¿Pronto las tasas de interés de la construcción alcanzarán niveles inimaginables?

eso ya se decía hace 3 años, recuerdo aquí pronósticos del 6, 7, 8% para finales de 2024...

Quien dijo eso ha desaparecido del radar tanto como esos intereses tan altos…

Si los intereses hipotecarios siguen subiendo, la demanda de proyectos de construcción disminuye o, de facto, se construye menos, tanto para uso propio como para proyectos de inversión. Esto conduce a un aumento de los alquileres en el parque inmobiliario existente.
Por supuesto, no es una relación directa y probablemente con cierto retraso, pero quien no puede permitirse construir o comprar algo propio, presiona el mercado de alquiler.
¿Cómo lo ven los expertos entre ustedes? Esta es solo mi teoría.

En realidad queríamos reorganizar las formas de inversión y meter algo en bienes raíces para alquilar, pero si calculo un financiamiento del 80% al 3,8% + 2% incluyendo gastos comunes no recuperables, pago cientos de euros mensuales de mi bolsillo. No quiero aportar más capital propio, eso solo empeora la cuenta. Los precios son simplemente demasiado altos para que tenga sentido económico de alguna manera.

Por supuesto no 1:1 y probablemente con retraso, pero cualquiera que no pueda permitirse poner o comprar algo propio, presiona el mercado de alquiler.

Como no estamos aumentando, no. Lo que presiona el mercado son los costos de renovación, que llevan a alquileres más altos. O más bien, el hecho de que en Alemania tenemos suficiente vivienda, pero que a) está en el lugar equivocado y b) en parte en estado demasiado malo.

Si las tasas de interés para construcción suben más, la demanda de proyectos de construcción baja o de facto se construye menos - tanto para uso propio como para proyectos de inversión. Esto lleva a alquileres más altos en el parque existente.

Eso ya ha ocurrido. Pero lo que aún pasa es que ahora todo el mundo se ha acostumbrado otra vez a las tasas de interés. El gran problema de los últimos años fue la incertidumbre. Ahora no hay un boom de construcción. Pero quien siempre quiso construir, tiene ahora una seguridad (sin importar si las tasas están ahora en 3,5% o 4%). Los proyectos de nueva construcción se están ajustando a la nueva realidad.

Los precios son simplemente demasiado altos como para que de alguna manera valga la pena.

Depende de dónde. Tienes que decidir si quieres efectivo o una propiedad que se valorice positivamente. Yo prefiero efectivo. Y encuentras rentabilidades del 5-8% en todas partes, excepto en las metrópolis.
Si compro un piso de 140 m² con todo incluido y gastos adicionales por menos de 200.000 y consigo cerca de 1.000 euros de alquiler frío, eso es un factor 12. Un 6%. El piso se paga solo. Si pongo un 20% de capital propio, es un buen trato. Alquiler por parte del estado - ahí no hay problemas con inquilinos morosos.

En realidad queríamos reorganizar las formas de inversión e invertir algo en bienes raíces para alquilar...

Eso no significa necesariamente construir. La relación entre precio de compra + mantenimiento y alquiler depende mucho de la ubicación y el objeto. Yo ya no lo hago por otras razones. La protección del inquilino permite a los arrendatarios reducir masivamente el valor del inmueble, sin que el arrendador esté suficientemente protegido. Son reglas del juego en las que, como particular, no quiero participar. Para fundar una empresa de administración con 25+x unidades, que pueda amortiguar mejor emocional y financieramente, me faltan capital y voluntad.

Quien dijo eso desapareció del radar igual que esos intereses tan altos…

¡Bloqueado y mucho! O emigrado… a un país sin Internet.

Si las tasas de interés para la construcción siguen subiendo, la demanda de proyectos de construcción disminuye o, de facto, se construye menos, tanto para uso propio como para proyectos de inversión. Esto conduce a un aumento de los alquileres en el parque existente.
Por supuesto, no es un efecto 1:1 y probablemente también con un desfase temporal, pero quien no puede permitirse construir o comprar algo propio, presiona el mercado de alquileres.
¿Cómo lo ven los expertos entre ustedes? Esta es solo mi teoría.

No soy un experto (muy lejos de serlo). Creo que cuando en 2022 las tasas de interés subieron de 0,x% a un máximo de 4,x%, los nuevos contratos cayeron bastante de golpe. Desde entonces, más bien ha habido un movimiento lateral (un poco arriba/abajo, pero sin ser tan extremo ahora) y para mí parece que tarde o temprano las expectativas se estabilizan y se planifica adaptándose a la nueva situación.

Como aficionado no puedo decir mucho sobre el impacto en los alquileres. Sospecho que la influencia de los constructores de viviendas unifamiliares es más bien despreciable en este sentido. Lo que hagan los grandes desarrolladores de proyectos de edificios multifamiliares probablemente tenga una influencia mayor. Pero posiblemente lleve a algo similar, que subidas fuertes y a corto plazo son bastante letales, pero si se estabiliza un nivel, se planifica partiendo de esta nueva base...

Pero quién sabe si las tasas de interés para la construcción realmente subirán de forma desmesurada o si más bien se mantendrán aproximadamente donde están ahora, tal vez un poco más.