Planos de planta de una casa unifamiliar en 640m² con una altura de alero baja

¡Buenos días!

Mi novia nos ha hecho reservar un terreno intermedio, que se vende de forma privada a través de un agente inmobiliario, y ya tuvimos una primera conversación con un arquitecto. Mañana seguiremos con una segunda con otro arquitecto. En la primera charla se anotaron necesidades y deseos, y al final salió un precio considerable. Lo aceptamos a regañadientes y luego condujimos en silencio durante 30 minutos a casa. Seguimos informándonos sobre los precios de construcción y nos dimos cuenta de que —no importa cómo lo pienses— no se puede construir mucho más barato sin hacer concesiones.

Desde entonces, mi cabeza gira como un plano de planta pensando en cómo podría ser la distribución de la casa en el terreno.
La chica sueña con dos plantas completas y mira planos de planta bonitos en Instagram. Eso no tiene sentido en absoluto, porque en mi opinión debe haber una solución que se desvíe del "estándar" para satisfacer nuestros deseos. Así que son ensoñaciones que pueden estallar en un futuro cercano. Problemas y discusiones están asegurados. Intento anticiparme a eso leyendo e informándome.

Espero obtener valoraciones honestas, consejos y tal vez algún enlace a hilos útiles.

Cuestionario sobre vuestro plano de planta

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno: ~640 m²
Pendiente: sí
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificabilidad: 0,7
Edificación en los límites: separación de 3 m
Número de plazas de aparcamiento: 2
Número de plantas: 1
Tipo de tejado: tejado a dos aguas (inclinación de 24-30°)
Orientación: cumbrera paralela a la calle
Altura de alero del lado valle: 3 m
Altura de alero del lado monte: 6 m

Más tarde os adjunto el plan de ordenación con un recorte para encontrar el terreno y fotos aéreas.

Requisitos de los propietarios
Superficie habitable: 160-180 m²
Sótano, plantas: aprovechamiento del coeficiente de edificabilidad, sótano con garaje doble y oficina en el lado de la pendiente
2 (4) personas: 32 y 30 años, 2 niños planeados
Necesidades de espacio en planta baja: guardarropa, aseo de invitados, zona de estar-comedor abierta, otra habitación (sala de juegos, oficina (uso familiar), habitación de invitados)
Necesidades de espacio en planta alta: 2 habitaciones infantiles con baño para niños, 1 dormitorio principal con vestidor y baño privado
Oficina: en planta baja para uso familiar, en el sótano oficina en casa
Huéspedes por año: 4
Construcción conservadora o moderna: más bien conservadora
Cocina abierta, isla de cocina: sí
Número de plazas para comer: 6-8
Chimenea: sí
Muro para música/estéreo: no
Balcón: no es imprescindible — si el plano lo permite, bien, pero no es grave
Garaje, cochera: garaje doble en el sótano con plazas delante de este
Huerto, invernadero: no

Diseño de la casa

Hasta ahora hemos pensado que se podría adelantar el sótano para poder continuar la terraza, como una especie de balcón, delante de la casa con ese desplazamiento. Nos gusta disfrutar del sol de la tarde. Por lo demás, mantengo las ideas reservadas y espero a ver qué me responde el arquitecto mañana sobre mis preguntas surgidas en el proceso de planificación.

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre el plano de planta resumida en 130 caracteres?

¿Conocéis planos con restricciones similares (pendiente, coeficiente 0,7, altura de alero 3 y 6 m)? ¿Tenéis otros consejos útiles? El plan es de 1978 — ¿se puede negociar con el ayuntamiento las directrices?

La señora sueña con dos plantas completas y se está viendo planos bonitos en Instagram.

Está permitido mirar. Tocar, no.

Mañana sigue un segundo con otro arquitecto. En la primera entrevista se anotaron necesidades y deseos y al final apareció un precio considerable.

¿Qué precio aparece ahí?

Creo que vas por el camino equivocado. Tienes un arquitecto que también te hará un anteproyecto.
Tu tema ahora probablemente es: cuánto cuesta una casa. Qué se necesita, qué no. Por lo tanto, cambiaría de subforo, leería sobre los costos de construcción y luego preguntaría.

¿Qué precio aparece ahí?

aproximadamente 580.000 € para casa + exteriores (es decir, el paquete completo)

El arquitecto dijo al completar su formulario que había calculado un poco alto y que también sería posible una suma de 500.000 €.
La media millón fue nuestro límite superior...

Creo que vas por el camino equivocado. Tienes un arquitecto, él también te hará un anteproyecto.
Tu tema ahora es: cuánto cuesta una casa. Qué se necesita, qué no. Por lo tanto, creo que deberías cambiar de subforo, leer sobre los costos de construcción y luego preguntar.

Creo que simplemente soy demasiado apresurado. La apertura del hilo debería haber ocurrido después de la charla con el arquitecto.
Por otro lado, tenía una gran necesidad de informar.

Volveré a comunicarme.

EDIT: ¿Se puede cambiar la cantidad de publicaciones mostradas por página en los hilos? Me parecen 6 muy pocas.

¿Por qué quieres construir una torre?
Construye el garaje al lado de la casa. La casa en sí tendrá 2 plantas completas.
Estética de villa urbana, se cumple el [B‘Plan].
Tienen una ubicación en pendiente, por lo que un sótano habitable es adecuado.
No considero que los 580k sean exagerados.

Sería práctico conocer las disposiciones textuales del plan de ordenación urbana, especialmente debido a la línea de Knödel entre 578 y 577. Dos pisos completos son posibles según la relación de superficie de planta y la relación de superficie construida, pero una altura total de 3,00 m (TH(B)) parece contrariar la villa urbana. Estoy confundido sobre dónde está el norte aquí: normalmente tanto en los planos catastrales como en las imágenes aéreas y en los planes de ordenación urbana el norte está "arriba", sin embargo, aquí entre el plano catastral y el plan de ordenación urbana está girado 180° (???).

En el plan de ordenación se indica el norte mediante dos flechas superpuestas (negra y blanca). Por qué el plano está girado... ni idea.

¿Línea de Knödel? 577 es una parcela que la ciudad intercambió entonces con el propietario (para poder construir la calle). No existen cargas de construcción ni servidumbres.