Evaluación del financiamiento para la compra de una casa unifamiliar

El problema es el bajo valor hipotecario de la casa, simplemente dice BJ 1960.

30 años parece que casi nadie hace eso normalmente.

Si se tiene la posibilidad de terminar en ~20 años, ¿por qué financiar entonces 30 años? Esa es la idea que la mayoría sigue.

Eso en tu caso/ustedes solo funciona de manera limitada, porque en la zona metropolitana se paga el valor alto del suelo y el ingreso como único sostén económico para 4 hijos no es suficiente de manera realista para dar por terminada la financiación después de 15-20 años.

Cuán altas y probables serán las donaciones, ustedes mismos deben evaluarlo, aunque me pregunto - si ambas partes son tan adineradas - ¿por qué entonces solo hay "dos" baños? No quiero sonar descortés ni arrogante, pero, en mi opinión, sus padres podrían mitigar significativamente su riesgo si las donaciones estuvieran disponibles ahora o en un futuro próximo, simplemente para reducir lo antes posible el paquete total de 600.000 €.

El riesgo que finalmente asumen está en el desarrollo futuro del valor de la ubicación. Mientras este sea estable, su apuesta funcionará, porque podrían vender la propiedad en 20-30 años a los valores de mercado entonces habituales y, después de pagar la deuda restante, tendrán en mano una suma suficiente para comprar en otro lugar (es decir, con un valor del suelo menor).

Esa es fundamentalmente la situación que uno tiene, por ejemplo, también en M, Hamburgo u otros centros metropolitanos: no se puede pagar una propiedad así con un salario condicionado a la situación como el tuyo en menos de 25 años, pero sí se tiene la oportunidad de obtener aumentos efectivos del valor de la propiedad. Pero también está el riesgo de que eso no se cumpla.

Si solo se consideran las cifras salariales desnudas, te desaconsejaría. Ganas ~75.000 € brutos/50.000 € netos, lo cual no es abundante para 6 personas. Con la asignación por hijo y si tu esposa gana al menos en 2 años (después del 4º hijo) 1.000 € netos adicionales, juntos tendrían cerca de 5.000 € mensuales.

Un libro de cuentas del hogar sería interesante en ese punto...

Actualmente, sin el ingreso adicional de tu esposa, no creo que puedan hacer ahorros efectivos para un auto nuevo, mantenimiento de la casa, etc., eso solo volverá a ser posible cuando tu esposa vuelva a trabajar. Los pagos anticipados planeados podrían realizarse solo con futuras donaciones o con un aumento considerable en tus ingresos.

El hijo mayor quizás empiece a estudiar en 10 años, la propiedad inmobiliaria se incluirá (por lo que sé actualmente) en el cálculo del BAföG, aunque el dinero no esté realmente disponible porque está atado a la casa. El alto valor de la propiedad reduce la ayuda del BAföG.

En mi opinión, mucho depende de la situación especial con herencias/donaciones. Eso puede cambiar muchas cosas a favor, pero si no sucede como se piensa, será una situación difícil de la que solo se saldrá cuando los hijos se hayan ido de casa. Entonces casi inevitablemente habrá que vender, ya que la deuda restante será todavía relativamente alta y tendría que pagarse con una pensión reducida.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Dirk, me alegra que lo escribas de manera tan objetiva. Donaciones o herencia, eso también pensé cuando tenía 45 años. Luego mis padres hicieron una bancarrota limpia y murieron bastante empobrecidos, dependiendo de nosotros, los hijos, y dejaron 600 mil deudas, en vez de herencia, entonces fue tribunal de primera instancia y renuncia a la herencia. Así es la vida. Construir o adquirir una casa, esforzarse toda la vida para eso, para luego, cuando llega la jubilación, tener que venderla, tener que hacerlo porque sigue siendo demasiado cara y no está pagada, eso no puede ser. Qué opción de vida, entonces, cuando necesito vivir sin alquiler, vendo por necesidad de dinero, antes solo ahorré para amortizar, el negocio solo beneficia al banco. Está casi al nivel de la adicción a las drogas. Todo para el dealer. Por favor, reconsideren todo antes de que se metan en la desgracia. Karsten

¿Y la alternativa, por el mismo dinero un apartamento de alquiler de 90 m2 para cinco personas? ¿O mandar a los niños a un hogar? 5k también está rozando el umbral de la pobreza.

Entonces, puedo entender completamente a la TE.

Además, debido al alto capital propio que se aporta inicialmente, siempre se está fuera de la zona de peligro en cuanto a cambios de plan. Así que la deuda residual siempre está muy por debajo del valor de la propiedad; por ejemplo, si uno se tiene que/quiere reducir porque los niños ya no viven en casa.

Normalmente, con una RS así después de 20 años o más, solo tendría preocupaciones con niveles iniciales de préstamo sobre valor del 90% o más.

Dirk, me alegra que lo escribas de forma tan objetiva. Donaciones o herencia, eso también pensé cuando tenía 45 años. Luego mis padres hicieron una quiebra ordenada y murieron bastante empobrecidos, dependiendo de nosotros, los hijos, y dejaron 600 mil euros de deuda, así que en lugar de herencia hubo juzgado y renuncia a la herencia. Así es la vida.

Totalmente claro, por eso también escribo que, basándome solo en las cifras, desaconsejaría y que una donación en este momento eliminaría mucha incertidumbre.

Construir o adquirir una casa, trabajar toda la vida para ello, para luego tener que venderla cuando llegue la jubilación, porque todavía es demasiado cara y no está pagada, eso no va.

Eso es bastante común en las zonas metropolitanas.

¿Qué tipo de opción de vida es esa? Cuando necesito vivir sin alquiler, vendo por necesidad económica, antes solo ahorraba para amortizar, el negocio solo beneficia al banco. Es casi como una adicción a las drogas. Todo para el camello. Por favor, reconsiderad todo antes de caer en la desgracia. Karsten

Mantén la calma. Aquí estamos hablando de un inmueble/inversión de los años 60 (!), que tiene un precio de compra actual de aproximadamente 600 mil euros (545 mil más costes adicionales de compra), además 50 mil para renovación y dos baños – en total, ahí rondamos unos 700 mil. Como dije, para un inmueble que tiene más de 60 años. El coste de un edificio nuevo en esa ubicación se puede contar con los dedos de una mano.

Eso supera considerablemente el presupuesto de construcción/compra de una casa promedio.

Pero la situación después de 25-30 años es aproximadamente similar, si la situación de los intereses se mantiene calculable (lo que es medianamente cierto si la mayor parte está fija a 25 o 30 años). Porque después de 25 años la casa promedio está pagada, tiene – dejando a un lado la depreciación/inflación – un valor de aproximadamente 350 mil euros.

En la propiedad de la ciudad todavía quedan unos 350 mil euros de deuda, pero el objeto vale 650 mil o más.

Si ambos compradores amortizan aproximadamente la misma cantidad del crédito en 25 años y el valor de las casas crece igual, ambos tendrán la misma suma en la mano al vender.

Y eso a veces es difícil de evitar en las zonas metropolitanas, si no se es sin hijos y con doble ingreso, pero aún así se quiere vivir en una zona céntrica. Si todo el mundo puede dormir tranquilo con eso es otro asunto.

Saludos cordiales Dirk Grafe