¿Financiar y comprar o seguir alquilando en el área de Stuttgart?

Como ya se dijo, una [Kaltmiete] incluye reservas para el mantenimiento (en un edificio de apartamentos proporcionalmente mucho menos que en una casa unifamiliar independiente) y ganancias para el arrendador. De otra manera, el arrendador no puede alquilar su propiedad de manera rentable.

Si es que se hace tal cálculo, yo como mucho calcularía
[Kaltmiete] x 0,6-0,75 = interés.

Porque después de 20 o 25 años en una casa unifamiliar ya se puede esperar la primera reparación importante. La bomba de calor entonces alcanza lentamente su vida útil máxima (o ya la ha superado notablemente), una fachada también puede necesitar ser pintada después de 25 años y suelos y paredes también requerirán atención en algún momento.

De lo contrario, a los 90 años se vive en una casa completamente desgastada, que de ningún modo tiene aún un valor alto. Ahí el terreno tiene más valor sin esa antigua construcción.

Existen calculadoras para eso.
Pero como en los últimos 2 años tuvimos aumentos masivos de las tasas de interés, con solo una leve caída en los precios de compra, el cálculo actualmente favorecerá en la mayoría de las situaciones el alquilar en lugar de comprar. Desde un punto de vista puramente económico.
Aun así, soy fan de construir/comprar, porque para mí entran en juego más factores que solo la rentabilidad económica.

Hola Kati,

una calculadora genial - ¿dónde la puedo encontrar en la web? Por supuesto, no es solo una decisión racional. También hay muchos factores suaves que hablan a favor o en contra de comprar o alquilar.

Sin datos actuales, nadie te puede decir qué es mejor.

Y ver el interés como si fuera la renta fría. Se puede hacer. Pero esos financiamientos no están pensados para que la casa sea tuya después de 30 años.
Los suecos lo hacen así, pero allá también es común que las propiedades no pagadas se hereden.

La renta fría siempre incluye una reserva adecuada(!!) para mantenimiento y ganancia para el arrendador. No lo olvides.

¿De qué datos hablas? ¿La renta fría actual en la región vs. los precios de compra de inmuebles? ¿O de nuestras condiciones para poder permitirnos una propiedad? En el segundo caso, no entiendo por qué debería ser relevante (por supuesto con la condición de que podamos afrontarlo financieramente).

No se habló del pago de la amortización. La tasa de interés hoy puede estar por debajo de una renta habitual y la amortización suficientemente alta para que termines en 20 años.

Bueno, durante años tuvimos una división de precios de compra, los precios de renta se mantuvieron comparativamente bajos (aunque ya existía la brecha entre contratos viejos y nuevos). Ahora todo es diferente: los precios de compra tienden a bajar, pero solo una parte mucho más pequeña de la población puede permitirse ser propietario o está dispuesta a asumir el esfuerzo necesario (subvención, capital propio y renuncias). Los inmuebles en alquiler siguen siendo escasos, la demanda crece y los precios suben rápidamente. Así, las rentas están muy por encima de los pagos de intereses ya muy altos de hoy, aunque estos están fijados por 20 años.

En nuestra región, la renta fría para casas unifamiliares y adosadas está entre 15 y 20 euros por metro cuadrado. Para 150 m², eso son aproximadamente 2500 euros fríos. Eso sería la carga mensual de intereses para un crédito de 750k euros al 4%. Calculando de forma aproximada, el terreno incluyendo costes adicionales debería costar menos de 300k.

Con un plazo de 20 años, la anualidad estará claramente por encima de las rentas frías locales. Con un volumen de financiación de 400k y un interés del 4%, eso son unos buenos 2400€ al mes, de los cuales unos 1300€ son intereses.
Teóricamente no hay problema, al final la casa te pertenece. Pero prácticamente el capital está atado y que algo sea sin alquiler no significa que sea sin costes, por lo que recomendaría encarecidamente no hacer cálculos considerando toda la amortización como inversión. Mientras no se planee firmemente vender en la vejez, siempre debe quedar margen junto con la propiedad para una previsión de jubilación dedicada.

Estoy de acuerdo contigo - no quiero comprar/construir una casa si no puedo ahorrar aparte para la jubilación. Pero eso es lo que entiendo cuando digo que la condición para mí es poder permitírmelo financieramente.

(...)
¿De qué números hablas? ¿Del alquiler actual en la región versus los precios de compra de propiedades? ¿O de nuestras condiciones para poder permitirnos una propiedad? En el segundo caso no entiendo por qué debería ser relevante (por supuesto, bajo la condición de que podamos financiarlo)
(...)

Ambos.
Porque aunque creas que puedes permitírtelo, uno tiende a ser muy optimista y especialmente los costos que se tienen con niños suelen subestimarse mucho. Porque se olvida que de vez en cuando necesitan muebles nuevos, ropa nueva, algún pasatiempo, una laptop, etc.

Sería una lástima que se equivoquen tanto que en los próximos 15 años no haya vacaciones y solo coman pasta con puré de tomate porque financieramente simplemente no alcanza.

Estoy de acuerdo contigo - no quiero comprar / construir una casa si no puedo ahorrar por separado para la jubilación. Pero eso es lo que entiendo cuando escribo que la condición para mí es poder permitírmelo económicamente.

¿Qué significa para la jubilación?
Si, como en tu caso, en lugar de pagar 2.500€ de alquiler neto pagas exactamente 0€ de alquiler neto porque la propiedad está libre de cargas, habrás acumulado una jubilación más que sustanciosa. O la vendes por tres cuartos de millón y alquilas una vivienda adecuada para la edad por 2.500€ con gastos (un apartamento bonito). Con 750.000€ de capital y un interés del 3% tendrías cada mes el alquiler con gastos más 650€ de dinero de bolsillo.

Por lo tanto, una propiedad es una jubilación. De media, incluso la mejor que se puede tener. Porque el jubilado promedio que tiene propiedad está mucho mejor que el jubilado sin propiedad. ¿Por qué? Porque el que no es propietario consume y no ahorra, aunque ahorrar sea más rentable que la propiedad. Está en la psicología humana. Sin presión, simplemente no se ahorra tanto.

Por cierto. Gracias a los aumentos salariales regulares y a la ausencia de aumentos de alquiler en la propiedad, algún día llegarás a la región en la que podrás volver a ahorrar, algo que el inquilino, debido a las subidas de alquiler, no puede. Así que, por favor, piensa también a largo plazo.

Ambos.
Porque aunque pienses que puedes permitirlo, uno suele maquillarse mucho las cifras y especialmente los costes que conlleva tener hijos se suelen calcular muy a la baja. Porque se olvida que ocasionalmente necesitan muebles nuevos, ropa nueva, llegado el momento hobbies, un portátil, etc.

Sería una pena que se equivoquen tanto que durante los próximos 15 años no haya vacaciones y solo se coma pasta con tomate, porque económicamente no alcance.

En realidad quería hacerlo sin cifras actualizadas, ya que sigo pensando que no son relevantes para el tema...

Pero bueno, así: Una casa unifamiliar o una casa adosada aquí actualmente cuesta unos 750k nueva más gastos adicionales.

Queremos aportar aproximadamente 150k de capital propio.
Salario anual M: aprox. 130k
Salario anual F: aprox. 110k

¿Qué significa para la jubilación?
Si, como tú, en vez de pagar 2.500€ de alquiler frío pagas exactamente 0€ porque la propiedad está libre de cargas, tienes un ahorro para la jubilación más que sustancioso. O vendes por tres cuartos de millón y alquilas una vivienda adecuada para la edad por 2.500€ con gastos (un piso bonito). Con 750.000€ de capital y un 3% de interés tendrías cada mes el alquiler con gastos más 650€ de dinero para gastos personales.

Por tanto, una propiedad es una inversión para la jubilación. De hecho, suele ser la mejor que se pueda tener. Porque el jubilado promedio con propiedad está mucho mejor que el jubilado sin ella. ¿Por qué? Porque el no propietario consume y no ahorra, aunque ahorrar sea más rentable que ser propietario. Es algo psicológico. Sin obligación no se ahorra tanto.

Por cierto, gracias a los aumentos regulares de salario y la ausencia de subidas de alquiler en la propiedad, llegas con el tiempo a una situación en la que puedes volver a ahorrar, algo que el inquilino no puede debido a las subidas de alquiler. Así que piensa también en el largo plazo.

Estoy contigo... yo también consideraría una propiedad como inversión para la jubilación. Para mí se trata más de la diversificación del riesgo y por eso quiero, además de amortizar la propiedad, poder seguir invirtiendo en otras clases de activos. De esta relación resulta un importe máximo que estamos dispuestos a pagar mensualmente por una casa.

Al contrario, hay suficientes ejemplos en los que la gente vive en su casa pagada, pero un mantenimiento adecuado ya se ha vuelto demasiado caro. [Das OG des Hauses] está permanentemente vacío, los costos de calefacción se disparan porque el combustible para calefacción en 1970 era barato. Ahora se suman las regulaciones políticas sobre calefacción y obligaciones de reforma. Por supuesto, se podría vender, pero no se quiere porque se ha vivido allí durante 50 años y ahora se está apegado a la casa. [Da nützt einem die halbe oder dreiviertel Million nicht viel.] Eso era a lo que me refería con capital inmovilizado.