¿Financiamiento a través de ahorros para viviendas? No veo la trampa.

Hola,
actualmente estamos calculando seriamente una oferta para nosotros, la cual inicialmente rechacé, sigo encontrando extraña y, sin embargo, aparentemente es la mejor para nosotros. (¡AYUDA!)

Sobre los datos clave:
Capital propio: 120.000 €
A financiar: 290.000 €
Volumen total: 410.000 €

Condición: cuotas máximo 1250 €/mes

Actualmente tenemos una oferta de un banco, que garantiza nuestros intereses durante 27 años. Se trata de un paquete en el que hasta la asignación del contrato de ahorro-vivienda solo se pagan los intereses del préstamo y después el contrato de ahorro-vivienda cancela el préstamo. Los intereses son 2,6% antes y 2,9% después de la asignación. El préstamo tendría un volumen de 240.000 €. 50.000 € estarían cubiertos por Kfw al 1,15%.
Aunque también hay un derecho de amortización extraordinaria del 10% anual en los años previos a la asignación, que queremos aprovechar lo mejor posible hasta la llegada de los niños, de lo contrario no se contempla amortización en los primeros años.

Sabemos que los bancos ganan muy bien con este modelo (muchos intereses + 1% de cierre del contrato de ahorro-vivienda). Y sin embargo, tras numerosas citas de asesoramiento no encontramos otro modelo alternativo que nos permita terminar con las cuotas en menos de 30 años y al mismo tiempo prometa cierta seguridad en los intereses.
Esto me sorprende mucho y sin embargo no encuentro nada mejor por ahora.

Como dije, actualmente hay una consulta en el banco que ofrece este modelo. Con nuestro asesor actual no estamos del todo seguros de conocer todas las condiciones, aunque ahora, después de una conversación franca, nos sentimos mejor informados e involucrados. Sin embargo, ya hemos descartado a dos asesores (uno independiente, otro bancario), porque aparentemente solo querían vender lo suyo y no respetaban nuestras indicaciones.

Con cálculos alternativos, de repente teníamos cuotas de hasta 1600 euros o altos saldos residuales después de 10 años, que podrían ser problemáticos si los intereses suben por encima del 5%.

¿Tienen alguna opinión?
Muchas gracias de antemano,
Jake

¿Qué quieres escuchar ahora?

Mi banco hizo la asesoría exactamente al revés, porque desde el principio dejé claro que no me iba a dejar engañar y ellos quedaron fuera de la carrera con el "tengo algo muy bueno en el cajón".

La variante de la cuenta de construcción rara vez es la forma más económica en comparación con el préstamo clásico de anualidades.

Considero que la cuota está bien. Aunque debería ser un poco más alta. Con un tipo de interés fijo de 15 a 20 años, el riesgo residual en cuanto a la deuda pendiente debería ser más que manejable (sin hacer cálculos exactos ahora).

Pagar intereses durante tanto tiempo sin amortizar ni un centavo, para mí tampoco sería una opción.

La afirmación de pagar 1600€ y después de 10 años tener una deuda pendiente tan alta que el interés no “debería” superar el 5%, la considero (también sin hacer cálculos) un rumor.

Que a uno le cuenten cosas, eso ya lo tengo claro.
No queremos aumentar la cuota, preferimos pagar bastante amortización extraordinaria en los años en que aún no haya niños. Pero también queremos estar bien preparados durante el tiempo con niños.

En la afirmación sobre los 1600€ había un "o" entre esta cantidad y la alta deuda pendiente. Por lo tanto, se referían a diferentes ofertas.
Si invertimos 240.000€ a 10 años y al 2,25%, queda una deuda pendiente de 166.062,72€. He calculado 1000€, ya que hay que contar unos 200€ para el Kfw. Con un 5%, todavía podría salir más o menos, más allá de eso la parte de amortización se hace tan pequeña que apenas valdría la pena, porque entonces el período de amortización volvería a ser considerablemente más largo y la parte de intereses no disminuiría.
¿O me equivoco?
La otra oferta era que, de repente, después de la asignación de un contrato de ahorro para vivienda, teníamos un salto en la cuota de 400€, de ahí la cuota repentina de 1600. Debo confesar que por eso ya borré esa oferta...

Saludos, Jake

Hola,
asumo que han recibido de su asesor un plan de amortización y de intereses. (Si no, exíjanlo) Allí pueden ver el desarrollo de la fase de acumulación y de la fase de amortización.
En general, con los contratos de ahorro para vivienda suele darse el problema de que para la mayoría la carga mensual es demasiado alta... Como en su caso no es así, con el ahorro para vivienda tienen por supuesto una seguridad en los intereses que hay que pagar con algo más de dinero. Dado que un préstamo con cuotas fijas y los tipos de interés mencionados será fijo como máximo entre 10 y, si tienen suerte, hasta 15 años, existe el riesgo de que al final de la vinculación de los intereses se entre en una fase de tipos altos, lo que puede aumentar considerablemente la cuota mensual.
(yo construí mi primera casa en 1990 con un interés de aproximadamente el 7%)

Una variante sería: pónganse a calcular un préstamo con una carga mensual de 1200,- € y un plazo muy largo de 25 - 30 años, y traten de hacer la mayor cantidad posible de amortizaciones extraordinarias en los primeros años. La mayoría de los bancos son flexibles con respecto al monto de las amortizaciones extraordinarias, ya que en este momento los intereses son bajos y por lo tanto para los bancos es bueno que un préstamo sea amortizado "más rápido".

Pero incluso en esta variante segura la tasa de interés será naturalmente más alta,... (en la vida casi nada es gratis :-) )
Por cierto, con la KFW pueden aprovechar 2 x 50.000 € si construyen una casa Kfw 70 (KFW - Propiedad de vivienda y casa KFW 70)

Saludos

Hola VDG, gracias por tu respuesta. Estamos construyendo una casa KfW55, por lo que hemos calculado también 50.000 € a 1,15%. Por cómo están las cosas ahora, probablemente optaremos por una opción segura y pagaremos el precio correspondiente. No queremos ser de los que necesiten dinero dentro de 10 años, cuando tanta gente también lo necesite y sea caro. Me pongo a calcular de nuevo. Saludos, Jake

¡Hola!

En realidad, también estoy en contra de una financiación mediante contratos de ahorro para la vivienda, ya que estos suelen ser más caros que los préstamos con cuota fija. Pero en mi financiación también tengo un componente a través de un contrato de ahorro para la vivienda de 50.000€. Es un contrato Riester. Sin embargo, lo utilizaremos de manera normal y no como Riester. Es decir, utilizaremos el contrato sin las subvenciones estatales de Riester ni las ventajas fiscales. Me ofrece, durante todo el período considerando todos los costos, un interés efectivo del 2,78 % con 25 años de seguridad en el tipo de interés (¡Sin uso de Riester!). Otra ventaja fue la subordinación de este préstamo. Así, indirectamente, también mejoró el interés de mi préstamo con cuota fija. :)
He calculado todas las variantes y, en este caso, el contrato de ahorro para la vivienda fue una buena elección.