avocate en droit de la construction qui, d’après son premier avis, ne voit pas de problème juridique actuel.

Selon elle, la limite de 2006 pourrait être illégale, mais cela n’a pas d’incidence sur l’état actuel du bâtiment sur notre terrain. Le bâtiment est approuvé dans ses dimensions et même après la transformation du bâtiment sur la parcelle 335 en maison d’habitation, notre bâtiment est protégé dans son état. La démolition partielle aux n° 2 et 2a n’a jamais été réalisée, mais apparemment selon les anciens propriétaires du terrain, il n’y avait pas de nécessité. Il semble qu’après l’achèvement de la maison n° 9a, aucun contrôle n’ait eu lieu et le propriétaire de 9a n’a jamais exigé cette démolition.

L’avocate a commenté la situation en disant qu’on s’écarte souvent des plans déposés.

Je n’ai pas posé de questions sur une éventuelle conservation de parties de l’ancien bâtiment dans le cadre d’une reconstruction. Mardi prochain, nous avons un rendez-vous à l’autorité de contrôle du bâtiment compétente pour demander en principe la constructibilité. Si la « limite EXISTANTE » est sans discussion, nous l’entendrons là-bas et saurons plus. Je ne peux cependant pas imaginer que l’autorité puisse nous ordonner la démolition si le bâtiment a été et est approuvé.

Nous souhaitons conserver une partie de l’ancien bâtiment car aujourd’hui s’y trouve le raccordement de la maison avec l’électricité, l’eau, le gaz et Internet qui approvisionne la maison actuelle.

De plus, se trouve aussi là la chaudière à gaz avec le chauffe-eau et nous planifions à l’avenir d’alimenter la nouvelle construction via les pièces de l’annexe. Nous voulons renoncer à une cave et dans la nouvelle construction un local technique qui, en raison d’un logement prévu, doit pouvoir être accessible à tout moment. Ensuite, je prévois une pompe à chaleur qui devrait idéalement être installée à l’intérieur afin d’éviter les nuisances sonores dans le voisinage. La ventilation pourrait aussi y trouver sa place ce qui offrirait certainement des avantages en termes d’espace et de bruit dans la nouvelle construction, que nous voulons optimiser au maximum.

Si j’évalue cela correctement, ce genre de transformation dans l’existant restant nécessite certainement un permis de construire et sera donc à nouveau vérifié juridiquement (notamment en matière de distances légales) et cela pourrait devenir compliqué.

Donc d’abord direction le service urbanisme pour se faire remettre les idées en place. Merci encore pour les contributions jusqu’ici. Voyons ce qui en sortira.

La surface hachurée en rouge représente la servitude d’espaces libres, qui s’étend sur les numéros de parcelle 335/5 et 333/11.

Cela n’a pas de sens. En 1972, il n’existait pas encore de parcelle 335/5. La surface de différence entre mon hachurage vert et ton hachurage rouge n’aurait pu être enregistrée qu’en 2006. Mais il aurait alors fallu en même temps une inscription pour le reste de la construction en limite, car un atelier déclenche des espaces libres, de même qu’une pièce avec un foyer, et même en cas de privilège, la longueur maximale du mur serait dépassée.

qui, selon sa première évaluation, ne voit pas de problématique liée au droit de la construction dans la situation actuelle.

... me laisse soupçonner que le rendez-vous de discussion a été trop court.

Selon son opinion, la limite est peut-être illégale depuis 2006

C’est ainsi que je connais les juristes.

même après la transformation du bâtiment sur la parcelle 335 en une maison d’habitation, notre bâtiment était et est protégé au titre de l'existence.

À mon avis, une thèse audacieuse.

La démolition partielle au n° 2 et 2a n’a jamais été réalisée, mais apparemment, du point de vue des propriétaires de l’époque, il n’y avait pas de nécessité.

Eh bien, je ne le ferais pas non plus si personne ne vérifie. Une démolition partielle demande beaucoup de travail, coûte de l’argent et on perd de la surface de stockage. Mais elle ne devient pas légale par inertie.

Cependant, je ne peux pas imaginer que l’administration puisse nous demander de démolir

Moi si.

Alors d’abord direction le service de l’urbanisme pour se faire recadrer.

Parfait. Tiens-moi au courant. Cas très intéressant.

Bonjour Escroda

Merci beaucoup pour ta contribution !

La servitude de distance ne fait pas de sens avec mes seules informations, tu as raison. La « lacune » est que la parcelle 335/4 a été agrandie vers le nord en 1992 par achat. Cette surface supplémentaire a ensuite été attribuée à la parcelle 335/5 lors de la division du terrain. Les deux propriétaires ont notarié que la surface acquise est destinée à l’usage exclusif du propriétaire de la future parcelle 335/5.

Notre servitude de distance concerne toute la longueur du mur de notre bâtiment et s’applique également aux ayants droit des anciens propriétaires, donc la prise en charge des distances devrait également concerner les parcelles 335/5 et 333/11. Le propriétaire de 333/11 m’a confirmé oralement une inscription dans son registre foncier. Je ne dispose pas d’un extrait du registre foncier pour la parcelle 335/5.
Selon l’acte notarié, aucun bâtiment ne pourra être construit à l’avenir sur cette parcelle, car elle doit être exclusivement utilisée comme jardin potager. À titre de note marginale.

Le dépassement de la longueur maximale autorisée du mur ou la construction en limite de propriété n’a été créé qu’en 2006 avec la division/délimitation de la limite sur notre bâtiment.

Le "appareil de chauffage" à gaz a été installé vers 2001. Par une entreprise spécialisée. Le ramoneur contrôle régulièrement. Aucune idée pourquoi cela peut être ainsi.

Nous laissons l’avocate sans commentaire. Perte de temps. J’espère que nous n’aurons pas besoin de personne à ce sujet.

Pourquoi estimes-tu que mon bâtiment n’a pas de protection légale acquise ?
Parce que les propriétaires de l’époque du terrain commun n’ont pas fait supprimer pour la distance du nouveau bâtiment 9a la partie de l’atelier de 9 qui aurait été nécessaire à l’obtention de l’autorisation de construire pour le bâtiment 9a ? Une interdiction d’usage et une obligation de suppression pour un bâtiment qui avait plusieurs permis de construire et a été construit conformément à ceux-ci ?
Il me semble plus probable que ce soit l’illégalité d’un bâtiment qui ne respecte pas (ou respectait pas) les distances requises, avant la division de 2006, laquelle lui a permis de réduire la distance pour la façade concernée (16 m privilège BayBO).
SI on annule la division, les deux bâtiments se retrouveraient sans limite avec leurs distances respectives, comme avant. Cette situation a été en quelque sorte « corrigée » par la délimitation pour le bâtiment résidentiel 9a.

Si une re-division n’est pas possible parce que la « maison d’habitation » du voisin ne respecte pas les distances nécessaires, alors que nous jouissons de la protection légale acquis pour notre bâtiment et ne souhaitons pas le démolir, l’autorité de contrôle des constructions n’aura certainement rien contre des propositions constructives qui, même si elles ne résolvent pas la situation, l’atténueraient au moins.

Nous prévoyons une réduction de la construction en limite de 26,80 m à 18 m, la suppression des ouvertures de fenêtres et la réduction de la superstructure sur l’annexe à une dimension « conforme à un garage ». Les murs feront au maximum 2,80 m de hauteur.

Il existe apparemment la possibilité de demander des dérogations aux règles de construction, les soi-disant dérogations / exemptions isolées.

Dans notre commune, le service compétent est le Landratsamt qui décide de telles demandes, donc j’aurai la semaine prochaine le bon contact sur place au cas où cela pourrait entrer en ligne de compte.

Du point de vue de mon voisin, il serait certainement avantageux que l’éclairage et la ventilation de sa parcelle s’améliorent et que mes fenêtres d’atelier donnant sur son salon disparaissent. Il ne s’opposera pas à une signature nécessaire.

On verra bien

Le « foyer » de la chaudière à gaz a été installé vers 2001. Entreprise spécialisée. Le ramoneur contrôle régulièrement. Aucune idée pourquoi cela pourrait être le cas.

Parce que ni l’entreprise spécialisée ni le ramoneur ne sont responsables de la conformité aux règles de construction. De plus, en 2001, il n’y avait pas encore de limite, de sorte qu’il n’y avait aucun indice d’une mesure non conforme aux règles de construction.

que mon bâtiment ne bénéficie pas de la protection du maintien

Donc, je doute seulement de la protection du maintien des bâtiments 2 et 2a...

Parce que les propriétaires de la parcelle auparavant commune n’ont pas fait démolir la partie de l’atelier du 9 qui empiétait sur la zone de recul du nouveau bâtiment 9a

Cette situation a été en quelque sorte « réparée » par la délimitation de la limite pour le bâtiment résidentiel 9a.

Désolé, je ne te suis pas. La nouvelle limite ne fait qu’aggraver les circonstances contraires aux règles de construction. Je vais me mettre dans la peau de l’autorité de permis :
La condition pour l’autorisation du changement d’usage du bâtiment voisin était la démolition partielle des bâtiments 2 et 2a. Comme cela n’a pas été fait, il faut soit annuler le changement d’usage, soit réaliser la démolition partielle pour rétablir des conditions légales. Je dois faire preuve de jugement en prenant la mesure qui entraîne la moindre charge. Entre un logement et un local de stockage, la décision est facile. Par ailleurs, tu es tout simplement en position de négociation défavorable, car tu planifies maintenant des modifications soumises à permis importantes. Tu demandes un permis de construire que je ne te délivrerai qu’une fois les problèmes légaux existants réglés.

Il ne refusera pas une signature nécessaire.

Alors peut-être que tout ira bien. Mais si les zones de recul se superposent, la signature du voisin ne servira à rien.

Il existe apparemment la possibilité de demander des dérogations aux règles de construction, dites dérogations isolées/libérations.

Oui, mais pourquoi te les accorderais-je ? Pourquoi ne peux-tu pas simplement construire un garage de 9 m en limite de propriété ou réduire le bâtiment existant suffisamment pour que cela convienne ?

Parce que ni l’entreprise spécialisée ni le ramoneur ne sont tenus de s’occuper de la conformité aux règles d’urbanisme. De plus, en 2001, il n’y avait pas encore de limite, de sorte qu’il n’y avait aucun indice permettant de reconnaître une mesure contraire au droit de la construction.

Je dois te contredire. Le chef de district des ramoneurs réceptionne les installations de chauffage selon §73 BayBO. Il vérifie la conformité de l’installation de chauffage selon le droit de la construction, le lieu d’installation, le système d’évacuation des fumées, etc.
Les dépendances 2a et 2b sont des constructions en limite de propriété depuis 1961/62 (lieu d’installation du chauffage).
Je crois qu’il y avait là des indices.

Donc je ne remets en question que la protection du droit acquis des bâtiments 2 et 2a ...

Avec quel contexte ?
J’ai trouvé un article dont je peux déduire que dans mon cas, une modification peut entraîner la perte de la protection du droit acquis. La division du terrain n’a pas entraîné la perte du droit acquis.

pour l’autorisation du changement d’usage du bâtiment voisin, il y avait la démolition partielle des bâtiments 2 et 2a. Comme cela n’a pas eu lieu, soit il faut annuler le changement d’usage, soit rattraper la démolition partielle pour rétablir une situation légale.

Le propriétaire A rénove son logement et a besoin d’une autorisation. Il ne l’obtient que s’il demande au propriétaire B s’il démolit une partie de son logement.
Cela est convenu oralement
(hypothèse, car je ne trouve rien).
Le neuf/la rénovation est achevé, non contrôlé, non demandé, les contestations expirent, quoi qu’il en soit.

Le propriétaire A n’a rien de écrit indiquant que le propriétaire B a jamais démoli une partie de son dépendance, et les autorités n’ont aucune raison ni possibilité d’obliger le propriétaire B à faire la démolition partielle. Comment le pourraient-elles ? L’annexe 2, 2a (et 2b) est légale depuis 1961.
Conséquence : le propriétaire A a entre 1983 et 2006 une construction illégale dont personne ne se soucie. Dans son plan de demande, ce qu’il désigne comme garage dans sa maison d’habitation devient entre 1983 et aujourd’hui un séjour.
En 2006 vient la division et la limite à la dépendance du propriétaire B.
Conséquence : le propriétaire A a désormais une limite, sur laquelle il peut réduire la hauteur de son mur, qui de 1983 à 2006 empiétait avec sa zone de recul dans l’annexe (plus ancienne et autorisée), à h 0,5 (16m privilège).
La propriété de B est vendue en 2007 suite à un décès.
Le nouveau propriétaire doit-il démolir ou construire un nouveau bâtiment/garage ? Solution étrange …

…ou rattraper la démolition partielle pour rétablir une situation légale.

Et une démolition ne rétablirait pas une situation correcte. Avec 1,5 m de distance à la limite actuelle, l’annexe ne serait pas protégée par la réglementation des zones de recul. En outre, le bâtiment perdrait sa protection du droit acquis à cause de cette mesure contraignante car il subirait une modification non négligeable.

Je dois exercer mon appréciation de façon à ce que la mesure prise soit celle qui entraîne la moindre charge.

Au vu du fait que comme décrit ci-dessus, le propriétaire A n’a pas respecté (n’a pas pu respecter) les zones de recul concernant l’annexe de B entre 1983 et 2006, et a transformé un garage dans 9a en pièce de vie (séjour), il faut effectivement examiner la charge avant que quiconque interdise l’usage.

Oui, mais pourquoi te la donnerais-je ? Pourquoi ne peux-tu pas simplement mettre un garage de 9 m à la limite ou réduire le bâtiment existant assez pour que ça convienne ?

Pourquoi détruire l’existant ? Je ne vois pas la base. En théorie, c’est facile de reconstruire un garage au même endroit. Mais je n’ai pas besoin d’un garage, mais d’une annexe qui est là depuis 1941. Seule l’utilisation actuelle peut poser question : « menuiserie ».
Le coût est aussi un argument pour nous.
Après démolition, il faut sécuriser la limite (le voisin a une terrasse close et un chemin à côté de l’annexe). Le raccordement électrique va dans l’annexe (un nouveau raccordement serait nécessaire). La pièce peut continuer à être utilisée comme atelier/dépôt dans son usage actuel (sans chauffage). (pas de cave dans la nouvelle construction).

…réduire le bâtiment existant assez pour que ça convienne ?

Je l’ai mentionné. Enlever les fenêtres, réduire la construction en limite, abaisser le toit et poser un toit de garage dessus.

Je regarde vers l’annexe (BayBO art.6 al.9 1.) avec des dérogations isolées concernant les zones de recul et les dimensions de la construction en limite de propriété dépassant 15 m.

Salutations