Évaluation du financement pour l'achat d'une maison unifamiliale

Chère communauté,

enfin, c’est arrivé. Nous avons trouvé la maison de nos rêves. Malheureusement, nous n’obtenons pas de Z15, car nous possédons un appartement en copropriété qui est légèrement trop grand. Nous avons maintenant le plan de financement suivant et serions reconnaissants pour des remarques et des critiques.

Nous envisageons l'acquisition d'une maison individuelle construite en 1960, 170 m² habitables, terrain de 616 m². Coût 547 000 euros, soit environ 605 000 euros incluant les frais annexes d’acquisition. Nous prévoyons 55 000 euros pour les travaux d’entretien. La maison est très bien entretenue et en excellent état pour son âge. Les rénovations nécessaires ont toujours été réalisées immédiatement, chauffage et fenêtres sont neufs. Nous refaisons 2 salles de bains (non incluses dans le budget d’entretien, effectuées par donation et travail personnel). Les 55 000 euros sont prévus pour des travaux de peinture, de nouveaux revêtements de sol, un peu d’électricité, de nouveaux radiateurs. Il n’y a en fait rien à faire, on peut emménager très facilement à l’heure actuelle. Ce que nous faisons, ce sont toutes des mesures “esthétiques”.

Le besoin en capital s’élève donc à environ 660 000 euros, nous apportons 260 000 euros de fonds propres issus de la vente de l’appartement, 400 000 euros sont à financer.

Les conditions cadres : lui, seul à travailler, cadre dirigeant, emploi sûr, perspective d'une procuration dans les 2-3 prochaines années, 34 ans, salaire 13 fois 3 800 net, +2,5 % d’augmentation annuelle prévue de la convention collective.
Elle, 32 ans, mini-emploi 230 net, + 3 fois allocation familiale.
Âge des enfants 3,5 et 7 ans.

Un 4ème enfant est éventuellement prévu bientôt. C’est pourquoi nous voulons maintenir la mensualité la plus basse possible.

Offre :

325 000 euros sur 30 ans fixe à 2,50 %, 1 % d’amortissement
50 000 KfW sur 10 ans à 1,35 %, 3,5 % d’amortissement
25 000 sur 10 ans à 1,50 %, 2 % d’amortissement
Mensualité 1 223 euros

Nous souhaitons être absolument flexibles, nous n’investissons pas la totalité des fonds propres dans le financement et gardons 30 000 euros de côté pour les urgences. 2 voitures sont remboursées.
Nous souhaitons rembourser immédiatement les soldes des deux petits prêts après 10 ans.
Le grand prêt offre la possibilité de remboursements anticipés à hauteur de 10 % par an ainsi que des ajustements de l’amortissement de 1 à maximum 5 %.

Nous voulons d’abord élever les enfants, nous n’avons pas l’exigence absolue de rembourser la somme en 20-30 ans. Dans le pire des cas, nous réduirons à nouveau la taille du logement après 30 ans, même si nous ne le prévoyons pas, la dette résiduelle sans remboursement anticipé du grand prêt sera de 180 000 après 30 ans. Actuellement, un seul de nous deux travaille. À long terme, au moins 1 000 net par mois de sa part s’ajoutera. On peut aussi compter sur un héritage durant la période. Les parents des deux parties sont fortunés.
Je pense que le point critique est notre bon apport personnel, sinon ce plan serait plutôt déconseillé, qu’en pensez-vous ?

Merci beaucoup pour vos avis !!

Puh, 660 pour 1960. Ne peux-tu pas plutôt construire neuf pour cela ? Karsten

10 % de remboursement anticipé coûtent vraiment cher et c’est des conneries. Quand auras-tu 40 kilos dans l’année ? Même 20 kilos par an (donc 5 %) par an, il faut d’abord arriver à se stabiliser.

Parfois, je me demande comment on peut avoir l’idée de faire ça.

Nous cherchons intensément depuis 2 ans. Pour les candidatures, seuls des refus pour des terrains. L'emplacement est 1a. Situation en demi-hauteur en plein centre-ville. Les terrains en périphérie commencent à 300 euros le m². En ville, facilement 500 euros le m², mais il n'y a rien ! La maison a été construite à l'époque par le chef du service d'urbanisme de la ville (architecte + ingénieur), sa veuve nous la vend maintenant. Lors de la visite, nous avions un architecte avec nous, il a été impressionné par l'état, il n'avait jamais vu quelque chose de cette époque dans un état aussi excellent. Son évaluation ainsi que l'emplacement ont été décisifs pour notre décision.

Rien n'est encore fait. Le remboursement anticipé spécial serait probablement automatiquement inclus à 5% et il y aurait l'option de le "changer" à 10%, à condition qu'aucun remboursement anticipé spécial ne soit effectué dans les 5 premières années. Si ce choix est pratiquement offert pour environ rien, alors j'en profiterai aussi. Peut-on alors aussi dire en sens inverse que 2,50% sur 30 ans sont mauvais, c'est-à-dire qu'ils coûtent "vraiment de l'argent" ?

Tu ne vas quand même pas rembourser 40 000 euros par anticipation...[auf eins]