Valor de referencia del suelo y terreno en ladera

Muchas gracias por las respuestas útiles. ¡Realmente estupendo!

La parcela trasera probablemente no será suelo urbanizable, como algunos ya han explicado aquí. Al sur del terreno hay, como se dijo, solo bosque.

La casa en sí fue originalmente una vivienda unifamiliar y se transformó en una vivienda bifamiliar.
Se construyó en los años 50 y en 1985 se añadió una ampliación. ¿Qué valor se toma entonces para el cálculo? ¿Existe alguna fórmula? ¿Por ejemplo, se toma el promedio?

Bueno, Dirk, para nosotros fue un descuento del 7% porque el terreno de 750 m² era significativamente más grande que los 300 m² que se asumieron como estándar. Con 230TEUR que "cuesta" nuestro terreno, eso serían 16TEUR. Si se debe menospreciar un coche pequeño bien equipado..., no lo sé. Y en cuanto a los 60 euros, mira cuánto se pide por terreno de jardín en las áreas metropolitanas. Pero eso no tengo que decírtelo. Si el m² cuesta 300 euros, un jardín por 60 euros no es irreal; ¿por qué entonces no encajarían 20 euros por 100 euros? Claro que en la zona más profunda de la Eifel no se consigue terreno de jardín por 50 euros si el terreno edificable solo cuesta 30 euros. Un perito debería poder demostrarlo realmente. En cuanto al resto, probablemente tienes razón.

Dirk, conoces mejor NRW. Así que debe ser cierto. En SH actualizan cada dos años y la clasificación de los precios con casa unifamiliar o casa multifamiliar es habitual.

Eso no quisiera esperar. Porque no tiene sentido.

También siempre indican aquí el valor orientativo para praderas, bosques y campos. Por ejemplo, se puede ver un campo en terreno abierto, se obtiene allí los puntos de suelo promedio del estado y el precio.

Aquí también es así, solo que supongo que el OP no puede obtener los números/valores correspondientes del sistema porque no sabe cómo hacerlo.

De lo contrario, la tierra nunca es cero.

Por supuesto que sí. Por ejemplo, existe el término de lo llamado "tierra improductiva", que normalmente se valora con cero. O la valoración simbólica respectiva el precio de compra de superficies completas de calles por 1€.

Como área de compensación también tendría un valor de alrededor de 2,- por m². Porque allí puedo cobrar dinero cuando una ciudad o un inversor recibe superficie para plantación de compensación. Karsten

Si la superficie es adecuada, sí.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

La casa en sí era originalmente una casa unifamiliar y fue transformada en una casa bifamiliar. Fue construida en los años 50 y en 1985 se añadió una ampliación. ¿Qué valor se toma para el cálculo? ¿Hay alguna fórmula? ¿Por ejemplo, se toma el valor medio?

Sí, en el informe pericial deberían describirse ambas partes del edificio y la respectiva estructura. En la duración remanente probablemente se obtenga un valor total. Teóricamente también se podrían valorar ambas partes por separado, pero no creo que sea sensato.

Bueno, Dirk, en nuestro caso hubo un descuento del 7% porque el terreno con 750 m² era mucho más grande que los 300 m² que se tomaban como estándar.

Estamos hablando de valores orientativos del suelo. En tiempos donde en muchos lugares no es raro que sin pestañear se reclame y pague el doble del valor orientativo del suelo, un descuento del 7% por el tamaño es insignificante. Aunque para ser sincero eso suena raro en vuestro caso: si 300 m² es el estándar, entonces en 750 m² no suele haber descuento. Eso es más habitual en regiones donde el tamaño promedio de un terreno supera los 1000 m².

Con 230.000 EUR que “cuesta” nuestro terreno, serían 16.000 EUR. Si deberíamos descartar un coche pequeño bien equipado... no sé.

Creo que estás confundiendo algo. O vuestro terreno presenta características locales que justifican un descuento relativo a vuestro terreno individual. Habría que verlo en detalle, pero en una zona donde el m² cuesta aprox. 300€, un terreno de 750 m² es básicamente un terreno doble. Si es totalmente edificable, eso no justifica un descuento.

Y en cuanto a los 60 euros, mira cuánto se pide por tierras de jardín en zonas urbanas. Pero eso no hace falta que te lo diga.

Claro, pero ahí el m² de suelo urbano tampoco cuesta 110€.

Si el m² cuesta 300 euros, que el jardín valga 60 euros no es irreal, ¿por qué entonces no encajarían 20 euros cuando el terreno cuesta 100?

Por las razones expuestas antes. Además te contradices. En zonas donde el valor orientativo del suelo es de 300€/m², el terreno de jardín es demandado y puede - si se consiguen 50-100 m² de jardín del vecino - incluso mejorar la edificabilidad de los 300 m² propios, por ejemplo para una ampliación; por eso tiene en cierto modo valor de suelo urbano, aunque limitado.

En el caso presente hay un terreno de 700 m² edificable y además 900 m² que no mejoran la edificabilidad de los 700 m² no.

Por último: estamos trabajando en un caso donde el valor orientativo del suelo es de ~90€ y el terreno de jardín se negocia prácticamente entre 10-20€. Ahí encaja, pero es una situación local distinta a la del OP.

Claro que no consigues terreno de jardín en la Eifel profunda por 50 euros cuando el suelo urbano sólo cuesta 30 euros. Pero un perito debería poder resolver eso.

Otra vez. Si el terreno de jardín al sur de los 700 m² tuviera un valor superior al área forestal/agrícola tendría, eso se reflejaría en el mapa de valores orientativos. El mapa lo elabora la comisión de peritos y se actualiza anualmente. La línea roja junto con la evaluación de que al sur de la línea no se ha inscrito ninguna otra zona de valores orientativos del suelo es el resultado de una valoración técnica continua.

Si la superficie sur de 900 m² fuera valorada en +10 €, en el informe de valoración debería constar una justificación muy buena.

Atentamente
Dirk Grafe

Por supuesto que sí. Existe, por ejemplo, el término llamado "área periférica", que generalmente se valora en cero. O la valoración simbólica o el precio de compra de calles enteras por 1€.

eso no es del todo correcto para NRW, desde que los municipios realizan la valoración para todas las propiedades y se ha introducido la contabilidad por partida doble, en el marco de un intercambio de parcelas (por ejemplo, la construcción de nuevos pasos elevados en intersecciones) se realiza una valoración... el sentido queda en duda

Las únicas superficies que realmente no tienen valor de mercado son las superficies de agua de las vías navegables federales

Eso es por supuesto correcto, porque en la valoración basada en parcelas específicas se determinan los valores totales de las parcelas. Si la parcela tiene 10.000 m², pero el valor total es 1 €, entonces el precio por m² es lógicamente ... cero.

Se ve extraño, pero es así.

En última instancia también es lógicamente inevitable - para una industria con contaminación del suelo, solo el hada de los dientes te paga más de 1 €, nadie más.

Saludos cordiales
Dirk Grafe