L'implication de l'autorité de protection de la nature est-elle nécessaire lors d'une demande de permis de construire préalable ?

Bonjour,
merci pour ton retour.

On ne l’obtient pas, on le consulte. La plupart sont de toute façon disponibles en ligne.

Comme je l’ai déjà écrit : je n’ai pas reçu de plan d’aménagement des sols. Il n’est pas accessible en ligne.

Pour clarifier, avant que tu ne le répètes plusieurs fois : ce n’est pas toi qui expliques à la commune ou à l’administration comment est la situation publique. C’est eux qui t’expliquent ! Et on ne clarifie rien, ce sont eux qui t’éclairent !
Et même s’il y a quelques incapables dans les administrations (il y en a partout), on peut quand même supposer qu’ils savent ce qu’ils font.

J’aimerais que tu lises attentivement les contributions des autres lecteurs. En effet, j’ai écrit que j’ai examiné le plan d’aménagement des sols avec les employés de la commune. Selon ce plan, le terrain est à 2/3 en zone à l’intérieur du périmètre urbain. Ces « incapables administratifs » me l’ont confirmé oralement et par écrit. La situation publique est donc telle que je l’ai déjà décrite. Si un employé de la préfecture fait des déclarations contradictoires sur le plan d’aménagement des sols et donc sur la situation publique, je ferai valoir mon droit et lui ferai comprendre cela.

Non, bien sûr que non. C’est certain. En couleur sur le plan d’aménagement des sols.

Exact ! Et comme ce plan d’aménagement des sols en couleur indique clairement que plus de la moitié du terrain se trouve dans la zone urbaine intérieure, je vais devoir faire comprendre aux autorités, qui voient cela à tort autrement, le bon point de vue.

Bien sûr que oui. Cela éclaire un peu mieux les faits. Parce qu’honnêtement : la prévision est assez mauvaise si 1/3 est en zone intérieure non planifiée, donc en zone 34, et 2/3 en zone extérieure, puis éventuellement un croquis fait avec amateurisme, où il suffit de faire une erreur pour recevoir un refus.
J’en viens à dire que je vais élargir ma question de l’année dernière à la demande de renseignements sur la construction. Je parie que certaines règles n’ont pas été prises en compte.
Ps. Lis le code de la construction !

Comme je l’ai dit, j’aimerais que tu lises les contributions des autres lecteurs plus attentivement. Comme mentionné, 2/3 se trouvent en zone urbaine intérieure et 1/3 en zone extérieure. Et non l’inverse !
Je ne pense pas que nous ayons fait des erreurs « d’amateur » sur les plans. Le plan a été réalisé par un architecte ami qui nous a informés sur la raison pour laquelle il a précisément placé la maison à cet endroit du terrain… c’est que c’est précisément la zone où s’applique la zone urbaine intérieure non planifiée.
J’accepte volontiers ton pari. Nous avons demandé à deux employés responsables du service urbanisme de la commune comment ils voient les chances de succès d’une demande préalable de construction. Selon eux, il n’y a aucun problème si la maison est située sur la partie du terrain qui se trouve en zone urbaine intérieure et si la maison s’intègre dans le bâti existant.
Nous avons demandé à un architecte ami comment il voit les chances de succès d’une demande préalable de construction. Selon lui, il n’y a aucune raison pour laquelle on ne pourrait pas construire dans la partie du terrain située en zone urbaine intérieure.
Nous avons interrogé un entrepreneur en travaux publics pour avoir son avis sur les chances de succès d’une demande préalable de construction. Lui aussi est arrivé au même résultat.

Avant d’acheter le terrain, nous voulions sécuriser ces déclarations par une demande préalable de construction juridiquement contraignante. Mais puisque la préfecture évalue le projet de construction d’une manière fondamentalement différente (zone extérieure au lieu de zone urbaine intérieure non planifiée) que toutes les instances/personnes mentionnées ci-dessus, je me suis posé les questions déjà formulées plus haut. La préfecture peut-elle déclarer le terrain en zone extérieure alors que le plan d’aménagement des sols dit le contraire ? Ou bien y a-t-il eu une erreur par inadvertance à la préfecture…
Cordialement

a) Est-ce que le bureau du district peut simplement « décider » que le projet de construction est en zone extérieure ?

Non. Voici un texte d’un cas similaire avec la discussion sur la « zone extérieure dans la zone intérieure »
Citation :
Le Code de la construction distingue, en ce qui concerne les zones non couvertes par un plan d’urbanisme, uniquement entre les quartiers bâtis de manière continue (§ 34 du Code de la construction) et la zone extérieure (§ 35 du Code de la construction). Les critères déterminants pour cette distinction sont clarifiés dans la jurisprudence du Tribunal administratif fédéral. Ce qui compte pour l’existence d’un ensemble bâti continu au sens du § 34 du Code de la construction est dans quelle mesure la construction contiguë, malgré d’éventuelles lacunes, donne selon la perception de la circulation une impression de cohérence et d’unité, et si la parcelle concernée (encore) fait partie de cet ensemble [...]. Une surface libre entourée de constructions tout autour, qui est si grande que sa construction ne s’impose plus comme une continuation évidente de la construction existante et qui ne paraît donc pas comme une lacune, ne fait pas partie d’un ensemble bâti continu au sens du § 34, alinéa 1, du Code de la construction ; elle est donc considérée comme zone extérieure au regard du droit de la construction [...]. La proximité nécessaire des constructions pour constituer un ensemble bâti continu ne se détermine pas selon des critères géographiques ou mathématiques, mais sur la base d’une évaluation complète des circonstances concrètes du cas particulier [...]. »
Fin de citation

À retenir : L’attribution d’un terrain au §34 ou §35 dépend de l’existence d’un ensemble bâti continu.

J’ai plusieurs fois vérifié avec la commune en consultant le plan d’affectation des sols où commence et où se termine la zone intérieure non planifiée. Dans les plans soumis, la maison est bien sûr également dessinée uniquement en zone intérieure.

La commune peut donner un avis. Cependant, à ma connaissance, c’est en dernier lieu le bureau des constructions qui décide s’il existe réellement un ensemble bâti continu. Il existe à mon avis aussi des directives pour cela, que je ne connais pas en détail. En revanche, le plan d’affectation des sols n’a pas d’influence contraignante sur cette attribution !
Apparemment, l’administration ne voit jusqu’à présent pas d’ensemble bâti continu et a attribué le projet au §35. Cela peut être contesté – nous l’avons déjà fait avec succès. Mais comme tu ne postes pas de photos, il ne nous est pas possible d’évaluer la situation.

b) Est-il nécessaire/habituel/légal que l’autorité de protection de la nature ait un mot à dire pour des projets de construction en zone intérieure ?

Oui, bien sûr.

Si je fais comprendre aux agents responsables au bureau du district qu’il ne s’agit pas de la zone extérieure, j’espère pouvoir contourner l’autorité de protection de la nature.

À ma connaissance, on ne peut jamais contourner l’autorité de protection de la nature. Elle est toujours impliquée dans la décision sur la construction. La question est plutôt selon quel paragraphe le projet est évalué s’il n’existe pas de plan d’urbanisme – §35 ou §34.
Par exemple, là où il existe un plan d’urbanisme, des textes très détaillés sur la végétalisation, etc. sont souvent établis. Tout le monde doit s’y conformer. La différence est seulement que c’est déjà évalué et approuvé.

Comme écrit plus haut, chez toi c’est probablement le §35 qui s’applique. Cela ne signifie pas qu’une construction est exclue.
La meilleure façon d’obtenir une décision favorable est de collaborer avec l’autorité de protection de la nature. Informe-toi sur qui elle est, quelles questions ou préoccupations existent, explique encore une fois que tu souhaites construire uniquement en « zone intérieure » et que tu es prêt à prendre des mesures pour protéger la partie du terrain en zone extérieure des effets négatifs sur la nature. Demande ce que tu peux faire à cet effet ! Là-bas, il n’y a pas des machines, mais souvent des personnes qui s’intéressent au sujet.

Je ne sortirais le marteau de bois qu’une fois que la situation est clairement en ta faveur et que les autorités ne veulent pas négocier.

Comme je l’ai déjà écrit : je n’ai pas reçu de plan d’aménagement. En ligne, il n’est pas accessible.

[...]

Exact ! Et ce plan d’aménagement coloré indique clairement

Hein ? Quoi maintenant ?! Tu te contredis.

Chez nous, il en est ainsi que le plan d'utilisation des sols n'est qu'un instrument de planification de la commune, qui s'oriente sur des limites connues et supposées. Pour les demandes de construction concrètes, la demande est transmise à l'autorité des constructions, qui vérifie entre autres si une mesure topographique est nécessaire pour le projet de construction. Nous avons pu économiser les frais de mesure, car après accord avec l'[unteren Naturschutzbehörde], nous avons établi que notre surface constructible pour l'agrandissement prévu doit avoir une distance de 6 m par rapport à la limite supposée vers la zone extérieure / la zone de protection du paysage. Dans cette zone de distance de 6 m, aucune imperméabilisation ne doit être réalisée. La limite résulte de la ligne arrière de construction, qui est un peu compliquée chez nous, car il n'est pas simplement visible quels bâtiments sont pertinents, par exemple, les abris pour moutons ne devraient pas être considérés, bien qu'ils soient visibles sur les prises de vue aériennes.

Je souhaiterais que tu lises d'abord attentivement les contributions des autres lecteurs.

Comme je l'ai dit, 2/3 se trouvent en zone intérieure et 1/3 en zone extérieure. Et pas l'inverse !

Je souhaiterais aussi que tu le fasses.
Pour répondre, peu importe d'utiliser 1/3 ou 2/3. Dans un autre message, tu parles de 60 % en zone intérieure et il y a le titre « Terrain moitié en zone extérieure ».

Peu importe : en fin de compte, c’est la surface qui compte, donc le plan et le dessin soumis avec l’utilisation des surfaces et les limites.

J’ai en effet écrit que j’ai examiné le plan d’utilisation des sols avec les employés de la commune.

Voilà où est le problème : tu insinues constamment être un expert ou tu expliques à l’administration comment ça fonctionne. Tu affirmes clairement… maintenant tu es aussi un expert… Cela ne rend pas la chose plus facile quand on dit à la bureaucratie comment ça doit être puis qu’on pose ce genre de questions ici.
Nous ne te connaissons pas et on devine ainsi que tu pourrais aussi peut-être te tromper sur d’autres points. Qui sait quel genre de terrain c’est au fin fond de nulle part, où tu penses que l’autorité environnementale n’a pas de droit de regard. Il était/s’est aussi inexploité, n’est-ce pas ?

Le plan a en fait été réalisé par un architecte ami,

Ah… c’est charmant.

Nous avons demandé à un architecte ami comment il voit les chances de succès d’une demande de permis préalable. Selon lui, il ne voit aucune raison pour laquelle on ne pourrait pas construire dans la partie intérieure du terrain.

Pourquoi ne lui poses-tu pas ces questions ? Le forum ne répond pas en masse à tes questions, que tu répètes ici quasiment mot pour mot.

Ne te méprends pas : nous te souhaitons ton terrain à bâtir. Mais quand on a des questions, il faut souvent fournir quelque chose pour que d’autres puissent « travailler » avec. Penser que ça se passe autrement ne fonctionne pas, même à la 4e tentative. Mais quand, en plus, on vient avec ce genre de choses, en racontant (en tant que parfait novice) à l’administration à quoi ça ressemble, ça donne un peu l’impression que le demandeur, donc toi, porte plutôt des lunettes roses qu’une vision réaliste.

Comme écrit plus haut, chez toi c’est probablement le §35 qui s’applique. Cela ne signifie pas qu’une construction est exclue.

Non, une zone intérieure non planifiée devrait en fait être le §34. L’autre partie alors le §35, ou terrain de jardin.

Nous avons eu ici il y a quelques semaines la question d’un terrain bâti à l’achat en zone §35, mais entouré de maisons jumelées et en rangée, donc un voisinage planifié, plus ou moins.
Au final, il n’y avait aucune chance de pouvoir construire une simple remise supplémentaire sur les 3000 m² (ou quelque chose comme ça). Impossible ! Le demandeur n’a pas acheté.

Non, une zone non planifiée en intérieur devrait en principe être classée en 34. L'autre partie serait alors en 35 ou en zone agricole.

De plus, un e-mail a indiqué que pour les demandes préalables de construction concernant des projets en zone extérieure – comme c’est mon cas – la procédure peut être plus longue car l’office de protection de la nature doit être consulté.

L’évaluation de ce qui constitue une zone intérieure au sens de l’article §34 n’est décidée ni par le demandeur, ni par la commune, ni par le plan d’aménagement. Même en ville, c’est en fin de compte l’administration des constructions qui tranche. Puisque l’autorité compétente écrit déjà ici qu’il s’agit d’une zone extérieure, le §34 ne fonctionnera probablement pas, quelle que soit la moitié concernée.

Même si toutes les parties s’accordent pour dire qu’une partie du terrain est constructible, chaque partie doit être décrite et évaluée précisément. Pour cela, l’autorité de protection de la nature et le §35 sont nécessaires, car le plan d’urbanisme est élaboré pour l’ensemble du terrain et non pour seulement une partie.