¿Son las servidumbres ignoradas por el futuro vecino?

Gracias por vuestras respuestas, voy a responder las preguntas:

- El estado federal es Baviera

No quiero proporcionar un plano original. Pero adjunto un boceto y la explicación:
- El terreno azul somos nosotros
- Verde mis padres
- Gris es la calle de acceso, que se vendió junto con el comprador.
- Magenta es el terreno en pendiente vendido
- Rojo es la franja de 3 m del terreno en pendiente, para la cual se registró una prohibición de construcción como servidumbre

Identifico las siguientes "infracciones" contra las servidumbres:
- Los carports de las casas unifamiliares 1 y 2 están en la franja de 3 m de la prohibición de construcción
- El carport de la casa 3 también, pero además en la calle de acceso. Por lo tanto, mis padres ya no pueden usar la entrada para acceder a su terreno.

Respecto a los textos de las servidumbres:

1. Derecho de paso

El propietario del predio sirviente (acceso gris) establece aquí a favor de los propietarios de las otras parcelas (predios dominantes) (nosotros + mis padres + terreno en pendiente) una servidumbre con el siguiente contenido:

El respectivo propietario del predio dominante y las personas autorizadas por él tienen derecho a pasar permanentemente por el predio sirviente y a conducir vehículos de todo tipo, así como a entrar en el predio sirviente para realizar trabajos de construcción, reparación y renovación del camino.
El ejercicio del derecho se realiza en toda la superficie del predio sirviente.
No se permite estacionar vehículos en la zona de derecho de paso.

2. Derecho de instalación y mantenimiento de canalizaciones

El propietario del predio sirviente (acceso gris) establece aquí a favor de los propietarios de las otras parcelas (predios dominantes) (nosotros + mis padres + terreno en pendiente) una servidumbre con el siguiente contenido:

El respectivo propietario del predio dominante está autorizado por tiempo indefinido a instalar, usar, mantener en el predio sirviente las canalizaciones e instalaciones necesarias para el suministro y evacuación del predio dominante, en particular las canalizaciones de agua, alcantarillado, energía eléctrica y teléfono, así como a realizar o hacer realizar las reparaciones y renovaciones, y a entrar en el predio sirviente para estos fines y para controlar las canalizaciones.
El propietario del predio dominante puede delegar el ejercicio de la servidumbre a personas que mantengan una relación especial con él (inquilinos, visitantes, proveedores, etc.).
El ejercicio del derecho se realiza en toda la superficie del predio sirviente.
El propietario del predio sirviente y las personas autorizadas por él tienen derecho a usar conjuntamente las canalizaciones.

3. Disposiciones comunes respecto a todas las servidumbres anteriores

El ejercicio del derecho es gratuito.
La instalación –en caso de que no se haya hecho aún–, renovación, mantenimiento, conservación y la obligación de garantizar la seguridad vial, en particular la obligación de despejar y esparcir sal, así como el cuidado de las canalizaciones e instalaciones, corresponden exclusivamente al propietario respectivo del predio sirviente.

4. Prohibición de construcción

El propietario del predio sirviente (terreno en pendiente) establece aquí a favor del respectivo propietario del predio (nosotros + mis padres) - llamado predio dominante - una servidumbre con el siguiente contenido:

El propietario del predio sirviente se abstiene de realizar cualquier construcción con un edificio, especialmente en la medida en que una construcción en la línea de la propiedad sería permitida legalmente (por ejemplo, garaje, cobertizo), dentro de una distancia de 3 m al límite noroeste del terreno (terreno en pendiente) (indicado en rojo en el anexo 1 mencionado; el anexo fue revisado y aprobado).
Se permiten otras construcciones que no sean edificios, por ejemplo, cercas.

La concesión del derecho se realiza de forma permanente y el ejercicio del derecho es gratuito.

En una llamada telefónica con el encargado de la oficina de construcción, este comentó que una oposición probablemente no serviría de nada, pero que podríamos intentarlo. Sin embargo, él no es juez.

Espero haber respondido todos los puntos.

Lo peor es, por supuesto, para mis padres, porque el camino estaría completamente bloqueado por el carport de la casa 3.

¡Gracias a todos! ;)

Su propiedad sigue siendo en principio accesible desde otra calle a través de su propio acceso, pero eso no viene al caso.

Aquí no, sí, porque ellos tienen su derecho de paso asegurado contractualmente. Si no lo tuvieran, la posibilidad de acceder a la propiedad desde el otro lado impediría la exigencia de un derecho necesario de paso.

¿Cómo se procede normalmente en caso de que la conversación con el comprador no conduzca a un entendimiento?

Hasta que se demuestre lo contrario, no partiría de una infracción legal intencionada. Haría que el constructor y su proyectista conozcan el contrato de manera demostrable y solicitaría una respuesta, inicialmente con la fórmula "solicito respuesta dentro de ... desde la recepción de esta carta".

Ayer recibí un escrito del departamento de urbanismo que la licencia de construcción para 3 viviendas unifamiliares ha sido concedida

Esto ya no es una audiencia, sino la notificación de un acto jurídico realizado. Este debe incluir una instrucción sobre recursos legales si el receptor es considerado parte en el procedimiento. Independientemente de esta limitación, comunicaría mi oposición/protesta a la oficina — tras consultar con un abogado, entre otras cosas para saber cómo denominarlo, claro está. El abogado también sabe qué pasos adicionales deberían considerarse. Sutiles, y posiblemente suficientes, indicaciones orales al funcionario y al director de la oficina sobre la responsabilidad del funcionario también en el servicio pueden motivar a actuar con prudencia más allá de lo estrictamente necesario. Porque formalmente la oficina puede no tener que atender al registro de la propiedad aquí ni investigar proactivamente — pero eso y la violación intencionada de los derechos de terceros (o la complicidad en tal) son cosas muy diferentes. Consideraría que el director de la oficina estaría en riesgo de tener que pagar las consecuencias — si un alguacil demoliera de nuevo la cochera.

Pero, como dije, lo más probable es que simplemente el arquitecto desconozca el derecho de paso y su conformación específica. Paralelamente, sin embargo, contrataría inmediatamente a un abogado para agotar todos los posibles obstáculos a la firmeza legal.

Los siguientes "incumplimientos" de las servidumbres aparentes son:

Estoy de acuerdo.

Con respecto al texto de las servidumbres:

El capitalista que hay en mí dice: Bravo, el abogado hizo un trabajo excelente.
El comunista que hay en mí dice: Las servidumbres son contrarias a la moral, dado que existe una desproporción considerable entre los beneficios y las cargas entre las partes, aunque los objetivos de las inscripciones podrían haberse logrado de otra manera, por ejemplo, mediante una división adecuada del terreno sin transferencia de propiedad.
Si el §138 del Código de Construcción se aplica, depende por supuesto del resto del contrato de compra y debe ser valorado por los juristas.

Hasta que se demuestre lo contrario, no partiría de una lesión legal intencionada.

Sí, con esa suposición se debería buscar el diálogo. Quizás todo se aclare de manera sencilla.

Ayer recibí una carta del departamento de construcción informando que se concedió la licencia para construir 3 casas unifamiliares (3EFH está para nosotros básicamente bien).

El estado federal es Baviera

Qué extraño – en vuestra zona la participación del vecino es básica y obligatoria. ¿No os consultaron en absoluto antes o no disteis vuestro consentimiento?

En una llamada con el encargado del departamento de ordenación de la construcción comentó que una protesta probablemente no serviría de nada, pero que podríamos intentarlo. Sin embargo, él no es juez.

Si los solicitantes de la licencia de construcción o el departamento de ordenación no pueden demostrar que intentaron obtener vuestra aprobación, podría existir un error formal. Pero no soy abogado.

Lo peor es para mis padres, ya que el acceso a través del carport de la casa 3 quedaría completamente bloqueado para ellos.

Bueno, mi compasión es limitada, ya que primero no ha pasado nada y segundo, la zona gris en vuestra propiedad podría haber permanecido donde está.

Bueno, mi compasión sigue siendo limitada, ya que primero no ha pasado nada y segundo, la zona gris podría haber permanecido en vuestra posesión, como se suele decir.

Por supuesto, se vende todo lo que se puede, siempre y cuando no se limiten los propios derechos, con el fin de maximizar beneficios. La situación actual en el mercado inmobiliario es a veces motivo suficiente para tragar sapos como esos.

al abogado y detener la construcción (si está justificado)

Gracias, voy a volver a abordar los puntos:

Hasta que se demuestre lo contrario, no partiría inicialmente de una violación intencionada del derecho. Al promotor y a su redactor del plan les haría llegar el contrato con constancia y les pediría una respuesta, inicialmente con la fórmula "por favor dentro de ... tras la recepción de esta carta".

Así que esto ya no es una audiencia, sino la notificación de un acto jurídico realizado. Este debe contener una instrucción sobre los recursos legales, siempre que el destinatario sea considerado parte en el procedimiento. Independientemente de esta restricción, yo expresaría mi objeción / protesta a la oficina - tras asesoramiento legal, entre otras cosas sobre cómo denominarlo, se entiende. El abogado también sabe qué pasos adicionales ya deberían prever. Señales delicadas, eventualmente también indicaciones orales al encargado del expediente y al jefe de la oficina sobre la responsabilidad del funcionario incluso en el servicio pueden motivar a actuar de manera inteligente más allá de lo estrictamente necesario. Porque formalmente la oficina no tiene que tener en cuenta aquí el registro de la propiedad y mucho menos investigarlo de forma proactiva, pero eso y la violación consciente de derechos de terceros (o la complicidad en tal cosa) son cosas muy diferentes. Yo vería al jefe de la oficina – si un alguacil derribara de nuevo el carport – bastante en peligro de tener que pagar la cuenta.

Pero, como dije, lo más probable es que el arquitecto simplemente desconozca el derecho de paso y su configuración específica. Paralelamente, sin embargo, llamaría inmediatamente al abogado para agotar todas las posibles suspensiones de firmeza.

En principio, no me importa por qué se planificó así.
Si el inversor la cagó, es su problema, el contrato de compraventa se elaboró junto con él y él dio su consentimiento.

En cuanto al arquitecto, parto de que antes del inicio de la planificación su tarea habría sido revisar las condiciones locales y para mí eso incluye también comprobar posibles servidumbres.

Pienso igual.

El capitalista en mí dice: Bravo, el abogado hizo un trabajo excelente.
El comunista en mí dice: Las servidumbres son contrarias a la moral, ya que existe una desproporción considerable entre las ventajas y las cargas para las partes, aunque los fines de las inscripciones podrían haberse alcanzado de otra manera, por ejemplo mediante la correspondiente división del terreno sin transferencia de propiedad.
Si aplica el §138 del Código de Construcción depende, por supuesto, del resto del contrato de compraventa y debe ser evaluado por los juristas.

Si el abogado hizo un buen trabajo aún está por verse, espero que sí y también parto de ello.

¿El comunista en ti entonces probablemente habría cedido el terreno a la ciudad para crear vivienda asequible para la comunidad? ;)
Sobre la inmoralidad no quiero opinar, no soy jurista.

Qué raro - con vosotros la participación del vecino está en principio prescrita. ¿No participasteis ni siquiera previamente o no disteis vuestro consentimiento?

Si los solicitantes de la licencia de construcción o la oficina de ordenación no pueden demostrar que intentaron obtener vuestro consentimiento, podría haber un error formal. Pero no soy abogado.

En principio no se nos involucró en el proceso de aprobación y solo hace dos días fuimos informados con la carta de la licencia.

Mi arquitecto dijo cuando construimos que aunque sería ventajoso que todos los vecinos firmaran, también podría ir sin sus firmas, solo que el procedimiento de aprobación duraría más.
Mis padres – que incluso son vecinos directos de la parcela en la ladera, a diferencia de nosotros – curiosamente ni siquiera fueron informados de la expedición de la licencia de obra.
Gracias por la indicación sobre el error formal, ¿qué consecuencias tendría eso?

Bueno, mi compasión sigue siendo limitada, porque primero todavía no ha pasado nada, y segundo la zona gris en vuestra posesión podría fácilmente haberse quedado con cadena para bicicletas.

A mí me pasa igual, pero por otros motivos.
El pobre inversor, que compró el terreno en ubicación AAA a un precio justo y ahora quiere poner allí 3 casas unifamiliares en el segmento más caro, cada una con su propia piscina, tiene que respetar un contrato vigente que ciertamente no se le impuso. Solo para luego vender dos casas y quedarse con una... ¿Qué dice el comunista de eso? ;)

De paso:
Antes de la venta nos dijeron que planeaba 2 casas, para nosotros con una planta completa con techo plano y luego en la ladera, en forma de terrazas. Ahora serán 3 casas con planta completa + tejado a dos aguas + terrazas.
Por supuesto no nos enteramos de ello por él mismo (como se acordó originalmente antes de firmar el contrato), sino por casualidad, cuando una empresa constructora estuvo en el lugar para preparar una oferta.
A pesar de eso nadie aquí se queja, simplemente es así.

Por supuesto se vende todo lo que se pueda, siempre que no se restrinjan los propios derechos, con el fin de maximizar ganancias. La situación actual en el mercado inmobiliario a veces es motivo suficiente para aceptar tales ranas.

¿Y eso por qué es tan reprochable, según yo entendí?

Las limitaciones constructivas por el contrato de compraventa simplemente surgieron porque los inversores interesados en el pasado sencillamente no comunicaron de forma transparente lo que pretendían con ello.
Un arquitecto, por ejemplo, quería hacer un bloque residencial para varias generaciones con coche compartido, etc. A mis padres les dijo que el edificio encajaría perfectamente en el entorno, para nosotros máximo 1 planta completa + ático.
Cuando empezamos nuestra planificación, pedí al arquitecto sus planos y ¿qué había?
Un bloque residencial a lo largo de todo el ancho de la parcela con 3 plantas completas. Al final mi madre tuvo que aguantar que ese señor la insultara personalmente porque no había actuado de forma transparente... :D
Precisamente por estas experiencias mis padres se volvieron cada vez más cautelosos y afortunadamente se hicieron con un abogado, que solo fue involucrado en el último interesado y comprador.

Y ahí está el quid:
Presentar a un vendedor privado como "malo" por maximización de ganancias no encaja si el comprador es un inversor cuyo único interés también es maximizar ganancias. ;)

No quiero que lo escrito por mí se entienda como agresivo, no es la intención. El comportamiento del inversor solo me reafirma la opinión que tengo sobre ese grupo profesional... :rolleyes: