Financiamiento para la compra de casa - Experiencias, Comentarios

Tengo que preguntar de todos modos: ¿Por qué un banco no considera el capital invertido como garantía? ¿Ni siquiera parcialmente?

El capital invertido puede desaparecer más rápido de lo que uno piensa (pérdida, donación, robo, emisión). El banco no tiene control sobre eso, solo sobre el capital propio utilizado.

No quiero considerar cada centavo, pero aquí hay personas con menos salario/capital propio que han tenido que invertir en/around M más en una propiedad promedio de lo que ustedes planean invertir.

El problema será que encontrarán pocas o ninguna propiedad que esté cerca de la ciudad, tenga 1000m² y que incluyendo renovaciones y costos adicionales de compra no cueste más de 700k€...

Depende de la ciudad que esté cerca. Cerca de Múnich, definitivamente no. En la triple frontera Sajonia/Baviera/República Checa sí más bien (el OP busca en BY), en Uckermark encaja perfectamente.

De todas formas debo preguntar: ¿Por qué un banco no considera el capital invertido como garantía? ¿Ni siquiera parcialmente?

Una garantía debe ser fija, segura y predecible. Como una propiedad con una hipoteca. Por lo tanto, tienes que realmente empeñar tu patrimonio en efectivo para que el banco tenga acceso a él. Si no es efectivo, sino valores mobiliarios, se aplican descuentos muy altos (debido a posibles fluctuaciones en el precio). Esto puede ser hasta un 60% de descuento o incluso un 100% para valores de riesgo (los warrants serían un ejemplo). Entonces ya no puedes disponer de ellos, ni siquiera para reestructuraciones (a menos que lo negocies). Es igual que con la propiedad. Existe el valor de mercado (normalmente el precio de compra), el valor hipotecable (precio sostenible y a largo plazo), que siempre es más bajo y luego el límite de crédito real, que se sitúa en el 60% del valor hipotecable. Y sólo este 60% es la garantía del banco (y sólo estos 60% pueden ser refinanciados a través de un bono hipotecario). Precio de compra 1 millón. Valor hipotecable 900 mil. Valor de garantía 540 mil. Así de rápido se reducen los valores.

Sin embargo, el aspecto más importante para mí es: según mis cálculos, el rendimiento gana frente al interés. ¿Qué dice el banquero?

Si ese es tu cálculo de rendimiento personal, entonces el banquero está de acuerdo.

Cuando hayamos avanzado un paso aquí, con gusto compartiré objetos que lo reflejen.

¡Pulgar arriba!

Con 40 años, yo aceleraría con el niño y no planearía.
Que ustedes se arreglen financieramente, eso no está en duda …

Hola,

me gustaría saber dónde invertís vuestro dinero para obtener un rendimiento promedio del 9%. Me parece un valor muy bueno. Por vuestras preguntas se nota al menos que no tenéis mucha experiencia con bienes raíces. ¿Todo sobre acciones/ETF/bonos o también de otra manera?

Como tenéis un ingreso tan alto, supongo que estáis muy ocupados profesionalmente. Por esta razón no os recomendaría un inmueble para rehabilitar. En mi opinión, solo se puede sacar algo lucrativo de un inmueble para rehabilitar con mucho esfuerzo propio y experiencia.

Debido a vuestro capital e ingresos, probablemente recibiréis las mejores condiciones del banco de todos modos. No estoy muy actualizado, pero tasas de interés entre 3-3,5% son realistas. Teóricamente, podrían ser suficientes 200.000€ de capital propio. No soy un experto financiero, pero la inflación es el mayor riesgo y los últimos 3 años no han sido especialmente buenos. (3,5% de interés + 4% de inflación = 7,5 % vs 9% de rendimiento) Por otro lado, pienso que si podéis mantener un rendimiento del 9% durante los próximos 10 años, vuestra idea debería ser buena.

Básicamente, tampoco soy fanático de los asesores financieros porque siempre maquillan un poco todo y en la realidad no lo logran. Pero para obtener un crédito no se puede evitar. No sé si está bloqueado pero yo también fui a Interhyp, Sparkasse y Raiffeisen. El que ofreció la mejor oferta ganó. Ya he tenido varias asesorías para créditos para algunos inmuebles. Siempre tuve la sensación de que los asesores mayores de 50 años que llevan muchos años empleados hacían las mejores condiciones. Los más jóvenes menores de 30 años, casi siempre peores.

No estoy completamente al día, pero intereses entre 3-3,5% son realistas.

No, (claramente) por debajo del 3,5% no es posible actualmente para 10 años.
La tasa normal de refinanciación de los bancos está actualmente alrededor de 2,8-2,85%. Sin margen, sin costos de riesgo, sin costos unitarios, sin costos de liquidez.
El 3,5% ya es una tasa excelente con la que se debería calcular.

Offtopic:

Primero, un gran agradecimiento a todos y en especial a por las respuestas rápidas y valiosas en contenido.
Un foro excelente, que vive precisamente de participantes así.
La curva de aprendizaje es increíblemente empinada, tal como conozco del intercambio práctico.
Quiero enfatizar esto porque en diversos foros de inversión he tenido otras experiencias durante años.
¡Pulgar arriba!

Ontopic:

Si no es efectivo, sino valores, se aplican a veces descuentos muy elevados (por posibles fluctuaciones del mercado). Eso puede ser un descuento del 60% o incluso del 100% en valores de riesgo (los warrants serían un ejemplo).

Una pena, pero lo entiendo: al menos se tiene en cuenta algo.

Con 40 años, yo aceleraría con el niño y no planearía tanto.

Eso ya lo tenemos claro, pero lamentablemente la biología no siempre quiere lo que uno mismo. Seguro que con cada año no mejora.

Me gustaría saber dónde invierten su dinero para obtener un rendimiento promedio del 9%? Todo en acciones/ETF/bonos o también de otra forma?

El dinero está exclusivamente en acciones distribuidas en diferentes carteras con una mezcla de buy & hold y swing trading (a largo plazo). Me oriento en tendencias económicas y ciclos, así como en el sentido común.
No invierto en ETFs/bonos, ni en valores de riesgo como warrants o certificados.
Desde la perspectiva de las clases de activos se podría decir que no diversifico, pero la diversificación se refleja en sectores y países. La nueva propiedad hace el resto.
Invierto una parte considerable de mi tiempo en ello, pero también me divierte.

Por sus preguntas se nota que no tienen mucho que ver con bienes raíces.

Eso es correcto, somos totalmente nuevos en el tema y lo estamos estudiando desde hace aproximadamente un mes. Por eso estoy aquí.

Como tienen ingresos tan altos, deben estar muy ocupados profesionalmente.

Sí, pero podemos trabajar mucho desde casa. Eso ahorra mucho tiempo y permite libertades.

(3,5% de interés + 4% de inflación = 7,5 % vs 9% de rendimiento)

Pero hay que tener en cuenta que la inflación también desvaloriza el crédito. Por eso considero que el resultado ajustado es mejor.

Nos ocuparemos ahora de los proveedores online. Yo todavía tenía en mente, algo antiguo, que un tema tan grande se resolvía en el banco en persona. Así también cambian los tiempos aquí.

¡Saludos cordiales!