购买独栋家庭住宅的融资评估

问题是房子的抵押价值很低，上面写着建于1960年

[QUOTE="Häschen83, post: 200090, member: 41447"] 30 年似乎几乎没人会选择这么长时间。[\/QUOTE]

如果有机会在大约 20 年内还清，为什么还要贷款 30 年呢？这正是大多数人所追求的想法。

你们这种情况只能部分适用，因为你们在大城市区域支付了较高的土地基准价，作为四个孩子的唯一收入者，现实上收入不足以在 15-20 年内结束贷款。

赠与的金额和可能性需要你们自己评估，不过我想问一个问题——如果双方都很富有，为什么“只”设置了两个卫生间。这并不是无礼或傲慢的意思，但我认为如果你们的父母现在或不久的将来能提供赠与，那将大大缓解你们的风险，简单来说就是为了尽早大幅降低总计 60 万欧元的贷款负担。

你们最终面临的风险在于该地区未来的价值走势。只要保持稳定，你们的赌注会成功，因为你们能在 20-30 年后按当时市场价格出售房产，偿还剩余贷款后手中会有一笔足以在其他地方（即较低的土地基准价）购房的资金。

这最终也是例如慕尼黑、汉堡等大城市面临的情况——借助你这样的收入，不可能在 25 年内还清这样一处房产贷款，但却有机会获得房产的有效增值。但同时也存在风险，增值不一定会实现。

如果只看净薪资数字，我建议你三思。你税前收入约 7.5 万欧元，税后约 5 万欧元，这对六口之家来说并不宽裕。加上儿童补贴，如果你妻子在最早二年后（第四个孩子出生后）税后额外赚取约 1000 欧元，你们每月总收入约 5000 欧元。

此处保持家庭账本会很有帮助……

目前，在没有你妻子额外收入的情况下，我认为你们无法有效攒钱买新车、维护房屋等，这将等到你妻子重新工作才行。所以预计的额外还款只能依赖未来的赠与，或者你收入的大幅跳升。

大儿子可能十年后就要上大学，房地产所有权会（据我所知，现在依然）影响联邦学生助学金（BAföG），即使资金事实上无法动用，因为被绑定在房产里。高房产价值会减少助学金额度。

我认为很大程度上取决于遗产/赠与的特殊情况。这可能在很大程度上把形势扭转过来——但如果事情没有按预期进行，那将是个难关，只有等孩子们离家后才有机会摆脱。那时几乎必然要出售房产，因为剩余贷款仍然很高，且只能靠减少的养老收入偿还。

此致
敬礼
Dirk Grafe

Dirk，很高兴你这么客观地写出来。赠与或遗产，我在45岁时也这么想。然后我的父母搞了个干净的破产，死得相当贫困，依赖我们孩子，留下了60万的债务，所以不是遗产，而是法院和遗产放弃。这就是生活。
盖房子或买房，为此辛苦一辈子，然后到了退休的时候还得卖掉，因为还是太贵，没还清，这是不行的。什么样的人生选择啊，当我需要免租住房时，我却因为缺钱而卖掉，之前我只是为了还贷款而存钱，这生意只让银行高兴。这几乎跟吸毒成瘾没区别。所有的一切都给了贩毒者。请大家在走入不幸之前，好好重新考虑一切。Karsten

同样的钱，五个人住一套90平方米的出租房作为替代方案？还是把孩子送进孤儿院？5000块钱也差不多接近贫困线了。

那么，我完全理解发帖人。

此外，因为最初投入的高自有资本，总是远离计划变更的风险区域。也就是说，剩余贷款总是明显低于房产价值；比如说，当因为孩子都离开家而需要或想要缩小住房时。

通常，对于这种贷款期限20年或更长的剩余贷款，我只有在最初贷款成数达到90%或更高时才会感到不安。

Dirk，很高兴你这么理性地写这段话。我45岁时也曾认为是赠与或继承。然后，我父母干净利落地破产了，去世时相当贫困，依赖我们这些孩子，留下了60万债务，所以不是继承，而是法院和放弃继承。生活就是这样。

非常清楚，所以我才写说，基于这些赤裸裸的数字，我会劝阻，现在赠与能减少很多不确定性。

建一栋房子或买房子，为此奋斗一辈子，然后退休时不得不卖掉，因为还太贵还没还清，这根本行不通。

这在大城市确实很常见。

这是什么生活选择呢，当我需要免租住房时，我因为缺钱卖掉房子，之前只是攒钱还贷款，这买卖只让银行高兴。这几乎就是毒瘾。都是为了毒贩。请大家重新考虑一下，别走向不幸。Karsten

请保持冷静。我们说的是一处60年代的房产/投资（！），目前买价大约是60万欧元（54.5万加购房附加费用），加上5万欧的装修和两个浴室，总共大约70万。正如所说，这房子已经60多年了。新房的位置价格，可以用两根手指头数得出来。

这远远超出了普通房屋建造/购置的预算。

但如果贷款利率可预测（例如大部分贷款固定25或30年），25-30年后的情况大致相似。因为25年贷款期满后，普通房子已还清贷款，扣除折旧/通胀后价值约35万欧。

市区房产那时仍约有35万债务，但房子价值约65万甚至更高。

所以如果两位买家25年后大致还清相同金额贷款，且房屋价值同样增长，出售时两者手里拿到的钱差不多。

在大城市中，如果没有孩子，有双份收入，但仍想住市中心，有时这几乎不可避免。至于是否都能安睡，那是另一回事。

此致
Dirk Grafe