Prêts à échéance unique et prêts amortissables combinés - est-ce judicieux ?

Bonjour équipe,

nous avons reçu d'une petite banque locale une offre pour le financement de notre construction neuve à 97421. Voici les données :

Volume total : 550 000€
Prêt nécessaire : 350 000€
Le reste est en fonds propres (terrain déjà payé - 86 000€) ainsi qu'en liquidités.
La construction neuve est une maison individuelle occupée par nous-mêmes, conforme au standard KFW55.

Notre souhait est de sécuriser les intérêts bas le plus longtemps possible, d'avoir un remboursement anticipé de >=5% et une charge mensuelle normale de 1400€. Actuellement, nous prévoyons cependant de pouvoir rembourser par anticipation (voir prêt amortissable ci-dessous).

Un montage composé de 3 contrats différents nous a été proposé :
1. Prêt in fine de 100 000€ basé sur un crédit KfW avec 0,75% d’intérêts + épargne logement Schwäbisch Hall.
16 ans et 7 mois. Taux annuel effectif fixe pour l’ensemble du montage : 1,18%

2. Prêt in fine de 150 000€ basé sur l’épargne logement Schwäbisch Hall.
Durée : 21 ans et 3 mois. Taux annuel effectif fixe pour l’ensemble du montage : 0,97%

3. Prêt amortissable de 100 000€ incluant 10% de remboursement anticipé.
Durée : 9 ans et 5 mois. Taux annuel effectif fixe pour l’ensemble du montage : 1,57%

Les coûts totaux pour les trois contrats et une durée maximale de 21 ans et 3 mois s’élèvent à 35 003,77€. Après cette période, les 350 000€ sont remboursés.
Les intérêts de mise à disposition sont pour les trois contrats 12 mois sans intérêts supplémentaires.

Ma question pour vous :
- Le montage de 3 contrats avec des durées et des montants de remboursement différents me paraît un peu compliqué. Cependant, à première vue, tous nos souhaits semblent être remplis et après 10 ans je peux de toute façon rembourser ou renégocier chaque contrat, n’est-ce pas ?
- Quelqu’un peut-il trouver un prêt amortissable comparable qui offre des conditions similaires à nos valeurs (coûts totaux, sécurité des taux) – selon notre plan de remboursement, le taux devrait être déjà à 0,95%, ce qui ne nous a pas encore été proposé.
- D’autres avis ?

Merci beaucoup !
Kili

- j'ai suivi tes contributions dans plusieurs forums et je pense que tu as encore ici un ou deux conseils ou peut-être même une offre en réserve ?

Il ne me vient qu'une chose à l'esprit... confusion maximale ou commission maximale. Es-tu sûr que les chiffres sont corrects ? En faisant un calcul rapide, la mensualité devrait être bien supérieure à 1400€ ou sinon les durées ne correspondent pas.

Rien que la vérification logique : tes composantes ont 1,18%, 0,97% et 1,57% et grâce à l'échéance finale, aucun effet d'amortissement. Et pourtant, cela devrait battre un prêt amortissable à 0,95% ? Il y a quelque chose qui cloche.

Un prêt de 15 ans devrait pouvoir se négocier pour un taux inférieur à <1%. Cela correspondrait aussi grossièrement à tes durées et mensualités.

Les informations sont incomplètes pour valider si les 350 000€ sont vraiment remboursés et si le coût total est correct. Mais si les deux sont vrais, cela semble très attractif à mon avis.

Alternatives
1) Remboursement intégral en 20 ans chez HVB à 1,0%, la mensualité est alors de 1600€.
2) Prêt amortissable sur 15 ans à 0,9 % par exemple HVB ou Degussa, avec une mensualité de 1400€ il reste environ 130 000€ de dette. C'est donc raisonnable.

3. Prêt à annuités 100 000€ incluant 10% de remboursement anticipé
Durée : 9 ans et 5 mois. Taux annuel effectif fixe pour l'ensemble du montage : 1,57%

As-tu pris en compte dans tes calculs le remboursement anticipé complet chaque année ? Comment expliques-tu sinon une durée sportive de 9,x ans ?

Il ne me vient qu’une chose à l’esprit... confusion maximale ou commission maximale. Es-tu sûr que les chiffres sont corrects ? À première vue, la mensualité devrait être bien supérieure à 1400 € ou alors les durées ne correspondent pas.

Rien que la vérification logique : tes composants ont 1,18 %, 0,97 % et 1,57 % et grâce à l’échéance finale, pas d’effet d’amortissement. Et pourtant, cela devrait battre un prêt à annuités avec 0,95 % ? Il y a quelque chose qui ne va pas.

Un prêt sur 15 ans devrait être obtenu avec un taux inférieur à 1 % selon ces chiffres. Cela conviendrait aussi grossièrement à tes durées et mensualités.

Désolé – j’avais oublié ici que le prêt à annuités est effectivement remboursé en 9 ans et 5 mois. Cela signifie que nous avons calculé avec un remboursement anticipé actuellement (à notre demande, car la situation financière le permet).

Pendant les 9 ans et 5 mois initiaux, la charge mensuelle calculée est :
2002 €
De la 10e à la 16e année : 1373 €
De la 17e à la 21e année : 682 €

Cela fait sur 255 mois (durée totale) une charge mensuelle moyenne de 1491 €.
Mais j’ai aussi eu ce sentiment de confusion et de commissions, et je suis maintenant à la recherche du piège.