Transformation d'un espace extérieur en terrain à bâtir - possibilités

Je me suis moi-même déjà étonné de cette frontière qui semble arbitraire,

Nous en avons ici assez souvent, surtout parce que les limites entre les zones intérieures et extérieures réelles s’orientent selon l’occupation du sol, peu importe à quel point une parcelle s’étend par ailleurs dans la prairie.

Dans le cas concret – comme je l’ai dit, je ne fais que supposer, donc je ne m’appuie pas sur des faits certains – je pars justement de l’apparence pour considérer que cette déclaration établit cette limite comme la transition entre une zone intérieure et une zone extérieure, c’est juste un excès d’obéissance anticipée. Car, comme dans ton exemple, les « limites » entre une zone actuellement zonée et son futur voisin ont typiquement cette allure. La zone zonée ne désigne pas nécessairement ici le périmètre d’un plan d’urbanisme formel, mais peut-être seulement celui d’un règlement de conception. En effet, cela se rencontre régulièrement ici : des zones où, d’un côté, seul l’article §34 s’applique donc pas de plan d’urbanisme formel mais tout de même des prescriptions concernant les alignements ou même la structuration des façades, ce qui est le plus frappant ici :

L’implantation côté rue des bandes de fenêtres n’est pas autorisée. Les ouvertures des fenêtres doivent être séparées par des piliers d’au moins 0,24 m de largeur.

Car ici aussi, nous sommes régulièrement confrontés à cela : des zones où seule la §34 est appliquée, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de véritable plan d’urbanisme formel, mais où il existe néanmoins des prescriptions concernant les alignements ou même la division des façades, le cas le plus flagrant ici :

Ouf, celui-là a vraiment tiré le gros lot avec ces prescriptions.

alors je dirais ceci : dans le voisinage, il y a une assez forte anarchie concernant l’apparence des bâtiments. Chez les voisins directs, toutes les maisons ont des aspects très différents. Il y a une vieille petite maison (les voisins du nord). La maison devant la rue est un grand immeuble collectif, la maison des beaux-parents une maison individuelle (toit en pente) des années 70 et la maison voisine située au sud est aussi une maison individuelle avec un toit en pente.
clairement, de telles prescriptions ne facilitent pas la construction d’une maison, mais on pourrait sûrement s’y arranger.

qu'une partie du terrain se trouve en zone non constructible

Quelle partie donc ? Où la frontière doit-elle passer ? Sur quoi est fondé le tracé de la limite ? Le plan d'aménagement du territoire est-il mentionné ?

et c’est pourquoi une construction est à considérer comme incertaine

J’adore les expertises d’évaluation :rolleyes:. Soit il y a de bonnes raisons d’affecter certaines parcelles à la zone non constructible, alors ces raisons doivent être mentionnées et les surfaces identifiées, et dans ce cas une construction non privilégiée n’est pas incertaine mais impossible, soit une affectation claire au regard du droit de l’urbanisme ne peut être faite, alors sans demande préalable de permis de construire recommandée, aucune évaluation n’est possible.

Arrière-pays

Ce mot figure-t-il dans l’expertise ? Quelle valeur cadastrale a été retenue ? Qui a commandé l’expertise et dans quel but ?
À mon avis, cette expertise ne devrait pas être accordée trop d’importance. La bonne voie me semble être ici la consultation de la mairie chargée des permis de construire. Le mieux est de dessiner ta maison souhaitée avec son accès directement sur un extrait agrandi du plan d'aménagement du territoire. Ainsi, l’administration doit d’abord avoir l’idée que ce n’est peut-être pas un terrain constructible, chercher, trouver et avancer des raisons convaincantes. Prends des notes pendant l’entretien pour que ton interlocuteur ne te serve pas des demi-vérités ou des clichés sans fondement.

La bonne démarche me semble être ici la consultation en construction de l’autorité de permis de construire.

Veux-tu dire par là uniquement l’autorité qui délivre le permis (par ex. le bureau du district) ou aussi celle qui émet un avis (par ex. la commune locale) ?

Tu parles seulement spécialement de l'approbation

Oui. La ville a déjà exprimé sa volonté par le plan d'aménagement du territoire.

Les plans d'aménagement du territoire sont souvent imprécis à cet égard.

Ces doutes sont en principe justifiés, mais ici à mon avis injustifiés, car la surface résidentielle dans le plan d'aménagement du territoire n'est pas déterminée uniquement par la limite cadastrale, mais aussi par la topographie avec chemin et cours d'eau. Pour moi, il y a sans aucun doute une surface constructible à l'est de la maison existante à l'intérieur de la zone résidentielle.
La grande question est de savoir si l'office du district se satisfait du plan d'aménagement du territoire ou si on exige là-bas une intention de planification contraignante de la commune sous forme de tout type de règlement. Comme il n’y aurait apparemment pas de règlements à grande échelle (cf. #15) qui pourraient être modifiés avec un effort relativement faible, il ne resterait qu’un nouveau plan d’urbanisme, dont l’élaboration est très improbable en raison des surfaces constructibles limitées.
Une autorité bienveillante à l’office du district ne réveillera pas le spectre de la « zone extérieure » et contournera largement la construction, un opposant à la construction prendra sa règle, reliera les murs extérieurs est des deux maisons à l’est au nord et au sud et dira : « Jusqu’ici et pas plus loin », ce qui ne permettrait qu’une annexe modeste à la construction existante.

Quelle partie ? Où doit passer la limite ? Sur quoi se fonde le tracé de la limite ? Le plan d’utilisation des sols est-il mentionné ?
J’adore les expertises immobilières :rolleyes:. Soit il existe de bonnes raisons pour classer certaines parcelles en zone extérieure, alors ces raisons doivent être précisées et les parcelles identifiées, et dans ce cas une construction non privilégiée n’est pas incertaine mais impossible, soit il est impossible de faire une désignation claire en droit de l’urbanisme, et alors sans demande préalable de permis de construire recommandée il n’est pas possible d’évaluer.

Une demande préalable de permis de construire a été recommandée. Je cite l’expertise immobilière. Rien de plus n’y est contenu. Pas d’image ni rien qui montrerait la limite. C’est pourquoi je ne sais pas non plus d’où viennent les 900 m² de terrain constructible ni la taille de l’arrière-pays. Estimation ? Le plan d’utilisation des sols n’est pas non plus mentionné :

Après consultation avec le LRA, la construction d’une maison individuelle supplémentaire sur la parcelle ne peut être déterminée qu’avec une demande préalable de permis de construire concrète. Comme une partie de la parcelle se trouve en zone extérieure et que, entre autres, des institutions telles que l’office de protection de la nature et l’armée fédérale doivent également approuver une demande de construction, cela doit être considéré comme très incertain.
Pour cette raison, 900 m² de la parcelle ont été évalués comme terrain constructible. La surface restante est, selon l’état actuel, classée comme arrière-pays ou jardin et évaluée avec une valeur moyenne de 28,25 €/m².

J’aurais dû le mentionner dès le début. Cela vous aurait peut-être simplifié les choses. Désolé pour ce complément d’information.

Peut-être ai-je aussi mal interprété toute l’affaire en ce qui concerne la zone extérieure, à la lecture de cela avec les connaissances que vous m’avez désormais données. Je pensais aussi que la zone extérieure était reconnaissable par la présentation dans le Bayernatlas. Mais à en juger par ce que l’on dit maintenant, la zone extérieure pourrait commencer quelque part sur la parcelle. Où exactement, personne ne le sait vraiment.

Ce mot figure-t-il dans l’expertise ? Quelle valeur foncière a été prise en compte ? Qui a commandé l’expertise et dans quel but ?

Oui, voir ci-dessus. L’expertise a été commandée par les beaux-parents, car ils voulaient réfléchir à la planification future. Garder la maison et la parcelle / vente partielle de la parcelle / construction par la famille elle-même.

Le mieux est que tu dessines ta maison de rêve avec une voie d’accès directement dans un extrait agrandi du plan d’utilisation des sols. Ainsi, l’autorité devra d’abord envisager que ce n’est peut-être pas un terrain constructible, chercher, trouver et avancer des raisons valables et convaincantes. Prends des notes pendant la discussion, afin que ton interlocuteur ne te renvoie pas avec des demi-vérités sans fondement ou des banalités.

Merci pour cette proposition très concrète. C’est justement ce genre d’aide que j’espérais en exposant ma demande.