Évaluation du financement pour l'achat d'une maison unifamiliale

Le problème est la faible valeur d'hypothèque de la maison, il est simplement indiqué BJ 1960 dessus.

30 ans, il semble que presque personne ne le fasse normalement.

Si on a la possibilité de terminer en ~20 ans, pourquoi financer pendant 30 ans ? C’est l’idée que la plupart suivent.

Cela ne fonctionne que partiellement pour toi/vous, car dans la région urbaine, vous payez le prix du terrain élevé et le revenu en tant que seul soutien de famille avec 4 enfants ne suffit réalistement pas pour boucler le financement après 15-20 ans.

Vous devez évaluer vous-mêmes l’importance et la probabilité des donations, bien que je me pose la question — si les deux parties sont si aisées — pourquoi il n’y a « que » deux salles de bains. Ce n’est pas pour paraître impoli ou prétentieux, mais à mon avis, vos parents pourraient atténuer considérablement votre risque si les donations étaient disponibles maintenant ou dans un futur proche, simplement pour diminuer assez tôt le montant global de 600 000 €.

Le risque que vous assumez finalement réside dans l’évolution future de la valeur de l’emplacement. Tant que celle-ci est stable, votre pari réussira, car vous pourriez vendre le bien immobilier dans 20-30 ans aux valeurs du marché alors en vigueur et, après remboursement du capital restant dû, disposer d’une somme suffisante pour acheter ailleurs (c’est-à-dire dans une zone avec un prix du terrain plus bas).

C’est finalement la situation que l’on rencontre par exemple aussi à M, Hambourg ou dans d’autres centres urbains — on ne peut pas rembourser un tel bien immobilier avec un tel salaire lié à la situation comme le tien en moins de 25 ans, mais on a aussi la chance d’une appréciation effective de la valeur du bien. Mais aussi le risque que cela ne fonctionne pas forcément.

Si l’on ne considère que les chiffres bruts des salaires, je te déconseillerais. Tu gagnes ~75k € brut / 50k € net, ce n’est pas généreux pour 6 personnes. Avec les allocations familiales et si ta femme gagne au plus tôt dans 2 ans (après le 4e enfant) 1000 € net en plus, vous avez environ 5 000 € par mois ensemble.

Un livre de comptes ménager serait intéressant à ce stade…

Actuellement, sans le salaire supplémentaire de ta femme, je ne crois pas que vous puissiez effectuer efficacement des économies pour une nouvelle voiture, l’entretien de la maison, etc., cela ne sera possible qu’à partir du moment où ta femme travaillera à nouveau. Les amortissements anticipés visés peuvent donc provenir uniquement de donations futures ou d’une forte augmentation de tes revenus.

L’aîné des enfants commencera peut-être ses études dans 10 ans, la propriété immobilière est (à ma connaissance actuellement) prise en compte dans le calcul du BAföG, même si l’argent n’est pas réellement disponible car bloqué dans la maison. La forte valeur immobilière réduit alors l’aide au BAföG.

À mon avis, beaucoup dépend de la situation particulière avec héritage/donations. Cela peut faire pencher les choses dans la bonne direction — si toutefois cela ne se passe pas comme prévu, ce sera une affaire difficile dont on ne sort que lorsque les enfants auront quitté le domicile. Il faudra alors presque inévitablement vendre, car le capital restant dû sera toujours assez élevé et devra être remboursé avec des revenus de retraite réduits.

Cordialement
Dirk Grafe

Dirk, c’est bien que tu écrives cela de manière aussi factuelle. Les donations ou les héritages, j’y pensais aussi quand j’avais 45 ans. Ensuite, mes parents ont fait faillite proprement et sont morts assez démunis, dépendants de nous, leurs enfants, et ont laissé 600 000 dettes, donc au lieu d’héritage c’est le tribunal d’instance et la renonciation à succession. C’est la vie. Construire ou acquérir une maison, se plier en quatre toute sa vie pour cela, pour ensuite devoir la vendre à la retraite, devoir la vendre car c’est toujours trop cher et pas payé, ça ne va pas du tout. Quelle option de vie, alors, quand j’ai besoin de vivre sans loyer, je vends par besoin d’argent, avant je n’ai fait que économiser pour rembourser, c’est le business qui réjouit seulement la banque. C’est presque comme une dépendance à la drogue. Tout pour le dealer. S’il vous plaît, repensez tout avant de courir au malheur. Karsten

Et l’alternative, pour le même prix un appartement de 90 m2 à cinq ? Ou les enfants en foyer ? 5k frôle aussi tout juste le seuil de pauvreté.

Alors, je peux totalement comprendre la TE.

De plus, grâce aux capitaux propres élevés apportés initialement, on est toujours en dehors de la zone de danger en ce qui concerne un changement de plan. Donc, la dette résiduelle est toujours nettement inférieure à la valeur du bien ; par exemple, si on doit/veut se réduire parce que les enfants ont tous quitté la maison.

Normalement, avec une telle RS après 20 ans ou plus, je n’aurais des maux de ventre qu’avec des taux d’endettement initiaux élevés autour de 90 % ou plus.

Dirk, c’est bien que tu écrives cela de manière aussi factuelle. Dons ou héritage, c’est ce que je pensais aussi quand j’avais 45 ans. Puis mes parents ont fait une faillite propre et sont morts assez appauvris, dépendants de nous enfants, et ont laissé 600 000 € de dettes, donc au lieu d’héritage, tribunal de grande instance et renonciation à succession. C’est la vie.

Parfaitement clair, c’est pourquoi j’écris aussi que, sur la base des chiffres bruts, je déconseillerais et qu’un don à l’heure actuelle enlèverait beaucoup d’incertitude.

Construire ou acheter une maison, se casser le dos toute sa vie pour cela, pour ensuite devoir la vendre à l’approche de la retraite, parce que c’est toujours trop cher et pas payé, ce n’est pas possible.

C’est tout à fait courant dans les grandes agglomérations.

Quelle option de vie, alors, quand j’ai besoin de vivre sans loyer, je vends par besoin d’argent, avant j’ai seulement économisé pour rembourser, c’est juste une affaire pour la banque. C’est quasiment une addiction à la drogue. Tout pour le dealer. S’il vous plaît, réfléchissez-y à nouveau avant de courir au malheur. Karsten

Restez calme. Nous parlons ici d’un bien/investissement des années 60 (!), dont le prix d’achat actuel est d’environ 600 000 € (545 000 € plus frais annexes), plus 50 000 € de rénovation et deux salles de bains – au total donc environ 700 000 €. Comme dit, pour un bien de plus de 60 ans. Ce qu’un neuf coûte dans la même zone, on peut le compter sur les doigts d’une main.

Cela dépasse largement le budget moyen pour construire/acheter une maison.

La situation après 25-30 ans est cependant à peu près similaire, si la situation des taux d’intérêt reste calculable (ce qu’elle est à peu près, si la majeure partie est fixée sur 25 ou 30 ans). Car après 25 ans, la maison moyenne est remboursée, a – sans tenir compte de la dépréciation ou inflation – une valeur d’environ 350 000 €.

Sur le bien en ville, il reste alors certes environ 350 000 € de dettes, mais le bien vaut alors 650 000 € voire plus.

Si donc les deux acheteurs ont remboursé à peu près la même somme de prêt au bout de 25 ans et que les valeurs des maisons évoluent de la même manière, ils ont tous les deux la même somme en main à la vente.

Et cela est parfois difficile à éviter dans les grandes agglomérations, quand on n’est pas sans enfants et avec deux revenus, mais veut tout de même habiter en centre-ville. Si tout le monde peut dormir tranquille avec ça, c’est une autre histoire.

Cordialement
Dirk Grafe