Casa multifamiliar - ¿Contrato de ahorro para construcción y prefinanciación sensatos?

Hola querido foro,
mi familia tiene un terreno muy bonito en la mejor ubicación, que actualmente aún está sin construir. Ahora planeo construir allí un edificio de viviendas con 6 apartamentos como previsión para la jubilación. Me he informado un poco y será una casa Kfw55 y según la primera estimación del arquitecto costará alrededor de 1,1 millones de euros. De eso, 600.000 euros se financiarán mediante un crédito KFW con un plazo de 30 años y 20 años a tipo fijo del 1,5% (o quizás solo 10 años fijo y luego 0,75%. A ver si decido asumir ese riesgo...)

Quedan 500.000 euros que deben financiarse de otra manera y por eso estuve hoy en la LBS. El amable señor me hizo una propuesta para que hiciera un paquete combinado de un contrato de ahorro para vivienda por esa suma y una prefinanciación de todo el asunto. Es decir: tomo un crédito por unos ~15 años de 500.000 euros al 1,69% pero no amortizo nada de ese crédito, sino que meto mi dinero en un contrato de ahorro para vivienda por esa misma suma. Cuando este contrato esté listo para ser asignado, cancelo todo el crédito de una vez y luego pago el contrato de ahorro poco a poco. Ventaja: intereses fijos durante todo el plazo y amortizaciones extraordinarias gratuitas. Desventaja desde mi punto de vista: pago primero durante 15 años el 1,69% sobre los 500.000 euros sin que esta suma se reduzca y por tanto tampoco ahorraré en intereses...

De alguna manera este concepto me parece raro. Sé que hace pocos años los intereses estaban en 4-5% y que la fase actual de bajos intereses podría ser una excepción. Pero honestamente creo más bien que se desarrollará como en Japón y que los intereses no volverán a subir. ¿Debería realmente protegerme de esta manera dada esta situación? Al fin y al cabo, pago no pocas comisiones por el contrato de ahorro para vivienda, etc. ¿Alguien tiene una opinión sobre esto?

¡Gracias!

Quedan 500.000 euros que deben ser financiados de otra manera y por eso estuve hoy en la LBS. El hombre amable me hizo una propuesta: que haga un paquete combinado de un contrato de ahorro para vivienda por esa suma y una prefinanciación de todo el asunto. Es decir: tomo un crédito de 500.000 euros por unos 15 años al 1,69% y no pago nada de ese crédito, sino que pongo mi dinero en un contrato de ahorro para vivienda por esa misma suma.

Y el hombre amable se lleva una buena comisión. :cool:

Por un lado, por supuesto que lo que escribe es correcto, pero por otro lado también hay que tener en cuenta que los intereses sobre el edificio son un gasto fiscalmente relevante (V+V).

En ese sentido, por una vez no es tan malo, especialmente porque se trata solo de una parte (<50%).

En cualquier caso, consulta a un asesor fiscal. Ya debería valer la pena para ti de antemano y especialmente en esta magnitud.

Toxi aquí no solo se financian 500T, sino en total 1,1 millones.

Importante, no solicitar KfW 1x para toda la suma, sino 6x por 100T. Luego repartir los créditos bancarios de manera que se tengan 6 créditos individuales para su VuV. Así lo hacemos nosotros también, pero con 3 unidades residenciales.

Yo tomaría KfW con tipo fijo a 20 años y plazo de 30 años, el bloque de seguridad. Para el crédito bancario se pueden pedir ofertas para 5, 10 o 15 años. No soy partidario de que un contrato de ahorro para construcción aporte algo aquí. De entrada se pierden 5.000 euros en comisiones de una vez.

Respecto a la estimación de costos, lo mejor es obtener otras 2-3 ofertas adicionales.

Si hago un cálculo aproximado, 6 WEH de 100 m² x 2.000 euros por m², se está aproximadamente en 1,2 millones. La eficiencia energética Casa 55 es todo un desafío. No todo se puede incluir, por ejemplo, para cada WEH se necesita un sistema de ventilación separado.

También creo que aquí se debería consultar a un asesor fiscal. De antemano, simplemente poner estos bloques en un Excel y calcular o comparar los ingresos por alquiler.

Sí, se pueden contrarrestar los intereses y las comisiones de financiación, pero debería preguntarse si la FA acepta los costes de cierre al 100%.

¿Se han ofrecido alternativamente un préstamo con amortización constante para el resto? Con ese volumen, ciertamente vale la pena considerarlo. Aunque no todos los bancos lo financian.

La casa tendrá 6 unidades habitacionales, sin embargo, solo puedo construir 2,5 pisos, por lo que los 4*100 = 400 m² se dividen en 2 apartamentos con un total de 120 m². (Todavía no estamos del todo seguros sobre los dos apartamentos en el ático, si serán del mismo tamaño o uno será más pequeño y mi hermano debería mudarse allí...) Así que llego a 520 m² * 2000 euros = 1,04 millones de euros. El arquitecto calculó con m³ y llegamos a un volumen (¿se escribe así? :-) ) de 2600 m³ y con 300 euros/m³ estamos en 780.000 euros netos + IVA, costos adicionales de construcción y honorarios del arquitecto = 1,112 millones.

La comisión por el contrato de ahorro para la construcción también me ha llamado la atención. Sin embargo, me molesta más que tenga un crédito durante 15 años, del cual no pago nada y cuyo monto absoluto de intereses no cambia. Sí, con toda esta estructura tengo una seguridad de tasa de interés para el monto correspondiente durante los 30 años y puedo hacer pagos extraordinarios de cualquier cantidad en cualquier momento. Pero eso solo me interesa si la casa ya genera más ingresos que lo necesario para la amortización (calculado a 30 años) o si pudiera aportar más dinero propio. Pero probablemente ninguno de los dos casos sea así. Es decir: también necesitaré mi dinero para mi vivienda propia y no tendré de repente 20.000 para invertir en esta casa, y los ingresos por alquiler, después de impuestos y un pequeño margen de seguridad, justamente cubrirán los créditos.

Al principio pensé que todos los créditos solo se pagarían con los intereses y un 1% de amortización, y que el dinero se guardaría temporalmente para después hacer la amortización real mediante pagos extraordinarios anuales. Así, por ejemplo, podría primero cancelar el crédito bancario caro y luego el crédito KfW, y en caso de duda habría dinero líquido disponible, especialmente si ocurriese algo imprevisto. La idea era buena, pero lamentablemente no viable, ya que, por desconocimiento mío, las cuotas del KfW dependen del plazo y no son flexibles. Y parece que con el concepto del contrato de ahorro para la construcción tampoco es posible, porque solo se libera cuando el dinero correspondiente está depositado. Si ahora prefiero invertir en el crédito KfW en lugar del contrato de ahorro (para cancelar el KfW y tener más capital líquido), la liberación se pospone y tengo que seguir pagando intereses sobre los 500.000. Sí, sé que al final es un juego de suma cero. Pero preferiría tener un margen de error mayor y poder reducir o eliminar algún pago extraordinario en lugar de estar al borde de la insolvencia personal.

Quizás dos números más: los ingresos por alquiler serían de 8 euros/m², es decir, 4280 euros (incluido el alquiler de la plaza de aparcamiento). Pero las cuotas de los créditos suman 3945 euros. Si lo calculo bien, después de impuestos quedan unos 50 euros al mes... Eso es un poco justo si de repente un apartamento queda desocupado por X semanas/meses.