Prêt à annuités ou contrat d'épargne-logement Riester ?

environ 1500 euros par mois et 2 - 3 mille euros de remboursement exceptionnel par an.

J'avais fait un calcul et j'étais arrivé à 1497/mois, puis un emprunt à annuités de 380 000 avec un remboursement anticipé de 3000 euros/an se présente ainsi :


TOTAL
380 000 remboursement et paiements anticipés sur environ 20 ans
46 232 intérêts sur environ 20 ans, condition de refinancement après 15 ans à des conditions similaires
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426 232 en environ 20 ans, sans aucune imposition complémentaire ni incertitudes, éventuellement des modifications législatives concernant Wohnriester, etc. (pensez aux modifications législatives intervenues pour les assurances directes). Fin, terminé, tout est réglé.

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Avec 2xRiester et un emprunt à annuités de 180 000 et un remboursement anticipé de 3000 euros/an


Total :
226 800 sur 25 ans x 2x 378/mois
180 000 remboursement et paiements anticipés sur 16 ans
12 283 intérêts sur 16 ans, condition de refinancement après 10 ans à des conditions similaires
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419 083 paiements totaux plus imposition complémentaire Wohnriester, etc.

puis clairement sans Riester

Durée fixe du taux d’intérêt 10 ans : 0,81 %

Si plus disposé à prendre des risques et s’il y a l’espoir de pouvoir éventuellement effectuer plus de remboursements anticipés ou mettre de côté quelque chose en vue d’un remboursement anticipé ultérieur dans les 10 ans.

Durée fixe du taux d’intérêt 15 ans : 1,14 %

Si moins enclin à prendre des risques.

Durée fixe du taux d’intérêt 20 ans : 1,26 %

Si très soucieux de sécurité.

Tout autre chose ne serait pas envisageable pour moi.

J'aurais encore une question concernant le prêt à annuités.

Pourquoi ne divise-t-on généralement pas le montant total du prêt en une durée plus courte avec un taux d'intérêt plus bas et une durée plus longue ?
Dans mon exemple, si le prêt total s'élève à 430 k, n'a-t-il pas de sens de fixer uniquement la partie remboursée en 10 ans sur 10 ans ?
Prêt total : 430 k
Prêt 1 : 150 k à 0,81 % sur 10 ans (et ensuite verser toutes les remboursements anticipés afin qu'il ne reste idéalement aucune dette après 10 ans)
Prêt 2 : 280 k à 1,26 % sur 20 ans.
La charge totale serait alors de 1400.

Pour le prêt 2, il ne se passerait pas grand-chose les 10 premières années, mais une fois le prêt 1 remboursé, on pourrait augmenter le remboursement (si cela est possible sans frais).

Ai-je quelque chose oublié ? Y a-t-il une raison contre cette approche ?