Développer un terrain constructible. Test de rentabilité pour débutants ?

S'il n'y a pas de pression pour vendre :
Attendre et boire du thé.
Avec un peu de chance, le terrain deviendra avec le temps un terrain à bâtir.

Merci d'avance pour toutes les réponses !

Mhm. Donc, moi-même, je ne souhaite pas construire là-bas. Comme je l'ai dit, mon centre de vie se trouve à environ 600 km au sud de l'Allemagne.

J'ai déjà parlé avec la commune. Ils disent qu'il existe une certaine demande pour ce genre de terrains constructibles et souhaitent que je les développe. Donc établir un plan d'aménagement et procéder à une viabilisation. D'autres terrains ont été et sont également viabilisés dans les environs proches.
Le terrain est en fait assez proche du centre-ville. À environ 250 m à vol d'oiseau de la place du marché.

Ne serait-ce pas une possibilité que je demande des offres au planificateur et aux fournisseurs de services, puis que je les additionne ? Pourrait-on procéder ainsi afin d'estimer les coûts de développement ?

Donc demander des offres à :
Planificateur
Fournisseur de gaz
Fournisseur d'électricité
Fournisseur d'eau potable
Assainissement
Construction de routes

Ou bien cette démarche serait-elle très naïve ?

Oui, tu veux en tant que profane lotir et établir un plan d'aménagement ? Je te prie, ça va mal finir et tu vas perdre de l'argent. Tu n’as qu’une chance, c’est d’évaluer la valeur et de la vendre à un aménageur. Ce ne sera pas non plus un terrain constructible. Personne ne lotira ni n’établira le plan d’aménagement si ce n’est pas à lui. Parle-en avec ta banque....

ou cette démarche serait-elle très naïve ?

Très bien. Pour répondre à cette question, tu dois d'abord répondre à quelques questions :

Une parcelle d'environ 3000 m² a été désignée comme « terrain à potentiel constructible » dans le plan d'aménagement.

Il n'existe pas de « terrain à potentiel constructible » dans le plan d'aménagement. Une possibilité de ce qui fait qu'un terrain devient terrain à potentiel constructible est que le plan d'aménagement y fixe une zone à usage d'habitation et que la commune a clairement indiqué vouloir y créer une zone constructible. Cela semble être le cas ici.
- Un nouveau plan d'aménagement a-t-il été établi ou un plan existant a-t-il été modifié ?
- Qui a demandé la modification et pourquoi ?
- Est-ce seulement ton champ qui est concerné ?
- Comment as-tu été informé ?
- Que studies-tu ?

Peut-être connaissez-vous un bon livre

Code de la construction (Baugesetzbuch)

Alors, je viens de vérifier à nouveau, c’est environ 5 600 m² et non 3 000. La surface est indiquée comme une possible zone d’extension. Et je sais que dans la même rue, il y a seulement deux mois, le plan d’urbanisme d’une surface similaire a été approuvé par le conseil municipal.
Ci-joint une vue aérienne.

- Un plan d’occupation des sols a-t-il été révisé ou un nouveau plan a-t-il été établi ?
- Qui a demandé la modification et pourquoi ?
- Est-ce seulement ton champ qui est concerné ?
- Comment as-tu eu connaissance de cela ?

malheureusement, je ne peux pas vraiment répondre à ces questions.
Je ne sais pas quand il a été modifié pour la dernière fois.
Un parent éloigné m’en a parlé.
Je suis ensuite allé à la mairie et j’ai regardé le plan d’occupation des sols. La surface y est hachurée. Je ne me souviens plus de la désignation exacte. Je pensais que c’était une terre d’attente pour la construction. Peut-être aussi une zone d’extension.

- Que fais-tu comme études ?

Géographie

Tu veux aménager en tant que profane et établir un plan d’urbanisme ? Je t’en prie, ça va mal finir et tu vas perdre de l’argent. Tu n’as que la possibilité d’évaluer la valeur et de vendre à un aménageur.

Ta réponse est certes un peu accusatrice, mais quand même intéressante sur le fond. Je ne savais pas qu’il est impossible en tant que profane de réaliser cela. Je pensais qu’on engageait simplement différentes entreprises pour réaliser les différentes étapes.
Pourquoi penses-tu que ça va forcément mal finir ?
Ah… donc je ne charge pas un aménageur d’aménager le terrain et de le payer pour cela, mais je lui vends le terrain qu’il revend ensuite plus cher. Dans ce cas, je vends sûrement à un prix bien plus bas que si je l’avais aménagé moi-même… hum…

Quelles possibilités me restent alors ? Est-ce que je vois cela correctement ?
A. Faire planifier par un urbaniste et reclasser en terrain constructible. Ensuite m’occuper moi-même de l’aménagement. (cela semble très difficile)

B. Faire établir un plan d’urbanisme et ensuite vendre le terrain comme terrain constructible non aménagé à un aménageur.

C. Vendre simplement sans plan d’urbanisme ni aménagement. Comme surface agricole. Pour une bouchée de pain.

D. Ne pas vendre.

E. ? F. ?
d’autres possibilités ?
Que feriez-vous à ma place ?

Merci d’avance pour votre aide !
Cela m’aide déjà beaucoup.

malheureusement, je ne peux pas vraiment répondre à ces questions

Bien, alors je me joins à la réponse du Nordlicht et réponds à ta question

ou cette approche serait-elle très naïve ?

par "Oui".

Pourquoi penses-tu que cela va forcément mal se passer ?

Imagine que tu aies hérité d’une Golf 1,2TSI. Maintenant, tu as entendu dire qu’on pourrait vendre une Golf R beaucoup plus cher. Un concessionnaire automobile te confirme qu’une Golf R rapporte beaucoup plus et juge une conversion intéressante. Tu demandes alors sur le forum Golf si quelqu’un connaît un maître mécanicien indépendant qui pourrait te conseiller, si quelqu’un peut recommander de la documentation sur la conversion et si demander des devis pour le moteur, la boîte de vitesses et l’homologation TÜV serait une démarche possible.
Peut-être que cet exemple te fera comprendre qu’une conversion ne sera jamais rentable pour toi, car la Golf R peut toujours être produite moins chère à la chaîne d’usine et qu’au mieux un atelier expérimenté, sans pression temporelle en utilisant des surcapacités occasionnelles, peut en faire un projet économiquement viable.
En tant que géographe en devenir, tu n’es pas si éloigné du sujet. Si tu peux donc t’imaginer travailler à l’avenir dans le domaine du développement territorial, tu peux bien sûr t’exercer ici (mais avec un grand risque financier). Parle alors encore une fois avec la commune et demande au développeur de l’autre plan B quelles étapes il a traversées, quels ont été les investissements initiaux et quelles résistances sont apparues.