¿Entrada antes de la donación / usufructo / alquiler - desventajas?

¿No? Entonces no entiendo la frase. "Sin embargo, también veo la necesidad así completamente."

No hay hermanos. Solo un hijo.

Por si es importante:
El mencionado piso todavía tiene un préstamo "pendiente". Los padres son deudores.

Sería necesario si realmente pudieras ahorrar impuestos, pero como no dices nada sobre su situación patrimonial, no se puede juzgar desde fuera.
Todo lo demás que mencionan como razones probablemente también podría resolverse internamente, sin escritura pública. Simplemente no entiendo bien cuál es su ventaja en eso.

Buenos días :)

Pues, el usufructo no me parece inusual. Lo conozco de muchas familias donde la herencia total supera los 400 mil € por hijo...

Diferencia legal entre usufructo y derecho de vivienda:
- Con el derecho de vivienda, los titulares pueden vivir en el apartamento. Tan pronto como se muden durante un período X (lo habitual son 6 meses), el derecho de vivienda caduca. El beneficiario puede hacer lo que quiera con el apartamento.
- Con el usufructo, el usufructuario sigue siendo el propietario económico. Es decir, puede alquilar el apartamento y recibir los ingresos por alquiler, por ejemplo, más tarde para el hogar de ancianos. Solo que el beneficiario no puede venderlo. Eso lo puede hacer el propietario, pero el derecho de usufructo permanece y se vendería junto con la propiedad --> por eso dice que tal apartamento no es vendible y solo se puede hipotecar con dificultad.
- Ambos derechos se documentan ante notario y se inscriben en el registro de la propiedad. Las tasas son iguales en ambos casos y se determinan en función del valor del objeto donado.

Tomemos un ejemplo ficticio:
Valor de mercado del apartamento 500 mil €, de ello valor del suelo 100 mil €, tipo de interés de la propiedad 2%,
rendimiento por alquiler del apartamento 15 mil € (suposición sobre el valor del apartamento), costos adicionales no imputables 2 mil € --> rendimiento neto 13 mil € al año,
edad del donante 60 años (W) --> factor de capital 13,871,

Valor de rendimiento anual = rendimiento neto - valor del suelo * tipo de interés = 13 mil € - (100 mil € * 2%) = 11 mil €
Factor de capital = 13,871 --> valor del usufructo = factor de capital * valor de rendimiento = 11 mil € * 13,871 = 152 mil €
Valor de la donación = valor de mercado - valor del usufructo = 500 mil € - 152 mil € = 348 mil €

Se ve que, si el valor del apartamento es claramente más alto, el límite de 400 mil € no está tan lejos. Las variables son el rendimiento neto (cuanto mayor, mejor para la donación) y el tipo de interés o la proporción del terreno del apartamento (cuanto menor, mejor).

Si el beneficiario quisiera ahora obtener un préstamo sobre el apartamento, que en principio puede, para el banco solo cuenta el valor de la donación menos la segunda posición en el registro de la propiedad y las dificultades en una subasta por el usufructo. Es decir, probablemente solo obtendría un préstamo máximo de unos 250 mil € con intereses relativamente altos.
Pero supongo que los padres no quieren que se hipoteque el apartamento. En ese caso, sería posible un derecho de reembolso en caso de hipoteca. Es decir, los padres pueden reclamar el apartamento completamente. En ese momento se volverían a generar las costas de notaría y registro, pero solo si efectivamente se produce la reclamación (¡normalmente no se espera esto dentro de la familia!).

pero como no dices nada sobre vuestra situación patrimonial, no se puede juzgar desde fuera

Apartamento valorado en > 600 mil € y casa habitada por uno mismo. 1 niño. Claro, no sabemos cuántas deudas residuales hay, pero asumo que el volumen de la herencia es claramente superior a 400 mil €.
¿De quién son la casa y el apartamento? Porque el subsidio de 400 mil € lo tienen ambos (!) padres. Esto se complica mucho con un testamento de Berlín ...

Hola.

¡Gracias por las explicaciones!

El apartamento mencionado pertenece a ambos padres, es decir, conjuntamente.

¡Buena suerte!

...
¿Podrías darme quizás un orden de magnitud aproximado (solo para orientación) de cuánto cuesta un servicio notarial?

Contrato de donación
vs.
Contrato de donación con usufructo

¿No es eso aproximadamente lo mismo?

Realmente me gustaría saber por curiosidad/interés, ¿cuánto cuesta un notario?

¿Qué honorarios cobra por una donación normal y cuáles por una donación con usufructo acordado?

¿No se compensan aproximadamente?

¡Mucha suerte!

En 8 páginas se han hecho las especulaciones más salvajes, aunque en vuestra parte ya ha habido muchos errores. ¿Qué casa en un entorno rural vale 600.000 €? ¿Por qué no se alquiló aunque todavía hay deudas sobre ella? Todo el esfuerzo con contrato de alquiler, usufructo, donación es completamente innecesario. Las deudas deben aclararse antes, quién las asume y las paga. Una financiación para alguien que acaba de regresar del extranjero para un terreno gravado con usufructo es difícil. El valor está por debajo del límite de 400.000 € cada uno, por lo tanto, tanto sin impuesto sobre donaciones como más tarde sin impuesto de sucesiones. Cualquiera puede mudarse a cualquier lugar sin contrato de alquiler, sin alquiler y sin que tenga consecuencias más adelante. Y no importa si la casa se entrega ahora o en 3 meses o 3 años.