购买父母的房子 - 是个好主意吗？

我的问题不是针对外部出售，而是针对你的选择——你应该了解并能清楚地说明这些选择，因为你的父亲似乎对这个想法并不太赞同。

关键在于这栋房子是否比你想支付的50-80千欧值钱得多，否则你真的犯了一个致命的思维错误。另外，我怀疑你甚至有两个严重的思维和理解错误，所以我现在把问题反过来：

假设你明天把房子拿出来卖——你相信自己能在三个月内找到至少一个愿意支付超过500千欧的买家吗？或者甚至更多？

请简单用“是”或“否”回答，并按你的估计，将房子的价值精确到10万欧，然后很快就能明白我的意思。

此致
Dirk Grafe

大家好！
我提到转让给外人只是想表明，这种选择根本不考虑。在某个回复中有人说两个孩子都不想搬进房子。所以为了防止我父亲可能通过外部渠道筹钱，这个回复并不是针对任何人。
我父亲的问题是，他非常害怕“被征用”。有些故事说有的父母把房子过户给孩子，结果发生争执，尽管有登记的居住权，父母还是被赶出去，被冷落或者其他。我父亲几年前有人建议他把房子赠与我们孩子。但他害怕年纪大了会一无所有，因为我们可能会争吵然后赶他出去。所以只有在他去世后我才会得到房子。
关于房子的价值。我记得有人说如果房子一直维护得好，价值大约在16万到18万欧元左右。但这是以前说的了。问题是，自从我父亲母亲去世（大约90年代初），房子以前是她的财产，他其实都是能修就修，不能修的就换，或者按法律规定必须换的，比如暖气。其余的部分基本上还是建房子时的原状（60年代末或70年代初）。所以还有很多工作要做。这个当然要考虑进去。我的想法是，大约支付房子实际价值的一半，或更少。但是关于被忽视的继承人和法定份额补充请求的问题，还需要确定这在这样的情况下是否重要，以及如何最好地避免。
到目前为止，那里的房子只要放出来，一般都是按照预估价格卖出去的。因为属于不得盖房的外围区域。不过我也不确定接下来会发生什么。
非常感谢！
祝好
Bola

实际上有一个相当简单的方法。

你的父亲把房子卖给/赠送给你。作为交换，会为他登记一个终身（无偿）的居住权。另外，还会明确规定谁负责哪些费用。

只是简单说一下，因为这个（原则上可能的）想法已经被多次提出……这对父亲在经济上毫无帮助！父亲现在住在房子里，并领取看起来比较紧张的养老金。儿子购买（！）的目的是让父亲拥有比之前更多的（自由）资金。

如果是赠送/提前转让，且父亲获得居住权/用益权……父亲口袋里一分钱也不会多。

此致
Dirk Grafe

没错！就是这样！不能是赠与。我也相信，在赠与这种情况下，我的哥哥——可以理解地——会对那所房子更感兴趣。

一定要给有购买意愿的父亲和孩子留点好处。

祝好，Bola

你好，Bola，

这（遗憾地）正是我预期的答案，而你的想法——无论多么合理——在我看来有多处行不通。

1. 方案：赠与/预先继承：

问题是：你父亲根本不愿意，他现在的妻子也不会对此感兴趣，你的兄弟也必须放弃他的份额。此外，份额的具体数额也是个疑问，因为从15万欧元的房价（根据描述，我实话实说估计可能更低）中还要扣除资本化的居住权，而这取决于你父亲的预期寿命。此外，居住权可以转移给妻子——她将感谢这一点，如果她在（高龄？）被赶出房子时，居住权得不到保障。你父亲考虑时假设你们两人将平分房产继承权（这不正确，已说明，根据法定继承，他现在的妻子继承50%）——但这也意味着你们在继承时可以轻易地将继母赶出家门。

因此，应该参考继母（很可能更高）的预期寿命，这将进一步降低赠与的价值。

举例说明：假设以每年8千欧元的租金计算，妻子/继母年龄为65岁，适用12.5的系数，即居住权的资本化价值为12.5 × 8千欧元 = 10万欧元……这就是整个转让价值中必须计入的巨额部分！

但问题是，你为何要为本该属于你的东西支付费用？！你的目标是为你父亲带来经济改善——但以这么低的房价通过赠与根本达不到这一目的！

2. 像对外人那样买卖。

你以市场价减去“家庭折扣”支付房款给你父亲。然后你父亲有了资金，而你拥有房子。产权登记在你名下。但你父亲不愿意，你兄弟也不愿意，妻子也不愿意。

因此，买卖必须附加条件，例如终身居住权。这大大降低购房价（仍取决于预期寿命），即实际你父亲应得金额减少。

即使这样成功，你也从此负责保持房屋价值，即需要维修/翻新，需额外支出。你不能向你父亲收取租金，因为那样他资金又会减少！随着预期寿命（我知道这点烦人，但无法避免）变化，房屋仍会贬值，也就是说，你今天为房产付价，继而承担维修费用，同时看着房屋价值逐年缩水——除非你持续大规模翻修。这些负担全落在你身上，因为你兄弟既然放弃继承权，很可能不愿分担费用。

你父亲对预先继承或产权转移普遍持怀疑态度——无论哪种方式都是如此。

所以，我的解决建议是：

避开复杂的购房行为，为你父亲留一笔资金X，或者每月存一点钱，也许和你兄弟一起。房子迟早归你们所有，关于继承及你父亲妻子的问题，你们可以温和探讨，寻求解决方案，而无需提前产权转移。我认为这已经相当困难了。

当你和你的兄弟发现你父亲确实需要经济帮助或房屋确实需要维修时，就用那笔钱帮他——这本质上就是你的目标，让你父亲得到帮助。

我可以理解其他方案的道德考虑，也非常赞赏，但你很可能会“烧掉”你和兄弟的继承份额，而得不到相应回报，简言之：就是你在给你父亲送钱。

但这其实可以更简单地解决。

备选方案：如果情况真的很紧，你父亲可以卖掉房子，获得15万欧元，然后买一个维护费用较低的公寓。

此致
Dirk Grafe

你好，
是的，这份赠与对我父亲和我来说从未有过讨论，因为我也知道他对“征用”方面的恐惧。
我不指望我哥哥会提供经济支持。他已经离婚，有赡养义务的孩子。另外，他和我们父亲的关系也不太好。所以他不想要这房子，也不想和这房子有任何关系。只要我至少支付一点费用，他就会觉得没问题。对他来说，更重要的是继母不能不公正地继承。
据父亲说，继母-关于这房子-根本不该有发言权。父亲只是说过，如果他愿意妥协的话，继母需要有居住权。对我来说这也没问题。只是我不想在这期间为房子承担经济责任。但她也不能长时间独自住在那里，因为那里非常乡村，她没有驾照。公共交通几乎不存在。她也说，她既不关心继承房子，也不想继续住在房子里。但当然，想法是可能改变的。

正如我说的，我也很留恋这房子，但我曾建议父亲出售房子，然后两个人在附近买一套适合老年人居住、基础设施完善的小公寓。他不想卖。经济条件应该也是足够的。但我希望能做点什么，缓解他那种永远担心钱不够的恐惧。虽然我也不是完全无私，我确实没什么好免费送人的。

此致
Bola