¿Entrada antes de la donación / usufructo / alquiler - desventajas?

En un apartamento alquilado, el valor de usufructo se puede determinar mediante el alquiler neto. Si el apartamento se alquila ahora muy barato al propio hijo, el valor del usufructo será inicialmente menor. En la donación, para el impuesto sobre donaciones se deduce el valor del usufructo del valor del apartamento. Con un valor bajo del usufructo, queda un valor alto de donación. Si este excede los 400 T€, se debe pagar impuesto sobre donaciones (valor del apartamento - valor del usufructo > 400 T€ = impuesto sobre donaciones). Aquí se debería explicar a la autoridad fiscal que el alquiler neto actual no es conforme al mercado y, por lo tanto, debe establecerse un alquiler ficticio de mercado para el cálculo del valor del usufructo. Pero si el valor de mercado del apartamento no supera claramente los 400 T€, no hay problema.

No puedo imaginar ninguna desventaja por el momento. El apartamento con el usufructo prácticamente no vale nada, ya que no es vendible.

Eso depende mucho de la ubicación. Especialmente en zonas con valores elevados del suelo. Hace poco tuve un ejemplo de cálculo donde un apartamento con un valor de mercado de 400.000 € tenía aún un valor de donación de 240.000 €, aunque el donante (titular del usufructo) sólo tenía 40 años (gran ciudad con un valor del suelo en la ubicación del apartamento de 1200 €/m2).

Puuh.

Entiendo que hay que pagar el impuesto de donación si el valor donado supera los 400.000 €. Las demás explicaciones no me quedan del todo claras.

Primero queremos estar seguros y tranquilos sobre si el niño puede vivir en el apartamento gratuitamente durante 1-2 meses antes de todos los trámites (mayo/junio) y si puede registrarse oficialmente en el ayuntamiento, es decir, si realmente puede mudarse ya. O si eso tiene después alguna consecuencia/efecto/desventaja que no podemos prever.

Saludos

Eso depende mucho de la ubicación. Especialmente en zonas con altos valores de referencia del suelo. Hace poco tuve un ejemplo de cálculo donde un piso con un valor de mercado de 400.000 € aún tenía un valor de donación de 240.000 €, aunque el donante (titular del usufructo) solo tenía 40 años (gran ciudad con BRW en la ubicación del piso de 1200 €/m2).

Veamos si lo he entendido:

Con "aunque" quieres decir que la larga esperanza de vida restante del donante debería implicar en realidad un alto valor del usufructo y por lo tanto un bajo valor residual de donación, ¿correcto?

Y que esto, en tu ejemplo, debido a un "alto valor del suelo" no es así.

¿Correcto?

En un apartamento alquilado se puede determinar el valor del usufructo a partir del alquiler frío.
Si el apartamento se alquila ahora muy barato al propio hijo, el valor del usufructo será inicialmente menor. En la donación, para el impuesto de donación, se deduce el valor del usufructo del valor del apartamento. Por lo tanto, con un valor bajo del usufructo queda un valor alto para la donación. ...
...

Pero el apartamento en realidad no está alquilado. Todavía no. ¿No se determina entonces el usufructo de otra manera en nuestro caso? ¿A partir del valor del apartamento? Como dije, el alquiler debe ser después de la donación, en 1-2 o 3 meses. No antes.

Veamos si lo he entendido:

Con "aunque" quieres decir que la larga vida residual del donante debería en realidad implicar un alto valor del usufructo y por tanto un bajo valor residual de la donación, ¿correcto?

Y esto no es el caso en tu ejemplo debido a un "alto valor del suelo".

¿Correcto?

Sí, en principio sí.

Pero el piso ni siquiera está alquilado. Todavía no. ¿No se determina entonces el usufructo de otra manera en nuestro caso? ¿A partir del valor del piso? Como dije, se planea alquilar después de la donación, en 1-2 o 3 meses. No antes.

No, nunca a partir del valor del piso.
O bien a partir del alquiler ahorrado en caso de uso propio, para lo cual se toma un alquiler de referencia de pisos cercanos, o bien a partir del alquiler real si el piso está alquilado.