Offre de financement concrète - combien doit-il rester ?

: merci beaucoup !
Les rénovations concernent exclusivement la partie à usage privé. Les logements locatifs restent tels quels. Concrètement : la maison coûte 350 000 euros, soit environ 120 000 pour l'appartement utilisé personnellement (ce montant est presque entièrement payable en espèces), puis 230 000 pour les deux appartements, ce montant doit être emprunté.
Les rénovations ainsi que les travaux d’aménagement et de transformation de 170 000 euros ne concernent que l’appartement utilisé personnellement et doivent également être empruntés.
Il sera probablement vraiment préférable de prendre rendez-vous avec un conseiller fiscal.

Mais pour revenir à ma question principale dès le début :
À quel point tout cela est-il réalisable, stable, selon vous ? Si ma femme reprend un travail à mi-temps dans deux ans, cela devrait bien (très bien ?) fonctionner ?

Merci !

Dans l'ensemble, ce n'est pas une mauvaise situation de départ et si on ne peut pas mettre de côté autant pendant 2 ans, ce n'est pas non plus une catastrophe, tant qu'on peut un jour reconstituer les réserves.

Je crois que tu te considères dans une situation pire que celle dans laquelle tu es réellement.

merci pour la réponse. oui, c’est tout à fait possible, je suis généralement un type prudent. probablement que c’est vraiment faisable avec l’[Elterngeld] et ensuite par exemple à temps partiel pour ma femme.... j’ai cependant déjà appris qu’il faut aussi faire attention avec le contrat d’épargne logement en ce qui concerne la répartition entre usage personnel et location. quels autres pièges y a-t-il encore, que devrais-je encore prendre en compte ? les banques vendent en effet tout comme facilement réalisable ...

Le prêt épargne logement est souvent plus cher, car pendant la phase d’épargne, il n’y a pas de remboursement, mais on épargne (aujourd’hui presque sans intérêts), tandis que le prêt affiche toujours le montant total. Ainsi, vous payez des intérêts sur un montant plus élevé. Ce n’est que lorsque le prêt épargne logement court depuis longtemps que la construction peut devenir intéressante. Cependant, les remboursements anticipés souhaités contredisent souvent cela. En fin de compte, un prêt épargne logement est un pari sur une forte augmentation des taux d’intérêt. Il est probable que très peu de prêts épargne logement aient gagné ce pari au cours des 2-3 dernières décennies.

Dans le cas d’une location, la situation est différente. Là, les intérêts peuvent être déduits fiscalement en tant que dépenses. Les éventuels remboursements anticipés doivent être prioritairement effectués sur le prêt de l’appartement à usage privé. Je prêterais attention à de grandes options de remboursements anticipés ou à un changement de remboursement.

Bonjour à tous,

je voudrais encore poser des questions pour mieux comprendre. Fondamentalement, je te donne raison, surtout en regardant les dernières années. Mais actuellement, à mon avis, la situation est différente. Les taux d’intérêt ne vont probablement plus beaucoup baisser, donc on parie sur des taux d’intérêt stables ou en hausse. Le contrat de prêt épargne logement a selon moi l’avantage de sécuriser les taux bas sur l’ensemble du montant du prêt. En comparaison entre une suspension pure du remboursement + un contrat de prêt épargne logement et un prêt classique, nous économiserions 60 000 € sur la durée totale. (Montant du crédit 400 000 €, durée 30 ans).

: Maintiendrais-tu ton avis dans la situation actuelle des taux ? Tes hypothèses m’intéresseraient.

Cordialement, Sascha

Bien sûr, la pertinence d’un contrat d’épargne-logement dépend des hypothèses individuelles. Plus la durée est longue et plus le taux d’intérêt après la période de fixation du taux de prêt à annuités est élevé, plus l’épargne-logement est avantageux. Cela ne fait aucun doute.

J’ai pour moi personnellement fait des hypothèses au moment de la conclusion du prêt (2012). Même à cette époque, l’hypothèse générale était que le taux d’intérêt ne pouvait pas baisser davantage et bien sûr, j’ai aussi supposé des taux d’intérêt en hausse après la fin de la période de fixation du taux pour mes calculs. Avec mes calculs, il s’est avéré qu’un prêt de 20 ou 30 ans ne valait pas la peine pour nous, encore moins un contrat d’épargne-logement. Jusqu’à présent, j’ai raison. D’autant plus que nous effectuons régulièrement des remboursements anticipés. Avec le recul, un engagement de taux de 10 ans (ou mieux encore, de 5 ans) aurait probablement été plus rentable pour nous qu’un engagement de 15 ans. Mais comme notre financement n’est pas serré, selon mes calculs, une forte hausse des taux après 15 ans ne nous aurait pas non plus complètement déstabilisés. Aujourd’hui, j’espère qu’après 15 ans nous serons presque sans dettes. Cela n’était pas prévisible en 2012.

Tu dois obtenir différentes offres pour toi et ensuite calculer différents scénarios. Tu constateras probablement alors que des engagements de taux longs et l’épargne-logement ne sont rentables qu’en cas d’hypothèse de fortes hausses des taux d’intérêt, et tu devras alors juger pour toi-même la probabilité que tu accordes à des taux en baisse, stables, légèrement en hausse ou fortement en hausse, et si tu peux en cas de besoin supporter une forte hausse des taux. Les calculs peuvent t’être faits si nécessaire, mais ce sont toi qui doit faire les hypothèses. Ton prêt à remboursement total est bien sûr le prêt sans souci total, mais il coûte naturellement.

En raison des objectifs fixés par la BCE concernant l’inflation et aussi du taux d’endettement des États de l’UE, je considère personnellement qu’une forte hausse des taux >5% est improbable. Cela entraînerait une réaction en chaîne menant à un grand krach. Une telle forte hausse des taux n’aura donc lieu que si tous les instruments de la BCE et de tous les États européens ont déjà été épuisés, et je ne veux même pas imaginer ce qui suivrait.
Cependant, je n’aurais jamais envisagé de taux négatifs. On peut donc toujours être surpris.

Tout cela est mon avis personnel de non spécialiste.

Pour un contrat d’épargne-logement aussi important, les frais de dossier me décourageraient totalement. Nous avons aussi un épargne-logement, mais un petit et seulement parce que la prime de construction doit aller quelque part. Ce n’est pas beaucoup, mais quand même.
Nous avons contracté contre tous les conseils un taux fixe de 5 ans pour notre financement immobilier en 2012. Tout le monde disait que les taux ne pouvaient plus baisser... maintenant je suis très content, car le taux s’est encore réduit de moitié, passant de 2,5 à 1,2 – ce dernier étant même pour 10 ans. De plus, notre refinancement sera beaucoup moins cher, car au lieu d’un financement à 100% il y a 4 ans, nous n’avons plus aujourd’hui qu’un apport hypothécaire de 60%, puisque notre maison vaut désormais le double et 30 000 euros ont déjà été remboursés. Nous pouvons donc en profiter dès 5 ans et non plus après 10 ou 15 ans, période pendant laquelle nous aurions payé un taux nettement plus élevé que 2,5%. Ce sont, je ne sais combien de milliers d’euros d’intérêts économisés. Certes, cela aurait pu être autrement, mais je ne crois pas que les taux augmentent de façon importante à nouveau. Et dans 10 ans le capital restant dû sera si faible chez nous que ce sera alors sans importance. Ce qui est particulièrement agréable, c’est que la mensualité reste exactement la même, mais au lieu de rembourser 2% nous rembourserons à partir de l’année prochaine 3,25% (plus des remboursements anticipés). Surtout au début avec un capital restant élevé, cela fait vraiment une grande différence.