Les servitudes sont-elles ignorées par le futur voisin ?

Merci pour vos réponses, je vais maintenant répondre aux questions :

- Le Land est la Bavière

Je ne veux pas fournir un plan de situation original. Ci-joint un croquis et son explication :
- En bleu, notre terrain
- En vert, mes parents
- En gris, la voie d’accès, qui a été vendue avec l’acheteur.
- En magenta, le terrain en pente vendu
- En rouge, la bande de 3 m du terrain en pente, pour laquelle une interdiction de construire a été inscrite comme servitude foncière.

Voici les "infractions" aux servitudes foncières que je relève :
- Les carports des maisons individuelles 1+2 se trouvent sur la bande de 3 m de l’interdiction de construire
- Le carport de la maison individuelle 3 également, mais en plus sur la voie d’accès. Ainsi mes parents ne peuvent plus utiliser l’accès pour arriver sur leur terrain.

Concernant le libellé des servitudes foncières :

1. Droit de passage piétonnier et routier

Le propriétaire du fonds servant (voie d’accès grise) établit par la présente en faveur des propriétaires des autres parcelles (fonds dominant) (Nous + mes parents + terrain en pente) une servitude foncière contenant ce qui suit :

Le propriétaire respectif du fonds dominant et les personnes autorisées par lui sont habilités à passer de façon permanente sur le fonds servant et à y circuler avec des véhicules de toute sorte ainsi qu’à pénétrer sur le fonds servant pour effectuer des travaux de réparation, d’entretien et de rénovation du chemin.
L’exercice du droit s’effectue sur la totalité du terrain servant.
Il est interdit de stationner des véhicules sur la surface du droit de passage.

2. Droit de conduire et d’évacuer les canalisations

Le propriétaire du fonds servant (voie d’accès grise) établit par la présente en faveur des propriétaires des autres parcelles (fonds dominant) (Nous + mes parents + terrain en pente) une servitude foncière contenant ce qui suit :

Le propriétaire respectif du fonds dominant est habilité de manière perpétuelle à poser, utiliser, laisser en place et à faire réparer ou renouveler sur le fonds servant les canalisations et installations nécessaires à l’approvisionnement et à l’évacuation du fonds dominant, notamment les conduites d’eau, d’égout, d’électricité et de téléphone, et à pénétrer sur le fonds servant à cet effet ainsi que pour le contrôle des canalisations.
Le propriétaire du fonds dominant peut confier l’exercice de la servitude à des personnes qui ont une relation particulière avec lui (locataires, visiteurs, fournisseurs, etc.).
L’exercice du droit s’effectue sur la totalité du terrain servant.
Le propriétaire du terrain servant et les personnes autorisées par lui ont le droit d’utiliser conjointement les canalisations.

3. Dispositions communes relatives à toutes les servitudes susmentionnées

L’exercice du droit s’effectue à titre gratuit.
L’aménagement – dans la mesure où cela n’a pas encore été fait –, le renouvellement, l’entretien, la maintenance et l’obligation d’assurer la sécurité notamment le déneigement et le salage, ainsi que l’entretien des canalisations et installations, incombent uniquement au propriétaire respectif du fonds servant.

4. Interdiction de construire

Le propriétaire du fonds servant (terrain en pente) établit par la présente en faveur du propriétaire respectif du terrain (Nous + mes parents) – appelé fonds dominant – une servitude foncière contenant ce qui suit :

Le propriétaire du fonds servant s’abstient de toute construction d’un bâtiment, notamment dans la mesure où une construction mitoyenne serait autorisée légalement (par exemple garage, cabanon) dans une distance de 3 m de la limite nord-ouest du terrain (terrain en pente) (indiquée en rouge dans l’annexe 1 à laquelle il est fait référence ; l’annexe a été vérifiée et approuvée).
Sont autorisées d’autres constructions que des bâtiments, par exemple des clôtures.

La concession du droit est accordée à titre définitif et son exercice est gratuit.

Lors d’un appel téléphonique avec le responsable du service d’urbanisme, celui-ci a dit qu’un recours ne servirait probablement à rien, mais que nous pourrions toutefois essayer. Il a ajouté qu’il n’était pas juge.

J’espère avoir répondu à tous les points.

Le plus grave est bien sûr pour mes parents, car leur passage serait entièrement bloqué par le carport de la maison 3.

Merci à vous ! ;)

Leur terrain reste en principe accessible depuis une autre rue par leur propre accès, mais cela n’a pas d’importance.

Ici non, oui, car ils ont contractuellement sécurisé leur droit de passage. S’ils ne l’avaient pas fait, la possibilité d’accéder au terrain depuis l’autre côté serait toutefois un obstacle à l’imposition d’un droit de passage forcé.

Comment procède-t-on en principe si la discussion avec l’acheteur ne mène à aucune prise de conscience ?

Jusqu’à preuve du contraire, je ne partirais pas d’une violation intentionnelle du droit. Je ferais parvenir au maître d’ouvrage et à son planificateur le contrat en leur demandant une réponse, d’abord sous la forme « je vous prie de répondre dans les … après réception de cette lettre ».

Hier, j’ai reçu une lettre de l’administration du bâtiment indiquant que le permis de construire pour 3 maisons individuelles a été délivré.

Il ne s’agit donc plus d’une consultation, mais déjà de la notification d’un acte juridique accompli. Celui-ci doit contenir une information sur les voies de recours dans la mesure où le destinataire est considéré comme partie à la procédure. Indépendamment de cette restriction, je ferais part à l’administration de mon opposition / protestation – après avis juridique, notamment sur la façon de l’appeler, bien entendu. L’avocat saura aussi quelles autres démarches doivent déjà être envisagées. Des remarques éventuellement orales et discrètes auprès du responsable du dossier et du chef de service concernant la responsabilité des fonctionnaires dans l’exercice de leurs fonctions peuvent avoir un effet incitatif pour agir intelligemment au-delà du strict nécessaire. En effet, l’administration n’est pas formellement tenue de consulter le registre foncier ici, et encore moins d’enquêter d’office – mais cela et la violation délibérée des droits d’autrui (ou la complicité d’une telle violation) sont deux choses bien différentes. Je verrais bien le chef de service – si un huissier démolissait à nouveau le carport – dans une position où il pourrait devoir en assumer les conséquences.

Mais, comme je l’ai dit, il est le plus probable que ce soit simplement l’architecte qui ignore le droit de passage et sa configuration spécifique. Parallèlement, je recommanderais néanmoins de saisir sans délai un avocat pour épuiser toutes les possibilités de suspension de la force de chose jugée.

Voici les "infractions" aux servitudes que je relève :

Je suis du même avis.

Concernant les formulations des servitudes :

Le capitaliste en moi dit : Bravo, l’avocat a fait un excellent travail.
Le communiste en moi dit : Les servitudes sont contraires aux bonnes mœurs, car il existe un déséquilibre important entre les avantages et les charges entre les parties, alors que les objectifs des inscriptions auraient pu être atteints autrement, par exemple via une division parcellaire adéquate sans transfert de propriété.
La question de savoir si l’article §138 du Code de la construction s’applique dépend bien sûr du reste du contrat de vente et doit alors être évaluée par les juristes.

Jusqu’à preuve du contraire, je ne partirais pas d’une violation intentionnelle du droit.

Oui, avec cette hypothèse il faudrait chercher à engager la conversation. Peut-être que tout s’éclaircira de manière simple.

Hier, j’ai reçu un courrier du service de l’urbanisme indiquant que le permis de construire pour 3 maisons individuelles a été délivré (3 maisons individuelles sont en principe acceptables pour nous).

Le Land est la Bavière

Bizarre - chez vous, la participation du voisin est en principe obligatoire. N’avez-vous pas été consultés auparavant ou n’avez-vous pas donné votre accord ?

Lors d’un appel téléphonique avec le chargé de dossier du service de l’urbanisme, celui-ci a indiqué qu’un recours n’aurait probablement aucun effet, mais que nous pouvions essayer. Il n’est toutefois pas juge.

Si les demandeurs du permis de construire ou le service de l’urbanisme ne peuvent pas prouver qu’ils ont cherché à obtenir votre accord, une erreur formelle pourrait exister. Je ne suis cependant pas avocat.

Le pire est bien sûr pour mes parents, car leur accès serait complètement bloqué par le carport de la maison 3.

Bon, ma sympathie reste limitée, car premièrement rien n’a encore eu lieu et deuxièmement la zone grise aurait pu rester en votre possession.

Ouais, ma compassion reste néanmoins limitée, d’une part parce que rien ne s’est encore passé et d’autre part parce que la zone grise aurait pu rester en votre possession, hätte hätte Fahrradkette.

Il est bien sûr facile de tout vendre ce qui peut l’être, tant que ses propres droits ne sont pas restreints, dans le but de maximiser les profits. La situation actuelle sur le marché immobilier est parfois une raison suffisante pour avaler ce genre de couleuvres.

au avocat et arrêter la construction ( si c'est justifié)

Merci, je vais revenir sur les points suivants :

Jusqu’à preuve du contraire, je ne partirais pas immédiatement du principe d’une violation intentionnelle du droit. Au maître d’ouvrage et à son concepteur, je ferais parvenir le contrat de manière à en avoir la preuve et je demanderais une réponse, d’abord sous la forme « je prie de répondre dans un délai de ... après réception de cette lettre ».

Ainsi, ce n’est plus une audition, mais déjà la notification d’un acte juridique accompli. Celui-ci doit contenir une information sur les voies de recours, dans la mesure où le destinataire est considéré comme partie au procès. Indépendamment de cette limitation, je notifierais à l’administration mon opposition / protestation – après conseil juridique notamment sur la dénomination à employer, cela va sans dire. L’avocat sait également quelles autres mesures devraient déjà être envisagées. Des indications éventuellement orales mais délicates au chargé de dossier et au chef de service concernant la responsabilité fonctionnelle du fonctionnaire peuvent avoir un effet incitatif pour agir de manière avisée au-delà du strict nécessaire. Car formellement, l’administration n’est pas obligée ici de prendre en compte le registre foncier, encore moins de chercher de sa propre initiative – mais cela et la violation délibérée des droits de tiers (ou la complicité d’une telle violation) ce sont deux choses différentes. Je verrais bien le chef de service - si un huissier démontait à nouveau le carport – en danger de devoir payer les pots cassés.

Mais, comme je l’ai dit, je pense la chose la plus probable est simplement que l’architecte ne connaissait pas le droit de passage et sa configuration particulière. Parallèlement, j’engagerais néanmoins sans délai un avocat afin d’épuiser toutes les possibilités d’empêcher l’autorisation de devenir définitive.

En principe, peu m’importe pourquoi cela a été planifié ainsi.
Si c’est l’investisseur qui a foiré, c’est son problème, le contrat de vente a été élaboré avec lui et il l’a approuvé.

Pour l’architecte, je pars du principe que c’était sa tâche AVANT le début de la planification de vérifier les conditions locales, et à mes yeux, cela inclut aussi la vérification d’éventuelles servitudes foncières.

Je suis tout à fait d’accord.

Le capitaliste en moi dit : Bravo, l’avocat a fait un excellent travail.
Le communiste en moi dit : Les servitudes sont contraires aux bonnes mœurs, car il existe un déséquilibre important entre avantages et charges pour les parties, alors que les objectifs des inscriptions auraient pu être atteints autrement, par exemple par un morcellement adéquat du terrain sans transfert de propriété.
Savoir si l’article 138 du Code de la construction s’applique dépend bien sûr du reste du contrat de vente et doit alors être évalué par les juristes.

S’il y a eu un bon travail de l’avocat, cela reste à voir, j’espère et je pense que oui.

Ton communiste intérieur aurait alors bien cédé le terrain à la ville pour créer du logement abordable pour le grand public ? ;)
Quant à la contrariété aux bonnes mœurs, je ne souhaite pas m’exprimer, je suis trop peu juriste pour cela.

C’est bizarre – chez vous la participation des voisins est normalement toujours exigée. N’avez-vous pas été du tout consultés au préalable ou n’avez-vous pas donné votre accord ?

Si les demandeurs de permis de construire ou le service d’urbanisme ne peuvent pas prouver qu’ils voulaient obtenir votre accord, il pourrait y avoir une erreur formelle. Je ne suis pas avocat.

Nous n’avons généralement pas été intégrés dans la procédure d’autorisation et n’avons été informés qu’il y a 2 jours par la lettre d’approbation.

Mon architecte nous avait dit lors de notre construction que ce serait certes un avantage si tous les voisins signaient, mais que c’était possible sans leur signature, la procédure d’autorisation durerait juste plus longtemps.
Mes parents – qui, contrairement à nous, sont même voisins directs du terrain en pente – n’ont curieusement même pas été informés de la délivrance du permis de construire.
Merci pour le rappel concernant l’erreur formelle, qu’est-ce que cela impliquerait ?

Ouais, ma compassion est néanmoins limitée, car premièrement rien ne s’est encore passé et deuxièmement la surface grise en votre possession aurait pu rester une chaîne de vélo.

Je ressens la même chose, mais pour d’autres raisons.
Le pauvre investisseur qui a acheté ce terrain en emplacement triple A à un prix équitable et veut maintenant y construire 3 maisons individuelles dans le segment haut de gamme avec chacune leur propre piscine doit respecter un contrat existant, qui ne lui a certes pas été imposé. Juste pour vendre ensuite 2 maisons et en garder une pour lui… Que dirait le communiste à cela ? ;)

Incidemment :
Avant la vente, on nous a dit qu’il prévoyait 2 maisons, avec, pour nous, un étage complet avec toit plat puis une terrasse en pente. Maintenant, ce sont 3 maisons avec étage complet + toit en pente + terrasse.
Nous ne l’avons bien sûr pas appris directement de sa part (comme initialement discuté avant la signature du contrat) mais par hasard quand une entreprise de construction était sur place pour établir un devis.
Pourtant, personne ne se plaint ici, c’est comme ça.

Bien sûr, on vend volontiers tout ce qui est possible, tant que ses propres droits n’en sont pas affectés, dans l’objectif de maximiser le profit. La situation actuelle sur le marché foncier est parfois raison suffisante pour avaler de telles couleuvres.

Et pourquoi est-ce si condamnable, d’après ce que j’ai compris ?

Les restrictions constructives dans le contrat de vente sont simplement dues au fait que les investisseurs intéressés dans le passé n’ont pas communiqué clairement ce qu’ils envisageaient.
Par exemple, un architecte voulait faire un immeuble intergénérationnel avec autopartage, etc. À mes parents, il a dit que le bâtiment s’intégrerait parfaitement dans le quartier, avec pour nous au maximum un étage complet + étage en retrait.
Quand nous avons commencé notre planification, j’ai demandé à l’architecte ses plans et que voyons-nous ?
Un bloc résidentiel sur toute la largeur du terrain avec 3 étages complets. Au final, ma mère a même dû se faire insulter en personne par ce monsieur parce qu’elle n’aurait pas été transparente... :D
C’est à cause de telles expériences que mes parents sont devenus de plus en plus prudents et, heureusement, ont finalement pris un avocat, qui n’a été impliqué qu’avec le dernier intéressé et l’acheteur final.

Et là, pour moi, réside tout le problème :
Présenter un vendeur privé comme « mauvais » à cause de la maximisation du profit ne va pas de pair quand l’acheteur est un investisseur, dont le seul intérêt est aussi la maximisation du profit. ;)

Je ne souhaite pas que mes propos soient interprétés comme agressifs, ce n’est pas le cas. Le comportement de l’investisseur ne fait que renforcer ma vision de cette profession... :rolleyes: