¿Financiamiento a través de ahorros para viviendas? No veo la trampa.

  • Erstellt am 02.06.2013 18:05:27

emer

16.06.2013 17:07:13
  • #1
Adenda:

Vuestro asesor ha tomado para el cálculo del préstamo los 410.000€ completos. Ningún banco que conozca hace eso. Pero así ha llegado a menos del 72%.

Ejemplo:
Una familia necesita en total 100.000€ sin capital propio. Ahora bien, la valoración no es del 100%.
Porque:
El banco dice que si se vende la casa me trae 90.000€. Entonces, esos 90.000€ corresponden al 100% del préstamo.
Si el banco ahora da 100.000€ al prestatario, la valoración está en cerca del 112%.

Y este cálculo se aplicó también en vuestro caso. Así pasáis de 72% a 88%. Porque el banco parte de un valor mucho más bajo.
Aquí influye menos vuestro trabajo y más bien la ubicación y el tipo de construcción. Eso probablemente baja el valor estimado y causa una mayor valoración, lo que hace subir el interés.

Pedid una oferta a vuestro banco de siempre (o a un banco cercano donde vayáis a construir), que suelen conocer mejor la situación inmobiliaria local que bancos lejanos que no pueden evaluar la situación y solo parten de valores promedio.
Quizás el banco de siempre valore el inmueble más alto porque tiene experiencias positivas con precios de reventa en la zona. Eso podría hacer que la valoración baje de nuevo.
 

ViciousJake

16.06.2013 17:58:18
  • #2
Hola emer, gracias por tu añadido. Según nuestro "asesor", el banco elegido es el único que no "per se" quita un 10-15%. Eso es todo al respecto. El lunes volvemos al banco principal. Veremos qué resulta al final...
 

italiano83

23.06.2013 12:16:18
  • #3


Mantennos informados
 

ViciousJake

23.06.2013 19:28:39
  • #4
Entonces:
Hemos liberado al primer asesor de sus tareas después de diversas informaciones erróneas que cometió y hemos buscado un nuevo asesoramiento que nos recomendaron a través de la familia. Se están esforzando mucho y el lunes firmaremos documentos para la siguiente solicitud.
Préstamo a 15 años con pago único al final (CON posibilidad de amortización anticipada del 5% anual, lo cual es bastante inusual) y paralelamente se está formando un contrato de ahorro para vivienda. Ambos valores son mejores que los del primer asesor. Los bancos actualmente tienen un tiempo de procesamiento de hasta 15 días, veremos...
 

Ojemine

22.07.2013 16:17:16
  • #5
Hola,

El título y el tema encajan perfectamente, por eso me uno a la conversación (si no se desea, puedo abrir un nuevo hilo).

Yo también he estado/estoy muy predispuesto en contra de una financiación con contrato de ahorro para vivienda.
- Un/a asesor/a bancario/a gana bien con ello. -> Rara vez hay dos ganadores...
- Es opaco para un profano... (en comparación con un préstamo de amortización constante)
- Ahorrar aunque se tenga deuda. ¿Cómo encaja eso?
- ¿Estructura más inestable debido a la asignación del contrato de ahorro para vivienda?

Ahora estuve en mi banco y me hicieron un plan de financiación para ambas variantes.

310.000€ costes totales
60.000€ capital propio
250.000€ necesidad de financiación

WohnRiester: 140.000€, sin aprovechar las subvenciones, no contiene nada más que un contrato de ahorro para vivienda prefinanciado.
Contrato de ahorro para vivienda: 98.000€, reemplaza KfW153 y préstamo después de 10 años. Sirve para fijar el interés de KfW153 + préstamo durante todo el plazo.
KfW153: 50.000€, durante 10 años se paga el interés, después de 10 años se reemplaza con el contrato de ahorro para vivienda.
Préstamo: 60.000€, baja amortización, después de 10 años se reemplaza con contrato de ahorro para vivienda.

Se paga lo siguiente:
Años | Wohnriester | KfW153 | Préstamo | Contrato de ahorro para vivienda | Total
01-10 | 653,33 | 79,17 | 237,50 | 291 | 1261,00
11-14 | 653,33 | 0 | 0 | 577 | 1230,33 (Contrato de ahorro para vivienda + préstamo reemplaza KfW153 + préstamo)
15-21 | 737,00 | 0 | 0 | 577 | 1314,00 (Wohnriester cambia de ahorro -> préstamo)
22-24 | 737,00 | 0 | 0 | 0 | 737,00 (solo préstamo Wohnriester)

Costos de financiación de 97.018,76€.
Según el asesor, los costos de financiación ofrecen una mejor posibilidad de comparación con otros productos, ya que muchos proveedores "engañan" con los porcentajes. Él aún me los debe entregar.

Lo he calculado yo mismo con la amable tabla de Excel de f.....test: Tasa de interés efectiva: 3,09%.

Como préstamo de amortización constante alternativo, me presentó lo siguiente:
250.000€, tasa de interés efectiva: 3,78%, fijación de interés: 29 años, costos de financiación: 169.152,08€
Los pagos aumentan después de 10 años y luego nuevamente a los 20 años. Por alguna razón...

De alguna manera tengo la sensación de que estoy comparando peras con manzanas, ya que el plazo más largo y los pagos bajos al principio conducen a una amortización baja, lo que aumenta los costos de financiación. ¿Lo veo bien?

Pero con mi capital propio (y una cuota mensual de 1250€) ni siquiera me acerco a un 3% de tasa de interés efectiva para un préstamo de amortización constante de 20 años. El riesgo residual podría asumirse.

Saludos,
Ojemine
 

emer

22.07.2013 18:32:46
  • #6
No entiendo nada de lo que presentas.

¿Qué dice tu asesor/banco sobre las comisiones de todo el rollo del Bauspar y sobre el impuesto del Wohnriester? ¿Están en las casi 97.000 cuentas de financiación? Si no, entonces no son las cuentas de financiación...
¿Por qué tantos contratos de Bauspar si no usas el interés "ganado" después de la asignación en un préstamo? Para eso están pensados. Aquí solo vas cancelando uno con otro sin aprovechar las "ventajas". Al final los haces inútiles.
Pagas intereses, comisiones y al final además muchos impuestos.

En el cálculo de la anualidad, ¿cuál es el pago inicial y el importe de las cuotas?

Debes tener claro que la misma persona que te presenta esa locura de "Riester-, Bauspar-, KFW-, préstamo de alto interés de 60.000 €-, Constructo-Que-Nadie-Entiende" también te muestra en la "comparación" una anualidad alta y disuasoria de "Te lo pongo por encima" para que lo otro parezca más barato - que en la mayoría de los casos(!) no es así.

Déjate hacer un cálculo razonable de una anualidad de 200.000 € + 50.000 € KfW por otro banquero.

Hasta ahora, en realidad es una comparación de manzanas y peras.
 

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