未来的邻居是否忽视了地役权？

感谢你们的回复，我来逐一回答问题：

- 联邦州是巴伐利亚

我不想提供原始的地形图。不过附上一张草图和说明：
- 蓝色地块是我们
- 绿色是我的父母
- 灰色是通往买家的通道道路，已随房产一同出售
- 品红色是已售出的坡地
- 红色是坡地上的3米宽带，为此在地役权中登记了建筑禁止权

我认定以下对地役权的“违规”：
- 独栋住宅1号和2号的车棚位于建筑禁止权的3米范围内
- 独栋住宅3号的车棚也在该范围内，且还占用了通道道路。因此，我父母无法再使用通道进入他们的地块。

关于地役权的条文内容：

1. 行走和通行权

负役地所有者（灰色通道）特此为其他地块的所有者（主导地块）（我们+我的父母+坡地）设定如下内容的地役权：

各主导地块所有者及其授权人员有永久权利通过负役地行走和驾驶各种车辆，并可进入负役地进行道路的修建、修补及更新工作。
该权利在整个负役地行使。
在行走和通行权区域内不得停放任何车辆。

2. 供排水管线权

负役地所有者（灰色通道）特此为其他地块的所有者（主导地块）（我们+我的父母+坡地）设定如下内容的地役权：

各主导地块所有者有永久权利在负役地铺设、使用、保留及维修或委托维修其为供排水和其他服务（尤其是水、电、下水道、电话）所需的管线和设施，并可为此目的进入负役地进行检查及管理。
主导地块所有者可将该权利授予与其有特殊关系的人士（租户、访客、供应商等）。
该权利可在整个负役地范围内行使。
负役地所有者及其授权人员有权共同使用这些管线。

3. 关于上述所有地役权的共同规定

该权利的行使为无偿。
负役地所有者单独负责该地役地的建设（如果尚未完成）、更新、维护、保养以及安全义务，特别是清理、撒盐责任，以及管线和设施的维护。

4. 建筑禁止权

负役地所有者（坡地）特此为各主导地块所有者（我们+我的父母）设定如下内容的地役权：

负役地所有者禁止在距坡地（红色标注且经审核批准的附件1所指示的）西北边界3米范围内建设任何建筑物，尤其是即使法律允许的边界建筑（如车库、工具棚）。
允许建立非建筑物性质的设施，如围栏。

该权利为永久性且无偿。

我与建筑管理局工作人员电话沟通时，他表示异议可能不会产生效果，但我们可以尝试。他并不是法官。

希望我已经涵盖了所有要点。

最严重的情况当然是对我父母，因为他们通过3号房车棚的通道会完全被阻塞。

谢谢大家！;)

他们的土地虽然基本上可以通过他们自己通向另一条街道的通道到达，但这无关紧要。

这里不一样，是的，因为他们的通行权是合同上保障的。如果没有这个保障，从另一边进入土地的可能性将妨碍强制设定紧急通行权。

如果与买家的对话没有达成共识，通常应该怎么做？

在没有证据反驳之前，我不会认为这是故意侵犯权利。我会将合同正式告知建设者及其设计师，并请求他们回应，形式上可以是“请在收到此信后的……内回复”。

昨天我收到了建设局的一份通知，告知三栋单户住宅的建筑许可证已批准

所以这不再是听证，而是法律行为已完成的告知。该告知应包含法律救济说明， 如果收件人被视为程序中的当事方。尽管有此限制，我会向当局表达我的异议/抗议——当然是在律师建议后，确定这如何称呼。律师也会知道应采取哪些进一步措施。适当时，对负责人员和局长口头提醒他们公务员在职务中的责任，可能促使他们更加谨慎行事。因为虽然当局可能不会正式考虑土地登记簿，更不会主动调查——但这与明知侵犯第三方权利（或协助此类行为）是完全不同的两回事。我认为局长很可能会面临责任风险，比如法警拆除车棚的后果。 但如前所述，我最可能认为的是建筑师对通行权及其特殊规定并不知情。同时，我仍会立即聘请律师，尽力采取所有可能的法律手段阻止法律效力的产生。

以下是我认定的对基本地役权的“违反”情况：

我也是这么认为的。

关于基本地役权的措辞：

我内心的资本家说：Bravo，律师干得非常出色。 我内心的共产主义者说：这些地役权是不道德的，因为双方之间的利益和负担存在显著的不平衡，尽管登记的目标也可以通过其他方式实现，比如通过相应的土地分割而不转移所有权。 §138建筑法是否适用，当然取决于其余的购房合同，并且需要法律专家进行评估。

在没有反证之前，我不会认为这是故意的违法行为。

是的，应该以这个假设进行对话。也许事情能以简单的方式澄清。

昨天我收到了建设局的通知，批准了三栋独立住宅的建设许可（三栋独栋住宅对我们来说原则上没问题）。

联邦州是巴伐利亚。

奇怪——你们那里邻居参与原则上是必须的。你们事前完全没有被通知参与，还是没有同意？

与建设管理局的工作人员电话交谈时，他说反对可能没用，但我们可以试试看。他不是法官。

如果建筑申请人或建设管理局无法证明他们曾试图取得你们的同意，可能存在程序错误。但我不是律师。

这个情况对我父母来说当然是最糟糕的，因为三号房屋的车棚完全会挡住他们的通道。

嗯，我的同情心有限，因为首先什么都还没发生，其次你们名下的灰色区域本可以保持“自行车锁链”的状态。

嗯，我的同情还是有限的，首先因为什么都还没发生，其次灰色区域本可以留在你们手中，车链也能保留。

当然，只要不侵犯自己的权利，为了最大化利润，大家愿意出售一切可能出售的东西。目前房地产市场的形势有时足以成为接受这些苦差事的理由。

去找律师，停止施工（如果有正当理由的话）

谢谢，我再来具体说说几个点：

在没有反证之前，我不会认为这是故意的侵权行为。我会向建设方及其设计师书面告知合同内容并请求答复，最初可以用“请在收到本函后……内回复”这种形式。

所以这已不再是听证，而是对已发生法律行为的知会。该知会应包含法律救济告知，前提是收件人在程序中被视为当事人。尽管有此限制，我仍会在律师建议下向主管机关表达我的异议/抗议——当然会咨询律师如何称呼此行为。律师也知道接下来应采取哪些步骤。适当地向经办人和主管领导口头提醒公职人员即使在职务中也承担相应责任，可能会激励他们超出必要程度更加谨慎行事。因为主管机关或许不需要专门关注土地登记簿，更不用主动调查，但这与故意侵犯第三方权利（或协助侵权）完全是两码事。我认为若法警拆除车棚，主管领导很可能承担相关责任。

但正如我说的，我更倾向认为建筑师对地役权及其特殊规定不甚了解。与此同时，我会立即联系律师，尽可能利用所有可能的程序阻碍手段。

原则上我不关心为什么会这么设计。
如果是投资方搞砸了，那是他的问题，买卖合同是和他一同制定的，他也同意了。

我认为建筑师应该在设计开始前，就检查当地状况，包括审查可能存在的地役权，这也是他的职责。

我也是这么认为。

我作为资本家会说：律师干得漂亮。
我作为共产主义者会说：这些地役权违背善良风俗，因双方负担和利益极不平衡，且可通过不转移所有权的土地分割等其他方式实现目的。
是否适用建筑法第138条，当然取决于其他买卖合同条款，需由法律专家评估。

律师是否干得好还得看后续情况，我希望如此，也相信如此。

你心中的共产主义者大概会把土地转给市政府，为公众创造可负担住房吧？ ;)
关于是否违背善良风俗我不敢妄言，我法律知识有限。

奇怪——你们那里邻居参与一般是必须的。你们事前根本没被告知，或者没同意吗？

如果申请人或建设管理局不能证明他们曾征求你们同意，可能存在程序错误。但我不是律师。

我们根本没有被纳入审批流程，直到两天前才收到批准通知。

我建筑师当初说，虽然所有邻居签字有利，但没签也可以，只是审批时间会长。
相比之下，我父母家比我们更邻近山地房产，却奇怪地没被告知批准事宜。
感谢你指出程序错误，这会有什么后果？

我的同情心有限，毕竟一是还没发生什么，二是你们本可以保留自己拥有的灰色区域，不是吗？

我也是，但理由不同。
可怜的投资方，以合理价格买了AAA级位置土地，现在想建三个高端独栋别墅带私家泳池，他必须遵守合同规定，而这合同绝非强加于他。只是为了卖掉两所，自己留一所……共产主义者怎么看？ ;)

顺便说一句：
卖房前说他计划建两栋房子，我们愿意一个满层平屋顶，且往山坡方向梯田式布局。结果变成了三栋，带满层+斜屋顶+梯田布局。
这消息不是他亲自告诉我们（原本签合同前这么说的），而是在一建筑公司去现场报价时偶然发现的。
不过没人抱怨，这就是事实。

当然只要不影响自身权益，会有人为了最大化利益尽可能售出所有可卖的东西。当前土地市场情况有时是忍受这些“蛙子”的理由。

这为什么这么见不得人，我还不太懂呢？

买卖合同中建筑限制是因为投资方过去不透明，不愿公开说明他们的计划。
比如一位建筑师曾想建多代同堂公寓楼带共享汽车。我父母被告知建筑会完美融入环境，最多一个满层+半层夹层。
可当我们开始规划，向建筑师索取图纸，实则是整块地三层的公寓楼。最后我母亲还被那人当面侮辱，说她不透明…… :D
正是这些经历让父母更谨慎，好在最终请了律师，是在最后买家出现才介入。

问题的关键在这里：
把私人卖家因最大化利润而“坏”化不成立，买家是投资者，其唯一目标也是最大化利润。 ;)

我说这些不是有攻击性，只是表达我的看法。投资方的行径再次验证了我对这个职业群体的印象…… :rolleyes: