Querida propiedad existente con renovación o nueva construcción

Para la compra y la reforma/la rehabilitación de un edificio antiguo se opta cuando la ubicación del inmueble y el terreno son claramente más ventajosos que en una construcción nueva comparable. La mayoría de los interesados en comprar, a quienes asesoro, no desean construir expresamente en una zona de nueva construcción, sino que buscan un objeto individual con historia en un entorno ya consolidado. Los costos de rehabilitación y reforma pueden aproximarse a los costos de una construcción nueva comparable, si el edificio antiguo se reforma profundamente (eliminación de paredes portantes, apeos, refuerzos de cimientos, aperturas en techos, nueva estructura de cubierta). De lo contrario, los costos puros de reforma (grupo de costos 300 + 400) generalmente oscilarán entre aproximadamente 3/5 y 4/5 de los costos de una construcción nueva, además, por supuesto, del costo de compra y los gastos accesorios de adquisición del objeto.

Un perito/expert/a/arquitecto experimentado en edificios antiguos puede evaluar acertadamente el estado de un edificio antiguo, por supuesto solo tras una "inspección visual" y medido en relación con lo que puede juzgar ópticamente o lo que aparece en los documentos existentes eventualmente disponibles (planos de permiso de construcción, descripción de la construcción). Sin embargo, el edificio existente siempre sigue siendo una "caja de sorpresas" que solo puede abrirse una vez que el inmueble ha pasado a tu posesión. Las sorpresas durante la reforma son de esperarse fundamentalmente. Para reducirlas al mínimo, tras la compra y antes del inicio de la planificación de la rehabilitación, se debe realizar un levantamiento de obra/análisis detallado y lo más exhaustivo posible del estado constructivo, en el que se puedan abrir y examinar componentes constructivos ocultos y con múltiples capas.

Entonces, si la situación es comparable, yo en tu lugar elegiría 2. Sí, probablemente terminará en 600k. Sin embargo, con 1 no conseguirás que sea más barato. También desaconsejo hacer grandes trabajos de renovación en una casa habitada. Si ahora son "solo" la cocina y las ventanas, aún podría ser. Pero con el año de construcción, sospecho que en general estará anticuado en agua, aguas residuales, electricidad, techo, aislamiento... Además de lo que tú has descrito. Veo que 1 todo incluido estaría más bien en 700k. Pero eso es solo una suposición. Si describieras 1 con más detalle, quizás sería más fácil manejarlo.

Muchas gracias de antemano por las respuestas adicionales.

Si describieras el punto 1 con más detalle, tal vez sería más fácil de manejar.

Lo intento.

Resumiendo del exposé:
Año de construcción 1940.
Superficie habitable: aprox. 150 m²
Superficie útil aprox. 170 m²
3 habitaciones planta baja
2 habitaciones planta alta
3 baños
3 (!) cocinas / cocinas pequeñas
Sótano (tamaño desconocido, supongo que solo una parte, accesible solo desde el exterior)
Garaje (2 plazas)
1 balcón (planta alta)

Hubo renovaciones en 1995 y 2010, durante las cuales se aisló el techo (todavía no sé cómo), se renovaron las ventanas con persianas (por las fotos, estas tampoco son de 1940, pero solo puedo confirmarlo tras la visita), se colocó aislamiento térmico exterior completo (no sé exactamente qué significa eso), se renovaron los 3 baños y el portón del garaje y del jardín se adaptó para apertura eléctrica.
Actualmente hay dos unidades de vivienda que no disponen de conexión interna (escalera exterior hasta la primera planta), por lo que una unidad podría alquilarse primero (lo cual para nosotros es bastante factible).
El edificio es relativamente estrecho y largo, aprox. 6x16 m, con un invernadero de 3x3,8 m en la parte más ancha y en el otro lado el edificio se estrecha en los últimos 5 m hasta aprox. 4,5 m (todas las medidas exteriores). Lo más estrecho probablemente no se puede ampliar porque el límite del terreno está demasiado cerca.
La calefacción consta de dos circuitos separados con calefacción de gas por planta en el sótano (cada unidad de vivienda), edad desconocida hasta ahora. Los circuitos eléctricos también deberían estar separados. El techo tiene revestimiento interior de madera, por lo que no puedo ver en las fotos cómo está aislado aquí. Por fuera me parece a modo de profano que es betún asfaltado.

La estructura estrecha resulta en una distribución poco práctica de las habitaciones, por lo que no hay pasillo desde el cual se puedan alcanzar todas las habitaciones; esto se ha solucionado arreglándoselas para que los baños y cocinas actúen como habitaciones de paso, por un lado, y por otro lado en la planta baja hay un pasillo que lleva solo a un baño de paso y a una cocina-sala de estar, otro pasillo lleva a las otras habitaciones (cocina, sala de estar, habitación pequeña).

Perdón por no poder adjuntar un plano, pero actualmente sólo dispongo de los que vienen en el exposé, los cuales no puedo publicar aquí directamente. Tan pronto como sea posible, añadiré un dibujo hecho a mano por mí.

Intentaré obtener más información y documentos durante la visita.
Hoy pasamos por la parcela (de manera discreta y quedándonos en el coche) para valorar mejor la ubicación y, por el momento, a mi compañera también le gusta la situación (parque infantil y parque al lado. Escuela primaria nueva en el barrio).

Espero que ayude para una mejor valoración; soy consciente de que los planos y más información sobre el estado general serían más útiles, los proporcionaré tan pronto como estén disponibles.

Saludos cordiales

Tolentino

Techo y aislamiento térmico exterior suenan bien hasta ahora.
Si ambos se hicieron en 2010, puede ser que posiblemente solo sea necesario hacer las ventanas. Siempre que no se haya hecho ya, por supuesto.
Todavía me falta la electricidad como otro gasto importante.

Además, la división en dos unidades habitacionales con escalera exterior puede ser muy ventajosa. Habitar una unidad y renovar la otra poco a poco. Con suerte, esto también es posible con el agua y alcantarillado, electricidad, si no se ha hecho ya.

¿Cómo ves tus habilidades manuales y tus capacidades autodidactas?
Para mí, esto suena a un buen inmueble para artesanos que quieran ahorrar dinero. Pero hay que quererlo y también tener algo de talento.

Techo y aislamiento térmico completo suenan bien hasta ahora. Si ambos se hicieron en 2010, es posible que solo haya que cambiar las ventanas. Por supuesto, siempre que no se haya hecho ya. Todavía me falta la electricidad como otro gran punto. Además, la división en dos unidades de vivienda con escalera exterior puede ser muy ventajosa. Habitar una unidad y rehabilitar la otra poco a poco. Con suerte, esto también es posible con el agua y las aguas residuales, la electricidad, siempre que no se haya hecho. ¿Cómo ves tus habilidades manuales y cómo son tus habilidades autodidactas? Para mí suena a un buen objeto para artesanos para ahorrar dinero. Pero hay que quererlo y también tener algo de talento.

Bueno, como dije, casi no tengo experiencia y sobre todo casi no tengo tiempo (soy el único que trabaja). Consideraría mi talento un poco por encima del promedio, y mi capacidad de comprensión muy buena. Mi pareja tiene mucho tiempo y motivación, pero por razones de salud no es muy resistente. Mi suegro es un artesano formado y ya ha reformado una casa antigua aún más antigua para él. Solo que aún no está claro si podrá dedicarle tanto tiempo (vive a 2 horas y también trabaja). Sin embargo, tiene muchos contactos y mi esperanza sería que pudiera hacerme algunas cosas a casi precio de costo... Sí, por un lado es algo en lo que realmente se podría hacer mucho, pero también hay que invertir mucho. Un poco como un coche clásico, una pieza para amantes.

Entonces discutan extensamente y piénsenlo bien.
Suena más a pura esperanza de ahorrar dinero.
Digo (de intuición): toma el número 2.