Vente de terres agricoles / terrains à potentiel de construction à des particuliers au lieu de la commune

Je peux donc être calme en fait

C’est dommage que tu n’aies ni répondu à ma question ni suivi mon conseil.

Procédure de répartition

On appelle cela une répartition. C’est décrit dans la première section de la quatrième partie du code de l’urbanisme (Baugesetzbuch).

Eh bien, le droit de préemption était d’abord une inquiétude exprimée.

Que le droit de préemption existe ou non est probablement sans importance ici, ainsi que les montages en SARL – Ernie veut simplement un terrain constructible.

Comme je paie plus que la commune, vous pouvez difficilement suivre

Si une procédure de répartition de terrain constructible est prévue, cela importe peu à la commune. L’évaluation de la valeur foncière se fait sur la base des données de l’année précédente. Le prix d’achat que tu as payé n’a donc aucune influence. Peu importe ce que tu paies, ton terrain sera inclus dans la procédure de répartition selon la valeur foncière actuelle pour terrain brut. De là découle ton droit à une parcelle prête à être construite. Si tu achètes maintenant, tu ne fais pas une bonne affaire, tu t’assures simplement un droit légal sur un terrain constructible. Je ne peux pas juger si cela vaut 5 €/m².

Mais il était clair et rapide de sentir que la vente à moi n’était pas la variante privilégiée par la commune

Bien sûr que non. On économise quelques négociations quand on est déjà propriétaire soi-même. Il est plus facile de négocier avec un participant à la procédure de répartition sans intérêts impératifs qu’avec un acquéreur ayant des exigences de situation et de taille, qui en plus a payé selon la valeur foncière.

Les frais d’aménagement ont été indiqués entre 100 et 120 €/m². Je pense que c’est la commune qui s’en charge...

Oui, en tant que participant à la procédure de répartition tu n’as rien à voir avec ça.

Comme le champ est traversé dans la zone constructible – comment ne pourrait-il pas être aménagé ?

L’endroit exact où se trouve la surface du champ est sans importance pour la répartition.
Baugesetzbuch, § 59 Zuteilung und Abfindung
(1) Aus der Verteilungsmasse sind den Eigentümern dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke einschließlich Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke und entsprechend den nach den §§ 57 und 58 errechneten Anteilen zuzuteilen.
La zone dans laquelle se trouvera ton futur terrain constructible est déterminée par le plan local d’urbanisme. On te proposera plusieurs parcelles parmi lesquelles tu pourras choisir. Si tu tardes trop, les autres participants te piqueront les meilleures parts.

Et en plus dans le plan local d’urbanisme, le trou

Il n’y aura pas de trou dans le plan local d’urbanisme, les négociateurs devraient être très désespérés pour cela. La commune renoncera plus volontiers à la zone constructible.

Dommage que tu ne répondes pas à ma question

Le plan d’urbanisme n’est pas encore public. J’ai montré l’ébauche à la commune, qui sera prochainement soumise au conseil municipal...

Si tu achètes maintenant, tu ne fais pas une bonne affaire lucrative, tu t’assures seulement un droit légal sur un terrain constructible. Je ne peux pas juger si cela vaut 5€/m².

Mon calcul de profane était le suivant :
-Achat du champ pour 35€, annulation si le secteur n’est pas constructible avant la date X (risque des frais annexes d’achat)
-Coût total 115.500 + 5% de frais annexes = 121.275€

-Vente de 2300 m² à la commune pour l’offre actuelle de 30€ = recette 69.000€ (frais annexes non pris en compte)

-La surface restante de 1.000 m² est incluse dans la redistribution, je récupère environ 700 m² (30% de surfaces communes selon la [Gde])[FRAGE: Ces 30% de la redistribution sont-ils définitivement perdus ?]

-Coûts d’aménagement de 120€ pour 700 m² = 84.000 €

Conclusion :
Prix d’achat du champ : 121.275€
Vente partie du champ : -69.000€
Aménagement : 84.000€
Coût total : 136.275€ / 700 m² = 194,7 €/m²

Ce n’est pas une affaire en or, mais cela se situe dans la moyenne de la fourchette indiquée en €/m², même si 200€ seront très probablement dépassés. L’avantage serait éventuellement l’absence d’obligation de construire et un certain pouvoir de négociation face à la commune lors du choix du terrain...
Des remarques ?

Je vais probablement devoir revoir le thème de la redistribution foncière...

Merci d’avance !

Sans connaître les détails, je vais faire quelques remarques que tu devrais vérifier en les confrontant à la réalité.

Rückabwicklung falls es bis Datum X kein Baugebiet wird

Si le vendeur t’accorde cela, il doit être bien disposé à ton égard et pourrait alors accepter lui-même la réaffectation et te vendre à la fin un terrain constructible prêt à bâtir.

-Restfläche 1.000m² geht in die Umlegung, ich bekomme ca. 700m² zurück

Seulement en cas de répartition selon les surfaces (§58 Code de la construction). De plus, il faut prendre en compte la dernière phrase du premier paragraphe :
Dans la mesure où l’avantage de la réaffectation dépasse la contribution de surface mentionnée à la phrase 1, l’avantage doit être compensé en argent.
Cela signifie : tu devras probablement encore payer une compensation financière.
Dans le cas d’une réaffectation selon les valeurs (IMHO plus courante), selon ton modèle, tu investirais juste 1000*30€=30000€, ce qui te donnerait un droit à seulement 200m² à 150€/m² pour un terrain prêt à bâtir.

- Erschließungskosten von 120€ für 700m² = 84.000 €

Dans le cadre de la réaffectation, tu n’as rien à voir avec les frais d’aménagement. La commune s’en charge. Elle prélève donc aussi l’avantage de réaffectation (augmentation de valeur du terrain brut à terrain constructible). Si elle a bien organisé l’appel d’offres, il reste en général une jolie somme, sinon en cas de mauvaise planification elle en paie. Ton influence à ce sujet est nulle, les participants à la réaffectation ne s’intéressent qu’à la valeur d’entrée (terrain brut) et à la valeur de répartition (terrain constructible prêt à bâtir, sans contribution d’aménagement).
Je ne connais pas le calcul de la commune ni vos prix pour les terres agricoles, les terrains en attente d’affectation, le terrain brut ou le terrain aménagé. Pour le moment, il s’agit probablement du terrain en attente d’affectation de ton connaissance, puisque le plan d’aménagement n’est pas encore définitif. Ainsi, la commune prévoit sans doute de capter aussi l’augmentation de valeur du terrain en attente d’affectation vers terrain brut (d’où aussi le mécontentement vis-à-vis de ton intention d’achat), ce qui revient normalement à l’agriculteur. Tu devrais alors intégrer toute la parcelle agricole dans la réaffectation, car sinon tu entres avec trop peu de masse et tu devras en plus supporter les frais de bornage pour la division, sauf si une interdiction de modification a déjà été décidée. En contrepartie tu assumes le risque que la procédure de réaffectation et/ou l’aménagement s’éternisent (un participant à la réaffectation se révèle être un trouble-fête, aucune capacité abordable chez les entreprises de travaux publics, erreurs de planification, insectes Juchten, hamster des champs, lézard des murailles, chauve-souris, ...) et que tu ne puisses pas construire pendant des années.
Intervenir dans la procédure de planification, c’est un peu comme spéculer en bourse. Plus tu as de souffle, plus les perspectives de gains sont sûres.

pour les participants à la rétrocession, il ne s'agit que de la valeur d'apport (terrain brut) et de la valeur d'attribution (terrain constructible, exempt de contributions pour l'aménagement).

Dans quelle mesure la rétrocession entraîne-t-elle "automatiquement" la réalisation des travaux d’aménagement avant la redistribution du récipient à dés ? - j'ai récemment rencontré dans mon cercle d'amis un cas où la rétrocession avait eu lieu, mais aucun aménagement n’avait encore été réalisé ou même commandé entre-temps.

S'immiscer dans la procédure de planification, c'est un peu comme spéculer en bourse. Plus on a de souffle, plus les perspectives de gains sont certaines.

Le vieux Kostolany a dit un jour en substance qu’un bon spéculateur doit pouvoir se permettre de garder une action pendant la période entre deux guerres.

Dans quelle mesure la mise en remembrement s'accompagne-t-elle "automatiquement" de la réalisation préalable de l'aménagement avant la redistribution intermédiaire du gobelet à dés ?

Pas du tout. Il n’y a ni automatisme ni calendrier uniforme. Chaque commune peut procéder différemment. La référence est le code de la construction, qui laisse cependant une marge suffisante pour que le nombre de variantes de mise en œuvre tende vers l’infini.

J’ai récemment rencontré dans mon cercle d’amis un cas où un remembrement a été effectué, mais l’aménagement n’avait pas encore été réalisé ni même commandé.

Oui, c’est possible, car l’attribution dépend de la valeur du terrain dans la commune et non des coûts réels. Par exemple, à Posemuckel, un terrain agricole coûte 3 €/m², un terrain réservé à l’urbanisation 30 €/m², un terrain en gros œuvre 60 €/m² et un terrain constructible aménagé 180 €/m². Normalement, ces valeurs sont également utilisées comme base pour la zone de remembrement, sauf s’il existe des facteurs d’influence évidents conduisant à d’autres valeurs. L’évaluation est cependant une science en soi ; il faudrait questionner la genèse des chiffres au cas par cas concret.
Pendant que l’agriculteur cultive son champ d’une valeur de 3 300 m² * 3 €/m² = 9 900 €, un membre du conseil municipal expose lors de la séance la nécessité de désigner une zone constructible et propose la zone autour du champ. La majorité est d’accord et hop, la valeur du champ est multipliée par dix (99 000 €). Ensuite, le plan d’aménagement est établi, discuté, affiché publiquement, débattu, approuvé et hop, la valeur du champ double (198 000 €). Puis vient la décision de remembrement. Les valeurs sont à nouveau vérifiées, corrigées si nécessaire, et l’agriculteur entre dans la procédure avec 198 000 €. Le bureau de remembrement fait des propositions de parcelles sur la base du plan d’aménagement et les parties choisissent des lots selon leurs droits. Notre agriculteur peut donc choisir 198 000 €/180 €/m² = 1 100 m², éventuellement plus ou moins contre compensation selon la demande. Mais le moment où la commune commence l’aménagement est totalement indépendant de cela. Si le responsable dort, est en congé maladie longue durée ou a démissionné après avoir gagné à la loterie, cela peut prendre des années.

Pas du tout. Il n’y a ni automatisme ni plan d’action uniforme.

Alors je comprends ...

Lors du remembrement, tu n’as rien à voir avec les frais d’aménagement. C’est la commune qui s’en occupe.

... pas. Parce que ça donnait l’impression que des terrains viabilisés sortaient automatiquement du chapeau magique du remembrement (?)