Financiar terreno y construcción de casa

Hola querida comunidad,

después de muchas idas y venidas, finalmente hemos encontrado lo que buscábamos y estamos ajustando la financiación final para la compra de nuestro terreno + construcción de la casa.
¡Me encantaría recibir vuestros comentarios!

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? M31, F31, casados
[*]¿Tenéis hijos? 4 años, 2 años, 0 años
[*]¿Están previstos más hijos? no más
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? M = empleado; F = empleada pero de baja por maternidad desde hace algunos años
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 40h, 0h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (brutos/netos)? M = 6250€ netos + bonificación anual (2,5 salarios); F = prestación por maternidad (plus) de 750 €, después trabaja a tiempo parcial con un salario similar, quizá un poco más alto
[*]¿Cuánto dinero por hijos recibís? 750€
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 120k€
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 95k€

Costos de vivienda:

[*]Alquiler actual (con gastos): 2350€
[*]Alimentos: 650€
[*]Movilidad: 400 €
[*]Otros diversos (libro de gastos domésticos): 1400€
[*]Vacaciones: 200€
[*]Total: = 5000 €
[*]Alquiler actual con gastos

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales aprox. 7.700 (sin bonificación)
[*]Gastos totales 5.000€
[*]Saldo: 2.700€
[*]Suma alquiler sin gastos 1.800
[*]Disponible para crédito 4500€

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 545QM
[*]¿Qué dimensiones tiene? 21x26
[*]¿Cuál es el valor de referencia del suelo? aprox. 600€/QM
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? KFW 40 QNG
[*] ? No
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? ( / superficie utilizable) 154QM
[*]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa tras la finalización? aprox. 1M€

Costos de construcción o compra:

[*] 325.000€
[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, tribunal, impuesto sobre la propiedad, corredor) 25.000€
[*]Costos de construcción o compra (incl. , ) 460.000€
[*]Costos adicionales de construcción (p.ej. conexiones de casa, perito topográfico, corriente de obra, etc.) 90.000€
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, vallas, etc... 10.000€ (trabajo propio)
[*]Costos totales 910.000 €

otros costos:

[*]Costos de cocina 15.000€

Resumen de costos:

[*]Costos totales 925k€
[*]Capital propio deducible 95k€
[*]Monto de financiamiento 830k€

Datos necesarios del crédito:

[*]KFW 300
[*]Monto del crédito 215k€
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) 0,51%
[*]Duración de la tasa fija 10 años
[*]Deuda residual al final de la tasa fija 180k€
[*]Cuota inicial de amortización 3,1%
[*]Cuota mensual 645€
[*]5 años sin amortización

[*]KFW 124
[*]Monto del crédito 100k€
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) 4,01%
[*]Duración de la tasa fija 10 años
[*]Deuda residual al final de la tasa fija 85k€
[*]Cuota inicial de amortización 1,38%
[*]Cuota mensual 450€
[*]5 años sin amortización

[*]Préstamo para vivienda IFB (Banco de apoyo de Hamburgo)
[*]Monto del crédito 150k€
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) 2%
[*]Duración de la tasa fija 15 años
[*]Deuda residual al final de la tasa fija 90k€
[*]Cuota inicial de amortización 2,5%
[*]Cuota mensual 560€
[*]1 año sin amortización

[*]Préstamo principal
[*]Monto del crédito 350k€
[*]Tipo de interés (p.a. nominal, o efectivo) 4,2%
[*]Duración de la tasa fija 15 años
[*]Deuda residual al final de la tasa fija 293k€
[*]Cuota inicial de amortización 1% (posible más alta)
[*]Cuota mensual 1500€

Cuotas de crédito:
Año 0-1: 2190€
Año 1-5: 2500€
Año 5-10: 3170€
Año 10-15: 3400€ (reestructuración de KFW a 4% intereses + 2% amortización)

Explicación:
- Inicialmente uso de períodos iniciales sin amortización y bajas amortizaciones para superar el tiempo de cuidado de nuestros hijos. (Cuota años 0-5 minimizada mucho)
- A partir del año 5 casi todos los niños están en la escuela, mi esposa tiene un ingreso más seguro nuevamente, cuota más alta ahora asequible
- Durante este tiempo amortización extraordinaria mediante pagos de bonificación y ahorros (si es razonable)

Lo que me llama la atención es que están construyendo un EH 40 QNG, pero en las subvenciones no utilizan en absoluto KFW 297 "Construcción nueva respetuosa con el clima – Edificios residenciales". Seguro que lo habéis pensado bien, ¿puedes explicarlo brevemente? ¿Por qué no KFW 55?

Por lo demás, parece que habéis encontrado un terreno al valor de referencia catastral en Hamburgo. Probablemente sea un buen trato - ¡felicidades! ¿En el mercado libre o a través de contactos?

Lo que me llama la atención es que están construyendo un EH 40 QNG, pero no utilizan para las subvenciones el KFW 297 "Construcción nueva climáticamente amigable – Edificios residenciales". Seguro que lo han pensado bien, ¿puedes explicarlo brevemente? ¿Por qué no KFW 55?

Porque él toma el 300, que es lo mismo pero con montos de crédito más altos como subvención para familias. No se puede combinar ambos y sin KfW40 ya no se obtiene ninguna subvención KfW en el área de construcción nueva.

Porque él toma el 300, es lo mismo solo que con montos de crédito más altos como fomento a la familia. No se pueden combinar ambos y sin KfW40 ya no se recibe más ayuda KfW en el área de construcción nueva.

Correcto.

¿Cuál es la opinión aquí sobre la planificación de costos? En realidad estamos bastante en el estándar, terreno casi cuadrado, sin pendiente, actualmente pradera. Casa sin muchos lujos excepto un alero en el tejado para acomodar en el piso superior la tercera habitación para niños.

La carga mensual no es poca, pero también asumo que en los próximos 5-15 años los ingresos mejorarán bastante y la deuda se "inflacionará" en cierta medida. Pero sigue siendo, por supuesto, un reto, aunque confiamos en lograrlo.

Personalmente, para mí serían demasiadas deudas y muy poco capital propio. De todas formas, es un poco ingenuo.

Calculas con 25.000 de costos accesorios de adquisición. Solo el impuesto de transmisión patrimonial en Hamburgo es del 5,5 por ciento o 17.875 euros.
Además, al menos un 3,25 por ciento de comisión de agencia son otros 10.562 euros. Notaría + registro de la propiedad + tasas municipales suman casi 7.000 euros más.

En total, los costos accesorios de adquisición ya suman 35.000 euros. Ya están compensados los primeros 10.000 euros.

¿Cocina 15.000 euros? Más bien 30.000 euros si no quieres una de [POCO]. Ni siquiera en [Obi] consigues una cocina por ese precio.

154 m² de superficie habitable. Me parece muy poco o no suficiente con 3 hijos. Necesitas entonces en la planta superior 3 habitaciones infantiles + dormitorio + baño + posiblemente vestidor.

Todo muy ajustado.

No tengo ni idea de financiamientos. En nuestra casa la contadora es mi esposa. Con tres hijos no contaría con dos salarios a tiempo completo, sino que planearía con un máximo de 1,5 empleos y calcularía los gastos cotidianos más altos. Mi experiencia con dos hijos: la escuela exige mucha supervisión, la guardería después de clase es tan poco confiable como la guardería infantil y se gasta mucho dinero en material y actividades. Con la cantidad del financiamiento planificaría con mucho margen. Pero eso es solo mi necesidad de seguridad.