Planificación de planta casa unifamiliar aprox. 250 m² con apartamento independiente

Ya comienzo a tener un poco de ansiedad al escribir debido a la segura crítica que seguirá a nuestro borrador, pero lo publico de todas formas. Hemos tenido algunos problemas con el programa y mucho en la presentación está, por supuesto, en un estado muy provisional. Lo que nos importa primero es si, en principio, hemos planificado algo que podría funcionar así. Principalmente esperamos aquí indicaciones sobre errores funcionales en la planificación. Seguramente habrá críticas de estilo, ya que nuestra planificación seguramente no corresponde al gusto de la mayoría de los usuarios aquí, pero eso nos interesa menos (nos gusta lo que nos gusta y probablemente eso cambiará poco). Aunque los gustos son conocidos por ser diferentes, en las últimas semanas he leído muchas indicaciones valiosas en otros hilos y espero que los "sospechosos habituales" también puedan ocuparse de nuestro borrador. ¡De todas formas, muchas gracias de antemano!



Plan de ordenación/restricciones


Tamaño del terreno: 960 m²


Pendiente: no


Coeficiente de ocupación del suelo: 0,2, sin embargo la superficie máxima edificable <175 m²

PERO: se aplica la ordenanza de uso del suelo 1977

[*]§ 19 IV: Las instalaciones accesorias según § 14 no se imputan a la superficie permitida. Lo mismo aplica para balcones, logias, terrazas y construcciones siempre que sean permitidas por la legislación estatal (aquí: Baviera) en la franja de retranqueo o en las distancias mínimas (…).
[*]§ 21a III: Los aparcamientos cubiertos y garajes no deben computarse en la superficie permitida si son menos del 0,1 de la superficie del terreno.

Coeficiente de edificación: -


Ventanas de construcción, línea y límite de edificación: 5 m a la calle al sur y oeste, 3 m a los vecinos al norte y este


Edificación límite: no


Número de plazas de aparcamiento: 1,5 por unidad habitacional


Número de alturas: I + D


Tipo de techo: sin forma de techo específica, pero regulación sobre inclinación de techo con 2 variantes

Var. 1: 22-26 grados

Var. 2: 33-44 grados




Estilo: sin especificación
Orientación: flexible


Alturas máximas/límites: en rojo las estipulaciones del plan, en verde las excepciones muy generosas que conocemos (ya otorgadas varias veces). Los vecinos acaban de presentar una solicitud de construcción para sacar un poco más en altura del alero y del muro de la cubierta – nos orientaremos según eso.



Para variante de techo 1 (inclinación 22-26 grados): Altura máxima del cumbrero 8 m (o 8,15 m), Altura máxima de alero 4,0 m (o 5,20-5,30 m), Altura máxima del muro vertical (Kniestock) 115 cm (o 2,20-2,30 m)



Para variante de techo 2 (inclinación 33-44 grados): Altura máxima del cumbrero 10,5 m, altura máxima del alero 3,5 m, altura máxima del muro vertical (Kniestock) 40 cm (excepciones probablemente posibles, pero sin cifras conocidas)



Definición de altura de alero: nivel acabado bruto del suelo de planta baja hasta el punto de intersección de la pared exterior con el borde inferior de las vigas


Definición de muro vertical (Kniestock): nivel acabado bruto del suelo de planta ático hasta el punto de intersección de la pared exterior con el borde inferior de las vigas







Requisitos de los propietarios
Estilo, forma de techo, tipo de edificio: una nueva construcción que no parezca una nueva construcción


Sótano, plantas: sin sótano (nivel freático alto, no queremos habitaciones habitables en el sótano), dos “plantas completas” (que por las generosas excepciones del plan son factiblemente posibles)


Número de personas, edad: mi madre (>70 años), mi esposo y yo (finales de los 30), 2 gatos, 1 perro, 1 niño planeado


Necesidades de espacio en planta baja y alta: En planta baja, apartamento separado para mi madre y cocina / sala de estar / comedor / técnica para nosotros;
Oficina: 2 oficinas (ambas con 50% y 80% de teletrabajo)
Huéspedes durmiendo por año: aprox. 2-3 semanas
Arquitectura abierta o cerrada: planta baja abierta
Estilo conservador o moderno: conservador
Cocina abierta, isla de cocina: ambos sí
Número de plazas para comer: 6-8
Chimenea: sí (chimenea de gas)
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en el techo: el balcón sería agradable
Garaje, cochera: garaje doble generoso
Huerto, invernadero: más bien no


más deseos/características especiales/rutina diaria, también con razones por qué se quiere o no algo:

[*]Terraza cubierta / logia / zona de estar exterior con protección de insectos fiable pero lo más discreta posible (cercano a un lago, plaga regular de mosquitos) y chimenea (probablemente también de gas)
[*]Opinión muy impopular en este foro, pero explícitamente no queremos persianas enrollables ni estores. Las tenemos ahora y aunque tenemos muchas ventanas al sur nunca las usamos (sensación de estar en una cámara acorazada). En su lugar planeamos aire acondicionado (alimentado con fotovoltaica) y árboles grandes.
[*]Cocina a gas (simplemente no me gusta la inducción)
[*]Lavadora y secadora en planta alta
[*]En una oficina un pequeño nicho para una bicicleta fija (rodillo de entrenamiento)

Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño?: DIY


¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?

- El estilo inspirado en un clásico colonial americano

- Zona de estar orientada a la chimenea

- Porche con protección contra insectos, chimenea y privacidad

- Isla de cocina con mucho espacio de trabajo

- pequeña “cocina secundaria” para apartar temporalmente platos sucios / caos de cocina



¿Qué no gusta? ¿Por qué?

No hablaría exactamente de “no me gusta”, pero en los siguientes puntos tenemos dudas

[*]¿El paso entre garaje y casa podría ser demasiado estrecho?
[*]¿Entrada y escalera posiblemente no lo suficientemente generosas?
[*]Tema escalera: no se puede construir correctamente en el programa, pero según un programa de cálculo de escaleras debería ser posible. ¿Cabe así? ¿Son problemáticos los tramos asimétricos?
[*]Dormitorio en el apartamento separado con tamaño límite
[*]¿Bastante espacio en los baños?
[*]¿Cuarto técnico lo suficientemente grande?
[*]¿Podría la ventilación controlada de la vivienda ubicarse en el bajo-techo de acceso reducido?

Límite personal de precio para la casa, incluida equipación: planeamos con 3000 € por m² + costes adicionales + exteriores, pero tenemos mucho capital propio y por eso aún flexibilidad al alza; además mucho trabajo propio planeado.


Técnica de calefacción preferida: bomba de calor con sonda geotérmica


Si tuvieran que prescindir, de qué detalles/accesorios
-pueden prescindir: balcón
-no pueden prescindir: el apartamento separado

¿Por qué el diseño es como es ahora?


Queríamos comprar una casa con encanto de antigua construcción, pero no encontramos nada adecuado. Nos gusta la arquitectura moderna y minimalista, pero no para nosotros.



Ayudo un poco con las imágenes.

Muchas gracias, ypg! ¿Puedo preguntar brevemente dónde estuvo mi error? En las reglas solo encuentro esto: "Bilder sind ausschliesslich über die foreneigene Uploadfunktion online zu stellen." Perdón, obviamente estoy ciego y me estoy perdiendo algo....

El estilo inspirado en un colonial americano clásico

Alguien ha visto demasiado HGTV.

Sí, hoy en día es un estilo realmente inusual, pero por supuesto es refrescante ver algo así.
¡Siempre y cuando esté permitido en vuestra zona!

construyó este estilo como un bungalow. También se puede ver aquí en el foro. Steffi seguramente enlazará su hilo con mucho gusto.

¿El pasillo entre el garaje y la casa es quizás demasiado estrecho?

¡Sí! Al menos para mi gusto. Pero lo que me parece mucho peor es que haya que señalizar la entrada para que cualquiera la encuentre. ¿Desde dónde se debe acceder o entrar al apartamento separado? Sólo el vecino del norte se beneficia de la entrada elaborada...

¿Cuántos espacios de estacionamiento necesitáis por unidad habitacional?

planeamos con 3000 € por m² + costes adicionales + zonas exteriores,

3000€/m² es para una casa estándar 0815 sin muchas esquinas, con ventanas en número normal y equipamiento estándar.

¡Muchas gracias, ypg! ¿Puedo preguntar brevemente dónde estuvo mi error? En las reglas solo encuentro esto: "Las imágenes deben subirse exclusivamente a través de la función de carga del propio foro." Lo siento, evidentemente estoy ciego y me estoy perdiendo algo...

La función de carga la encuentras debajo de tu ventana para escribir el mensaje (a la derecha: responder, vista previa, en azul resaltado), a la izquierda aparece “adjuntar archivo” con fondo blanco.

Este es un diseño de casa no estándar interesante. Intento imaginar cómo es para quién vive allí. Reconozco claramente las influencias "americanas": mucho espacio privado para el dormitorio principal, la sala de estar como parte del pasaje hacia la cocina, generosidad en algunos lugares como si el espacio construido no costara nada y una disposición clásica de cocina, comedor y sala de estar, además de la terraza cubierta. Puedo imaginar que se puede vivir muy bien en esta casa y estoy familiarizado con el "american way of life" por experiencia propia, aunque yo mismo no construiría así. Por eso, por favor, consideren los siguientes puntos solo como aportes.

1. El apartamento independiente tiene algunas particularidades que a muchos no les gustarían. Es muy estrecho y no tiene área para guardar ropa. Sobre la sala de estar vive un niño y allí hay una habitación con una bicicleta: ¿es un rodillo de fitness? Me preocupa el nivel de ruido.

2. La zona de estar no recibe luz natural directa. Si eso es lo deseado, la ejecución es perfecta.

3. La "Butler's Pantry" es una cosa genial, pero dependiendo de la función que se le asigne, puede ser un poco pequeña.

4. La ventana en la sala técnica es adecuada desde el exterior, pero representa un desafío para colocar los aparatos necesarios en el interior. Yo la "organizaría" de alguna manera.

5. La zona de los baños refleja el concepto "ensuite", pero las proporciones son algo ajustadas. El niño comparte un baño grande con los huéspedes y tiene que recorrer bastante distancia para llegar a él.

6. En el dormitorio principal generoso, consideraría colocar una bañera, por ejemplo, junto a la gran puerta del balcón.

7. La habitación de los niños podría resultar algo oscura. Siempre recomiendo pensar las ventanas desde el interior hacia el exterior y no según la vista de la fachada, pero entiendo la exigencia estética de la casa como un objeto completo. Intenten poner ventanas un poco más grandes a la derecha y a la izquierda del frontón del apartamento independiente.

8. En Alemania no podemos construir este tipo de casas bajo condiciones estándar. En EE. UU. es muy diferente con la construcción clásica de entramado de madera (que con nuestra construcción de madera solo tiene una relación rudimentaria). La suposición de manejarse con 3000€ por m² es, en todo caso, ambiciosa. Como sois flexibles financieramente, pueden considerar estas reflexiones más adelante. Primero, la toma de decisión es, desde mi punto de vista, el orden correcto.

9. El pasaje entre el garaje y la casa está totalmente bien mientras haya otro acceso más amplio al jardín en otro sitio.

10. Las ventanas redondas en el frontón son realmente bonitas.

Puede ser una casa muy bonita. Una fachada de madera le quedaría muy bien.

No entiendo por qué alguien querría ignorar las reglas.

Para mí no hay problema con las instalaciones, ni siquiera con la primera publicación. ¿Por qué inmediatamente una acusación?

Alguien ha visto demasiado HGTV.

Sí, hoy en día es un estilo realmente inusual, pero por supuesto es refrescante ver algo así.
¡Siempre que esté permitido en vuestra zona!

Aunque en realidad a veces me gusta ver HGTV, la inspiración viene más bien de otro sitio. Yo misma he vivido hace muchos años en una casa similar y me gustó mucho. El plan de desarrollo es flexible, no hay nada que lo impida.

construyó esta estilo como un bungalow. También se puede ver aquí en el foro. Seguro que Steffi enlaza su hilo con gusto.

Ya he visto y admirado esa casa aquí también, incluyendo el jardín tan bonito.

¡Sí! Por mi gusto. Pero me parece mucho peor que haya que señalizar la entrada para que todo el mundo la encuentre. ¿Desde dónde debe accederse o llegarse al apartamento independiente? Del acceso elaborado solo se beneficia el vecino del norte..

El apartamento independiente debería tener acceso y plaza de aparcamiento desde la otra calle (es una parcela en esquina), justo en la frontera con el vecino del este, pero todavía no lo hemos dibujado. Debería ser aprobable: ya hubo una consulta previa de construcción para la parcela con dos casas unifamiliares con acceso y plazas de aparcamiento cada una arriba al noroeste (donde está el garaje ahora) y al sureste en la frontera con el vecino.

No deberían venir muchas personas por la entrada - somos introvertidos y valoramos la privacidad. El buzón y la cámara estarán justo delante al lado de la entrada junto al garaje. Entiendo lo del acceso oculto del que no se ve mucho, pero principalmente quiero disfrutarlo yo misma con macetas bonitas, etc.

Probablemente tengamos que reconsiderar el espacio necesario en el acceso. ¿Qué ancho crees que debería tener como mínimo?

¿Cuántas plazas de aparcamiento necesitáis por unidad habitacional?

1,5 plazas por unidad, es decir, 3 en total.

3000 €/m² es para una casa estándar 0815 sin muchas esquinas, con ventanas normales y equipamiento estándar.

Como he dicho, somos bastante flexibles en el presupuesto, pero queremos hacer toda la construcción interior nosotros mismos y ya tenemos una oferta llave en mano para una casa muy parecida (más pequeña) por 3300 €/m² con un equipamiento bastante razonable de un proveedor que, según clientes anteriores, se ha mantenido bien dentro del presupuesto. Así que no creo que estemos muy lejos si hacemos mucho nosotros mismos. Mi marido es muy hábil con las manos y ya tenemos bastante experiencia de reformas anteriores.

La subida la encuentras bajo tu ventana de publicación, mientras escribes (a la derecha: responder vista previa, subrayado en azul), a la izquierda archivo adjuntar con fondo blanco.

¡Gracias!

Este es un diseño de casa no estándar interesante. Intento imaginar cómo es vivir allí y para quién. Reconozco claramente las influencias "americanas": mucho espacio privado para el dormitorio principal, la sala como parte del paso hacia la cocina, generosidad en algunos lugares como si el espacio construido no costara nada y una disposición clásica de cocina, comedor y sala, además de la terraza cubierta.
Puedo imaginar que se puede vivir muy bien en esta casa y estoy familiarizado con el "american way of life" por experiencia propia, aunque yo mismo no construiría así. Por eso, por favor tomen los siguientes puntos solo como aportes.

1. El apartamento independiente tiene algunas particularidades que a muchos podrían no gustarles. Es muy estrecho y no tiene zona de guardarropa. Sobre la sala vive un niño y hay una habitación con una bicicleta — ¿es un rodillo de fitness? Me preocupo por el ruido.

¡Primero que nada, qué bueno que no todos odian por completo el diseño!

¿Las habitaciones del apartamento independiente son realmente tan estrechas? Justo lo estoy comparando con nuestro antiguo piso antiguo, que también tenía habitaciones con medidas similares y encontré que se podía vivir bien allí. Pero puede que estemos equivocados. Nos gustó bastante que (con la puerta del dormitorio abierta) hay una línea de visión a través de todo el apartamento independiente. A mi madre le gusta mucho el apartamento tal como está, pero obviamente debería poder alquilarse más adelante, así que tu punto es seguramente válido. No estoy seguro ahora cómo se podría replanificar sin tirar todo lo demás por la borda, pero lo pensaremos. El punto de la zona de guardarropa también me molesta, pero aún no tengo claro cómo resolverlo. Tal vez un pequeño vestíbulo en lugar del pequeño porch ante la puerta y reducir un poco la casa en otro lugar para tener los metros cuadrados necesarios.

El niño todavía no existe, pero también es un buen punto. Tal vez realmente se deberían cambiar las habitaciones. La bicicleta es un rodillo de fitness. Mi marido también lo usó (con una alfombra absorbente de sonido debajo) en un piso antiguo de la época Gründerzeit y el vecino no oyó nada, pero definitivamente deberíamos aclarar si eso podría ser problemático — es una buena observación.

2. La zona de estar no recibe luz natural directa. Si eso es lo que se desea, la ejecución es perfecta.

Somos conscientes de ello y está bien para nosotros; para estar en el sofá, ver películas, etc., puede ser incluso más acogedor.

3. La "Butler's Pantry" es una gran idea, pero dependiendo de la función asignada, quizás un poco pequeña.

Sí, nosotros también la consideramos justo al límite de lo pequeño, pero para la función que tiene prevista probablemente sea suficiente. Se supone que debe tener un fregadero secundario para poder despejar la vista del lavaplatos sucio. Además, debe albergar el frigorífico/congelador y el lavavajillas (por los ruidos y olores). Los armarios altos dibujados actualmente en la pared exterior deberían desaparecer para eso. También debería permitir dejar las compras brevemente al entrar sin necesidad de cargar las bolsas por la sala. No se necesita mucho más del espacio; el almacenamiento debería estar suficientemente disponible en la cocina.

4. La ventana de la sala técnica encaja en el exterior, pero supone un reto para alojar los aparatos necesarios dentro. Lo "amueblaría".

Sí, eso definitivamente tenemos que hacerlo. Hicimos un cálculo preliminar de lo que debe caber y parecía caber, pero debería verificarse con más detalle. La ventana probablemente tendrá una persiana enrollable cerrada permanentemente y sirve más bien para la apariencia exterior.

5. La zona con los baños refleja el concepto "ensuite", pero en las proporciones es algo extraña. El niño comparte un baño grande con el invitado y tiene mucho camino hasta allí.

Inicialmente planeamos un baño infantil sobre el baño del apartamento independiente, que estaría en medio entre el niño y el invitado. ¿Quizá esa variante otra vez? Con ambos baños en una esquina, las otras habitaciones funcionaban mejor. Definitivamente lo revisaremos.
¿Crees que los baños son en general demasiado pequeños? No somos tipos de "wellness" que valoren un gran oasis de baño o pasen horas allí, pero tampoco queremos construir una casa relativamente grande y luego planear baños demasiado pequeños.

6. En el amplio dormitorio principal consideraría colocar una bañera, por ejemplo junto a la gran puerta del balcón.

A mucha gente eso le encantaría, pero bañera en el dormitorio no es lo nuestro.

7. La habitación infantil podría resultar un poco oscura. Siempre recomiendo pensar las ventanas de adentro hacia afuera y no colocarlas según la fachada, pero entiendo el requisito estético para la casa como un todo. Intentaría poner ventanas un poco más grandes a la derecha e izquierda del hastial del apartamento independiente.

Hicimos una relación entre el área de la habitación y las superficies de las ventanas y nos pareció adecuada (ahora no recuerdo las cifras), pero entonces revisaremos esas ventanas pequeñas.

8. En Alemania no podemos construir estas formas de casas con condiciones estándar. En EE. UU., con la clásica construcción de madera ligera (que solo guarda alguna relación rudimentaria con nuestra construcción de madera), es muy diferente. Suponer que se pueda vivir con 3000 € por m² es ambicioso sin duda. Como ustedes son financieramente flexibles, podrían considerar esto más adelante. Primero es formar una voluntad, eso me parece la secuencia correcta.

Tenemos una oferta para una casa estilísticamente similar de un importante proveedor sueco (producción en Suecia, pero ya visitamos varias casas de clientes cerca) por 3200 € llave en mano. Tienen explícitamente el estilo "New England" en su programa. Por eso creo que no estaremos muy alejados en precio. Queremos hacer nosotros mismos, entre otras cosas, el cierre de paredes, masillado, pintura, colocación de parquet y azulejos, preparación eléctrica, planear y comprar la fotovoltaica y solo instalarla, así que ahí también debería poder ahorrarse algo.

9. El paso entre el garaje y la casa está perfectamente bien mientras haya otro acceso más ancho al jardín.

No hay problema con un acceso más ancho al jardín, hay varios accesos desde varios lados.

10. Las ventanas redondas del hastial son realmente bonitas.

Puede ser una casa muy bonita. Una fachada de madera quedaría muy bien.

¡Gracias! De hecho será una fachada de madera blanca con listones horizontales estrechos.