Acheter la maison familiale - une bonne idée ?

Un don serait fiscalement aussi plus avantageux qu’un héritage. Je crois qu’avec un don tu serais en dessous de l’abattement et qu’avec l’héritage, il y a en général des impôts?!?

Don ou héritage, cela n’a d’abord pas d’importance, l’abattement pour les enfants est actuellement de 400 000 € par enfant tous les 10 ans.

Mais n’y a-t-il pas la possibilité de prévoir que celui qui habite paie ? Cordialement

Réfléchis logiquement. Tu crains que ton père n’ait pas assez de capital pour entretenir la maison et s’offrir une vie décente. Si sa femme vit plus longtemps, elle aurait un droit d’habitation et probablement une retraite moins élevée que lui, car la pension de veuve est aussi éventuellement prise en compte contre sa propre retraite.

Alors elle devrait investir sa retraite dans une maison qui t’appartient parce qu’elle a renoncé auparavant à sa part d’héritage et où elle a un droit d’habitation ? Elle ne le ferait que si elle a une retraite suffisante pour se le permettre de son plein gré ou si tu fais si peu sur la maison que cela ne peut pas être autrement.

J’essaierais simplement de faire ce qui me semble évident : la louer.

Là encore, le droit d’habitation te fait obstacle. Si tu achètes aujourd’hui la maison pour 50 000 € (aurais-tu l’argent en liquide ? Ou cela doit-il être pris comme hypothèque sur la maison ?), cela ne signifie rien d’autre que tu investis aujourd’hui 50 000 € et obtiendras un rendement après l’expiration du droit d’habitation, avec beaucoup d’inconnues.

Ce n’est rien d’autre qu’un investissement à haut risque.

Si tu investis plutôt aujourd’hui 50 000 € dans un appartement à louer et que tu en tires des revenus locatifs, tu as immédiatement un rendement, même si je déconseille les locations individuelles pour d’autres raisons. Mais là, tu aurais beaucoup moins de variables que pour ton option d’achat de la maison parentale.

Cordialement
Dirk Grafe

Si la maison a une valeur d'environ 160 000 €, alors il n'y a pas d'impôts en cas de succession directe.

C'est encore le cas typique où les gens se font inutilement peur et croient que le fisc ou je ne sais qui va s'approprier leur héritage, parce qu'ils pensent être si riches. Et il y a tellement de demi-vérités qui circulent.

Malheureusement vrai. Et pour un maximum de 150 €, chaque conseiller fiscal et/ou notaire récite cela par cœur, cela prend au maximum 1 heure.

Cordialement
Dirk Grafe

Tu noircis beaucoup la situation.

Sous la condition que soit conscient qu’il ne reçoit pas la maison familiale gratuitement, il y a des possibilités.
Les problèmes que tu évoques auraient également lieu au moment de l’héritage au plus tard. Il devrait alors racheter la part de son frère et risquerait au pire d’hériter d’une maison mal entretenue, car le père/la belle-mère ne peuvent pas assumer l’entretien.

Des possibilités que je vois par exemple :
1. Il peut acheter la maison sous réserve d’un droit d’habitation à vie. Cela permettrait au père d’avoir de l’argent dans un premier temps.
2. Le droit d’habitation ne doit pas être gratuit, mais peut se situer dans une fourchette que le père et la belle-mère peuvent assumer. En contrepartie, Bola79 doit alors supporter l’entretien courant. Cela signifie probablement un effort supplémentaire pour Bola79, mais la maison ne tombe pas en ruine.

Pour explorer précisément ce genre de possibilités, une visite chez un conseiller fiscal me semblerait judicieuse, à condition que le père soit au moins prêt à vendre.

Tu vois tout en noir.

Je ne peins rien en noir – l’idée est simplement mauvaise et il existe des solutions beaucoup plus simples qui ont le même effet.

À condition que soit bien conscient qu’il ne reçoit pas la maison parentale gratuitement, alors il y a des possibilités. Les problèmes dont tu parles apparaîtraient au plus tard lors de l’héritage.

Faux. Et il faut le dire clairement. Lors de l’héritage, sans investissement aujourd’hui (!), il recevra 25 à 50 % de la maison, selon la manière dont la situation avec la belle-mère sera réglée.

Il devrait alors racheter son frère.

Il l’a explicitement exclu et justifié plusieurs fois.

Et au pire, il obtiendrait une maison en mauvais état, parce que le père/la belle-mère ne peuvent pas assumer l’entretien.

Oui – mais son investissement aujourd’hui est alors de 0 € et non pas de 50-80 000 € !? La différence entre zéro euro et cinquante mille euros… cela doit faire sens !?

Les possibilités que je vois par exemple :
1. Il peut acheter la maison sous la condition d’un droit d’habitation viager. Ainsi, le père aurait d’abord de l’argent.
2. Le droit d’habitation ne doit pas être gratuit, mais peut se situer dans une fourchette que le père et la belle-mère peuvent assumer. En contrepartie, Bola79 doit prendre en charge l’entretien courant. Cela signifie probablement un effort supplémentaire pour Bola79, mais la maison ne se dégrade pas.

Avec un prix d’achat de 50 000 € et un « remboursement de loyer » de 208 € sur 20 ans, les 50 000 € reviendraient sans intérêts. Le père n’aurait que des gains d’intérêts éventuels au début, avec le taux actuel on ne dépasse guère 10 000 € en valeur corrigée de l’inflation, plutôt 5 000 €, c’est-à-dire qu’on paie une somme à quatre chiffres chez le notaire pour un contrat de vente afin que le père réalise un gain en capital de 5 à au maximum 10 000 € sur 20 ans.

Simplement virer 10 000 € au père ou les mettre de côté comme petite réserve d’urgence lui éviterait tous ces frais annexes et aurait le même effet !

Sur les 208 €, le fils devrait alors entretenir toute la maison… contrat chez le notaire, taxe foncière (!), taxe d’enlèvement des ordures, assurance bâtiment et entretien d’un immeuble des années fin 60/début 70 dont, selon ses dires, seul le minimum a été fait depuis 1990.

C’est utopique.

Justement, pour explorer de telles possibilités, à mon avis, une visite chez un conseiller fiscal serait judicieuse, à condition que le père soit en premier lieu prêt à vendre.

Le problème est que, déduction faite du droit d’habitation, il reste à peine de la valeur – le conseiller fiscal ne peut pas non plus faire de miracle.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour encore,

alors, la peur de quelconques impôts n’a jamais existé. Le don ne peut tout simplement pas être envisagé pour les raisons maintes fois évoquées.

Que la belle-mère veuille rester seule dans la maison après le décès de mon père est pour ainsi dire exclu pour les raisons mentionnées. Mais comme on ne sait jamais ce qui peut arriver, on ne veut pas se baser sur un "pour ainsi dire". C’est pourquoi il faudrait alors convenir que si elle souhaite malgré tout continuer à y habiter, ce ne serait qu’à condition qu’elle puisse se le permettre. Cela me conviendrait aussi.

Que le père fasse un testament serait bien sûr ce que je préfère. Je lui en ai déjà parlé prudemment à plusieurs reprises, mais il ne veut pas parce qu’il pense bien connaître l’ordre de succession.

Par cet achat, je voulais simplement faire en sorte que mon père dispose d’un peu plus d’argent – comme je l’ai dit, sa retraite n’est pas mauvaise, il reçoit plus que d’autres qui travaillent, mais il doit quand même se restreindre – ET j’aurais ainsi fait en sorte qu’une personne ne soit pas héritière plus tard si elle ne doit pas l’être, ce qui aurait aussi été dans l’intérêt de mon frère.

MAIS : c’est une chimère et comme ça semble, j’aurais été plus malheureux avec l’achat que si la maison doit finalement être vendue un jour. Je vais laisser cette idée de côté pour l’instant.

Donc merci encore à tous ceux qui ont pris la peine de lire mes questions et d’y répondre aussi en détail. Vraiment un forum super avec des gens formidables.

Cordialement, Bola