¿Financiamiento a través de ahorros para viviendas? No veo la trampa.

Del riesgo de los intereses después del período de tipo fijo puedes liberarte comprando tu libertad. Con amortizar, amortizar, amortizar.

Se establece una cantidad disponible para intereses y amortización. Esta es de 1.250€ mensuales. No hay pagos anticipados especiales planeados y tampoco se calculan.

Es opaco, no es comprensible y eso es intencional. Quien calcula así tiene algo que ocultar. Pero no quiero justificar nada, cada uno con lo suyo. Solo tengo una aversión natural a estas cosas.

Eso también me lo pienso, además hay muchos de estos hilos aquí, pero nunca hay una indicación concreta de dónde está oculto algo.
Al preguntar repetidamente para obtener la tasa de interés efectiva para la financiación total, solo recibí la respuesta de que no tiene posibilidad de calcularlo?! ¿Por favor?

Yo prefiero la anualidad clásica. Y todos los banqueros de la familia también lo hacen.

Sin embargo, el capital propio de los banqueros que conozco suele ser dos o tres veces mayor, lo que resulta en un interés "más agradable" para préstamos exclusivamente de anualidad. Banqueros, claro ;).

Toma tu presupuesto mensual, ¿cuánto puedes cubrir con eso? ¿Cuánto podrías amortizar? El interés no solo depende del período de tipo fijo y del capital propio. También una amortización más alta, por ejemplo, puede reducir el interés.
Y por encima del 3,7% actualmente es muy alto. Los intereses han bajado desde la semana pasada. No tardará mucho hasta que los bancos también lo reflejen en las sucursales.
20 años tampoco se ofrecen con gusto, por lo que en proporción también es más caro.

Para llegar a los costos de financiación indicados en mi publicación de poco menos de 100.000€ para un préstamo con anualidades de 250.000€ (amortizado en menos de 25 años),
un banco debería darme un interés efectivo del 3,11% durante un período de 23,5 años (cuota mensual de 1250€).
3,11% con mi capital propio es imposible, según asesor independiente.

El mayor golpe viene en la vejez y con la recarga fiscal del Wohnriester!

No sucede en este caso, ya que aquí no se utilizan las subvenciones del Wohnriester. Véase mi publicación anterior.
Entonces seguiré buscando la aguja en el pajar...

3,11% sobre mi capital propio es imposible, según un asesor independiente.

No es posible en este caso, ya que no se utilizan las subvenciones del Wohnriester aquí. Véase mi mensaje anterior.
Entonces seguiré buscando la aguja en el pajar...

eso es tontería. Se retira del saldo de Riester + préstamo (la parte del préstamo es la futura contribución junto con las subvenciones). Tienes que declarar todo nuevamente. Eso no es una aguja, es un hecho.

Hola.
Hay noticias desde el frente.
El viernes estuve con mis documentos con un banquero de la familia.
El resultado fue el siguiente:
1. En el complicado plan de financiación Riester-Bausparvertrag-préstamo-KFW no hay nada malo. Pago los ~97.000€ de costos de financiación para el período indicado.
La afirmación de que una mezcla de préstamo de anualidades es siempre más barata no es válida en general.
2. No se paga ni un centavo más de impuestos si no se solicitan ayudas estatales. Yo tampoco he utilizado beneficios estatales.
Ahora viene el pero:
3. Todo funciona, por supuesto, solo si los flujos de pagos se producen como se indica.
En cuanto, por cualquier motivo, la amortización/ahorro tuviera que reducirse (aunque solo sea temporalmente), todo el esquema se me vendría abajo.
Por otro lado, los pagos extraordinarios tampoco afectan tanto el plazo y los costos totales de financiación. -> Aunque se es flexible, ¡con las consecuencias mencionadas!

Mi alternativa actual con exactamente los mismos flujos de pagos, como en el plan de financiación RBDK:
(Con un préstamo del 88% DESPUÉS de descontar un 10% de margen de seguridad)
Préstamo de anualidades, 190.000€, 3,5% nominal, tipo fijo 20 años, deuda residual: 35.531,61€ (riesgo mínimo), refinanciación adicional de otros 10 años con un supuesto 5,5%.
KfW153, 50.000€, 1,8% nominal, tipo fijo 10 años, deuda residual: 27.010,14 (riesgo mínimo), refinanciación adicional de otros 4 años con un supuesto 5,5%.
Da un costo de financiación de 103.077,35€.
Negativo: Pago 6.000€ más y tengo 2 riesgos de tipo de interés.
Positivo: Entiendo el producto y conozco en todo momento las consecuencias si el plan inicial cambia.
Para mí la cosa está clara ahora. Personalmente me siento definitivamente más cómodo con el producto algo más caro, "más arriesgado" pero más transparente y "más flexible".
¿Alguien tiene alguna opinión al respecto?

Hola.

2. No se paga ni un centavo de impuestos adicionales si no se solicitan subvenciones estatales. Yo tampoco he utilizado ningún beneficio estatal.
Ahora viene el pero:

Hola.

bueno... El Riester se basa en la subvención estatal. ¿Eso significa que contratarías un Riester solo por el Wohnriester? ¿Sin aprovechar las subvenciones para ti y tus hijos? ¿Sin deducirlo fiscalmente?

Entonces un Riester no tiene ningún sentido y es demasiado caro para incluirlo como componente de préstamo.

Te aconsejo que tomes el producto "supuestamente" más caro. Tienes derechos de amortización anticipada, 20 años de tipo fijo y la deuda pendiente del préstamo KfW tampoco es tan grande como para que un riesgo de tipo de interés te agobie.

¡Mucho éxito!

También lo será...

Lo único que se obtiene es una mejor tasa de interés en el préstamo.
Creo que el banco recibe incentivos si vende productos Riester. Como incentivo, hay algunas condiciones un poco mejores con algún 0, algo.
Pero para mí eso aún no justifica el plan de financiación RBDK.

Hola a todos, después de correr sin parar y recibir decenas de rechazos de los bancos ("la casa exclusiva no encaja en la ubicación", "venta en mercado secundario", etc.) finalmente tenemos una financiación. No es perfecta en todos los aspectos, pero aparentemente, aunque tengas 2 x A13, no siempre se puede ser exigente... Había que financiar 290.000 €, con un coste total de aprox. 410.000 €. Nuestros componentes: 1 x 77.000 € Bauspar Wohnriester 15 años de período previo, 15 años de fase de amortización tras la asignación con 3% antes y 3,25% después de la asignación 1 x 77.000 € Bauspar Wohnriester 15 años de período previo, 10 años de fase de amortización tras la asignación con 3% antes y 2,9% después de la asignación 1 x 86.000 € préstamo a 10 años con amortización con 2,7% 1 x 50.000 € KFW eficiencia energética al 1,9% Sin duda, comparado con los modelos consultados antes no es un ideal, pero podemos vivir bien con ello dada la situación. Sabemos que ahora nos vais a criticar este modelo, pero poner todo en un préstamo a 10 años, considerando la planificación familiar, nos parecía demasiado arriesgado. Solo queríamos contaros en qué ha terminado para nosotros. Y ahora: dadnos fuerte^^ Saludos, ViciousJake