Desarrollar terreno para construcción. ¿Prueba de rentabilidad para principiantes?

  • Erstellt am 06.04.2019 03:10:42

ghost

06.04.2019 11:25:21
  • #1
Si no hay presión para vender: Esperar y tomar té. Con suerte, con el tiempo la tierra se convertirá en terreno urbanizable.
 

wobbbel

06.04.2019 15:42:51
  • #2
¡Gracias de antemano por las muchas respuestas!

mhm. bueno, yo mismo no quiero construir allí. Como dije, tengo mi centro de vida a unos 600 km de distancia en el sur de Alemania.

Ya hablé con el municipio. Dicen que existe cierta demanda para esos terrenos y quieren que yo los desarrolle. Es decir, que redacte el plan de urbanización y realice la urbanización. En los alrededores también se han urbanizado y se están urbanizando otros terrenos.
El terreno está realmente bastante cerca del centro. Aproximadamente a 250 m en línea recta de la plaza del mercado.

¿No sería una posibilidad que yo pida ofertas al planificador y a los proveedores de servicios y luego las sume? ¿Se podría proceder así para estimar los costos del desarrollo?

Entonces pedir ofertas de:
Planificador
Proveedor de gas
Proveedor de electricidad
Proveedor de agua potable
Aguas residuales
Construcción de carreteras

¿o sería este procedimiento muy ingenuo?
 

Nordlys

06.04.2019 18:47:32
  • #3
Sí, ¿quieres como profano urbanizar y elaborar un Plan B? Te lo pido, eso va a salir mal y vas a perder dinero. Solo tienes la oportunidad de determinar el valor y venderlo a un promotor de urbanización. Tampoco se convertirá en suelo urbanizable. Nadie lo urbanizará ni elaborará el Plan B si no es el propietario. Habla con tu banco....
 

Escroda

06.04.2019 19:11:12
  • #4

Muy bien. Para responder a esta pregunta, primero debes responder algunas preguntas:

No existe el terreno esperado para construcción en el plan de ordenación territorial. Una posibilidad de lo que hace que un terreno se convierta en terreno esperado para construcción es que el plan de ordenación territorial establezca allí una zona residencial y el municipio haya indicado que quiere crear suelo edificable allí. Aparentemente, esto ha ocurrido aquí.
- ¿Se ha elaborado un nuevo plan de ordenación territorial o se ha modificado uno existente?
- ¿Quién y por qué motivo ha ordenado la modificación?
- ¿Está afectada solo tu parcela?
- ¿Cómo te enteraste de ello?
- ¿Qué estudias?

Código de la Construcción (Baugesetzbuch)
 

wobbbel

07.04.2019 02:54:44
  • #5
Bueno, acabo de verificar nuevamente, son aproximadamente 5.600 m², no 3.000. La superficie está indicada como posible área de ampliación. Y sé que en la misma calle, hace solo dos meses, el plan de desarrollo de un área similar fue aprobado por el consejo municipal.
Adjunto una imagen aérea.



lamentablemente no puedo responder bien estas preguntas.
No sé cuándo fue la última vez que se modificó.
Un pariente lejano me contó al respecto.
Luego fui a la oficina municipal y revisé el plan de uso del suelo. La superficie está representada con sombreado. No recuerdo la denominación exacta. Pensé que era terreno con expectativa de construcción. Quizás también área de ampliación.


Geografía


Tu respuesta es algo acusatoria, pero en contenido es interesante. No sabía que para un profano es tan imposible realizar algo así. Pensé que simplemente se contratan diferentes empresas para realizar los diversos pasos.
¿Por qué crees que necesariamente saldrá mal?
Ajá... eso significa que no contrato a una entidad urbanizadora para que urbanice el terreno y le pague por ello, sino que le vendo la tierra y él la vende después más cara. En ese proceso seguramente vendo a un precio mucho menor que si yo la hubiera urbanizado... mhm...

¿Qué opciones me quedan entonces? ¿Lo entiendo bien?
A. Que el planificador diseñe el plan y así reclasifique el terreno a suelo urbanizable. Luego yo mismo me encargo de la urbanización. (parece muy difícil)
B. Que se elabore un plan de desarrollo y luego venda el terreno como suelo urbanizable no urbanizado a una entidad urbanizadora.
C. Simplemente venderlo sin plan de desarrollo ni urbanización. Como terreno agrícola. Por una miseria.
D. No venderlo
E.? F.?
¿Más opciones?
¿Qué harían ustedes?

¡Gracias de antemano por su ayuda!
Eso ya me ayuda mucho.

 

Escroda

07.04.2019 09:21:47
  • #6

Bien, entonces me uno a la respuesta del Nordlicht y respondo a tu pregunta

con "Sí".

Imagínate que has heredado un Golf 1,2 TSI. Ahora has escuchado que se podría vender un Golf R mucho más caro. Un concesionario de autos te confirma que un Golf R genera mucho más dinero y considera que una transformación es razonable. Ahora preguntas en el foro de Golf si alguien conoce a un maestro mecánico que pueda asesorarte de manera independiente, si alguien puede recomendar literatura sobre la medida de conversión y si solicitar ofertas para motor, transmisión y la aprobación de la TÜV sería un camino viable.
Quizás con este ejemplo te quede claro que para ti la transformación nunca valdrá la pena, ya que el Golf R siempre puede ser producido más barato desde la línea de fábrica y solo un taller experimentado, sin presión de tiempo y aprovechando capacidades ocasionales excedentes, podría desarrollar un proyecto económicamente viable.
Como futuro geógrafo, no estás muy lejos en lo profesional. Si puedes imaginarte trabajar en el área de desarrollo territorial en el futuro, claro que puedes practicar aquí (aunque con un gran riesgo financiero). Entonces habla otra vez con el municipio y pregunta al desarrollador de otro plan B qué pasos ha seguido, cuán grandes fueron las inversiones previas y qué resistencias se presentaron.
 

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