El revoque exterior está irregular, los alféizares de las ventanas son demasiado cortos, estanqueidad del sistema de aislamiento térmico exterior (SATE)

¿Qué dice el jefe de obra sobre el tema?

Si esto sigue así, la casa seguramente en unos años necesitará una reforma. Yo no pagaría el 10% hasta que la casa esté libre de defectos.

El jefe de obra dice que la casa aún no ha sido entregada y que todavía tienen tiempo para corregir esos defectos, si es que realmente existen.

Para la cita con él, cuando presentamos y documentamos los defectos, en realidad también habíamos invitado al subcontratista y al representante del fabricante de estucos Alsecco, para no jugar al teléfono roto y establecer conjuntamente las medidas a tomar. Sin embargo, estos dos últimos fueron rápidamente expulsados por el contratista general, quien prefirió examinarlo primero con nosotros. En la cita no salió nada productivo. Por supuesto, hasta ahora no nos han enviado el acta prometida. Dijeron que se comunicarían a principios de enero y que tienen muchas otras obras en curso, y que no nos tomemos tan en serio. Con frases así casi me sacan de mis casillas y me provocan perder los estribos de manera poco respetuosa. Pero lamentablemente eso solo ayuda a corto plazo y no avanza el asunto.

Como los contratos de construcción hoy en día son tan amigables con el consumidor (jaja), tuvimos que entregar una garantía de pago final del 10% al firmar el contrato. Es decir, si no pagamos, el contratista general puede hacer uso de ella. En ese aspecto, realmente están en una posición ventajosa, dependiendo de qué tan fácil sea ejecutar esa garantía. Quisimos sacarla, pero no hubo forma. El contratista general también tenía los derechos exclusivos clásicos encubiertos sobre el terreno.

Ya pasé por todo eso. Pero lamentablemente no hay alternativas (al menos yo no conozco ninguna). O haces algo, lo cual puede costar dinero y conllevar riesgos, o lo dejas y aceptas el chapuzón. Pero si haces la entrega, eliges la segunda opción y generalmente ya no tienes posibilidad de corregir nada.

Todavía nos quedan 8 semanas para la fecha prevista de mudanza. Todavía con poca experiencia, espero poder realizar una entrega con reserva por el grave defecto de la fachada exterior. Solo entonces podrían exigir su dinero (10% = 37.000 EUR). Esto solo sería posible para mí si hasta entonces elevaran la garantía de terminación al doble del posible valor del daño, es decir, de 18.500 EUR a 74.000 EUR, y al mismo tiempo reconocieran, aceptaran la gravedad del defecto y se comprometieran por escrito con un plan claro para su corrección con un plazo determinado. Quiero que eso se aclare bien antes, y no solo algo dudoso, sin revisar y hecho a mano en el acta de entrega.

El perito de TÜV también fue contratado y pagado por el contratista general, pero no tomó posición alguna a favor, más bien lo contrario. No necesitas un perito público en el primer paso, porque este será designado más adelante por el tribunal. Además, no hay muchos de ellos y tienen tiempos de espera de hasta 3 meses. Y si contratas uno bueno por tu cuenta, ya no puede ser nombrado por el tribunal. Me he informado bien sobre esto.

Tenemos un perito público para el oficio de pintor a menos de 500 metros del sitio de construcción. Fue pura casualidad, porque realmente son escasos.

Ya hablé con él, y él mismo mencionó lo del riesgo de quedar “quemado” para el tribunal. Por eso ofreció inicialmente hacer un peritaje tipo light (400 euros netos), para que tengamos una cuantificación de daños relativamente confiable en su papel oficial para el contratista. Difícilmente puedo arrojar cifras por mi cuenta.

Nuestro acompañante de obra habitual no está suficientemente cualificado para esto, por eso también ofreció llamar a un maestro pintor amigo. Pero preferimos el peritaje light del perito especializado, ¿no?

¿Es parte del contrato con el contratista general una "entrega" de TÜV/DEKRA?

No en nuestro contrato. Pero el contratista general ahora lo promociona en nuevos proyectos. Me basaré en eso para pedir que se incluya al TÜV, especialmente porque su propio jefe de obra no sabe mucho.

¿Por qué quieren un experto solo especializado en pintura? Tomen uno sin restricciones, si no hacen el doble trabajo. Qué pena que borraran mi hilo, seguramente a alguien no le gustó. Allí conté mis experiencias de construcción con nuestra casa pareada. Nos tuvieron que hacer la impermeabilización de las ventanas cuatro veces. Ahora está bien. Actualmente, están desmontando todo el tablarroca de 400 m² porque 1. la barrera de vapor no estaba bien pegada y 2. la estructura estaba mal instalada. Es doloroso ver cómo se llenan los contenedores, pero mejor ahora que después de mudarnos. Una placa del techo estaba sujeta solo con un tornillo, eso es una locura. Se habría caído mínimo a la hora de pintar. Solo queda preguntarse si es incapacidad profesional o mala intención. No te engañes pensando que eso equivaldría a una aceptación. Nuestra fecha planeada de mudanza fue noviembre de 2020.

Primero, véase más arriba. Ya tenemos un acompañante general de obra. Otro más sería demasiado costoso para mí. Pero como un perito público para pintores vive cerca, es una buena opción. Tenemos que hacer de alguna manera una cuantificación creíble del posible daño, él parece la persona indicada. Los 400 euros netos me parecen justos.

Nuestro plan de acción desde el lunes:

(1) Completar la notificación de defectos existente señalando que las manchas de humedad crecen y se congelan. Además, aviso de preocupación respecto a las consecuencias para el sistema de aislamiento exterior (WDVS), pues podría haber agua detrás.

(2) Exigir al contratista que desmonte las ventanas a corto plazo y que al menos provisoriamente asegure un sellado profesional para evitar daños mayores y consecuencias en el WDVS. Al mismo tiempo, exigir la revisión del sellado interior de las ventanas, donde está constantemente mojado. Todo bajo plazo de 14 días naturales.

(3) Exigir al contratista que incorpore al TÜV, ya que él mismo ahora lo promociona y esto podría brindar seguridad a ambas partes.

(4) Contactar a un especialista en derecho de la construcción cercano a la residencia/sitio de obra (Köpenick, Königs Wusterhausen). Necesitamos claridad sobre cómo y si se puede acordar una mudanza con reserva por defecto claro. Y si no, cómo y en qué monto podemos reclamar daños y perjuicios por no cumplir con el plazo contractual de finalización (fin de febrero). No queremos cometer errores, formalmente aún estamos en una buena posición antes de la entrega.

(5) ¿Se les ocurre algo más?

PD: ¿Se puede mencionar el nombre del contratista o del jefe de obra? Parece que les gusta limpiar en internet, en blogs/foros/reseñas. Siempre hay dos versiones y rápido se acusa al propietario de casa de difamación o exageración. Por eso soy cauteloso. Pero del domicilio del contratista del primer mensaje debería deducirse indirectamente.

¡Les deseo un buen fin de semana y gracias de nuevo!

P.D.: ¿Se puede mencionar el nombre del GU y/o del director de obra? Al parecer les gusta limpiar la red en cuanto a blogs/foros/reseñas. Siempre hay dos puntos de vista y rápidamente se acusa al propietario de la vivienda de difamación, calumnias o exageración. Por eso soy cauteloso. Pero del lugar del GU del primer mensaje se debería poder deducir indirectamente quién es.

Hola y gracias por tu respuesta. Mi comentario no fue malintencionado. Es solo frustrante cuando quieres ayudar y no recibes nada a cambio.
No puedes mencionar el nombre aquí. Aquí causa problemas. Entonces lo hice así: abrí otro hilo con el tema "¿Quién tiene experiencia con ......".
Todo esto suena realmente muy mal... Casi tan grave como con nosotros. Y nuestro segundo GU era carnicero de profesión, no es broma.
Ahora estoy demandando a mi director de obra externo porque no detectó el chapucero trabajo y después de que vino el TÜV,
simplemente dejó de aparecer y no respondió más, con el contrato en curso. De él quiero que me devuelvan todo su honorario y los pagos que autorizó, aunque esté probado que es chapucero.

El director de obra dice que la casa aún no ha sido entregada y que todavía tienen tiempo para subsanar estos defectos, si es que lo son.

En eso tiene razón en principio. Así es como funciona. Por eso es importante la constatación de defectos.

Como los contratos de construcción hoy en día son tan favorables para el consumidor (jaja), al firmar el contrato tuvimos que entregar una garantía del 10% del pago final. Es decir, si no pagamos, el GU puede usar esa garantía. En eso realmente nos tienen cogidos, dependiendo de lo fácil que sea ejecutar la garantía. Queríamos eliminarla, pero no había manera. El GU también tenía los clásicos derechos exclusivos encubiertos sobre el terreno.

No lo conozco para nada así. Definitivamente haz que un abogado lo revise.

Ahora tenemos 8 semanas hasta la fecha prevista para mudarnos. Todavía de manera amateur espero poder realizar una recepción condicionada por el defecto grave en la fachada exterior. Solo entonces exigirían su dinero (10% = 37 mil euros). Eso sólo sería posible para mí si hasta entonces aumentan la garantía de finalización al doble del valor potencial del defecto, es decir, de 18,5 mil euros a 74 mil euros y al mismo tiempo reconocen la gravedad del defecto, lo admiten y se comprometen por escrito con un plan claro para subsanarlo con un plazo establecido. Quiero que eso esté bien aclarado antes y no de cualquier manera, sin revisar y escrito a mano en el acta de recepción.

Seguro que no aumentarán la garantía. ¿De verdad te refieres a la garantía de finalización o a la garantía de buen cumplimiento? La garantía de finalización termina con la recepción del inmueble/mudanza, entonces ya no tienes acceso a ella. Tendrías derecho a descontar el doble de la suma para la corrección de defectos de la factura final o facturas pendientes, pero te dejaron sin esa opción con esta extraña garantía del pago final.

Nuestro acompañante de obra real no está suficientemente calificado para ello, por eso también propuso traer a un maestro pintor amigo. Pero ¿no sería mejor el peritaje light de un perito especializado?

Si el director de obra ya no vale para nada, tampoco necesita traer a sus amigos. El asesor técnico está bien por 400 €. Un peritaje “normal” cuesta unos 2000 €. Pero el GU no lo aceptará.

Nuestro plan de ataque a partir del lunes:
(1) Complemento a la notificación de defectos existente en el sentido de que las manchas de agua se están haciendo más grandes y se congelan. Además, presentación de preocupaciones sobre las consecuencias para el SATE (¿podría haber también agua detrás?).
(2) Solicitud al contratista general para desmontar a corto plazo los alféizares y al menos asegurar provisionalmente un sellado profesional para evitar daños más profundos/secuelas en el SATE. Al mismo tiempo, solicitud para revisar el sellado interior de las ventanas, donde está continuamente húmedo. Todo con un plazo de 14 días naturales.
(3) Solicitud al contratista general de incluir al TÜV, ya que últimamente lo publicita y podría aportar seguridad para ambas partes.
(4) Contacto con un especialista en derecho de la construcción en la proximidad del lugar de residencia/sitio de construcción (Köpenick, Königs Wusterhausen). Necesitamos claridad sobre cómo y si se puede acordar la entrada con reserva clara de defectos. En caso contrario, cómo y en qué medida podemos reclamar daños y perjuicios por no respetar el plazo contractual de finalización (finales de febrero). No queremos cometer errores, formalmente aún estamos en una buena posición antes de la recepción.
(5) ¿Se les ocurre algo más?

El plan de ataque suena bien.
sobre 1+2) Hagan la notificación de defectos cuando tengan el feedback del maestro pintor. Exijan una lista de todos los defectos a su jefe de obra. Con eso podrían hacerlo responsable después si “olvida” defectos. No solo complemento, sino listar todos completos. ¿Han acordado una prueba Blower-Door? Esa prueba detecta fugas. Cuesta alrededor de 650 € netos. La recomendaría.
sobre 3) Sí, bueno. Aquí veo sin embargo cierta parcialidad, dado que hay colaboración estrecha.
sobre 4) Abogado en todo caso, de otra forma no se resolverá. Pregunta sobre daños y perjuicios: ¿no tienen penalización por retraso en el contrato? Normalmente debería ser 0,2 % del importe neto del contrato por cada día natural y está limitada a un máximo del 5 %.

Que tengan un buen domingo.

Si el jefe de obra ya no sirve para nada, tampoco necesita traer a sus amigos. El asesor técnico está bien con 400 €. Un perito "normal" cuesta alrededor de 2000 €. Pero el contratista general no lo aceptará.

Quise decir "asesor de construcción". ¿Puedo preguntar cuánto cuesta? El nuestro quería 450 € netos por semana. Por eso, venía una vez a la semana a la obra, anotaba los defectos que yo le mostraba, decía de cada defecto que yo reconocía "Vaya, eso es una faena." y se iba. Todo el correspondencia escrita, ya sean informes de defectos, plazos, etc., tuve que hacerlo yo mismo. Cuando la cosa se ponía complicada, no respondía durante días y ahora ha desaparecido por completo. Por eso lo estoy demandando y quiero que me devuelvan mi dinero.

: no es para provocar, pero: ¿cuántas demandas van ya actualmente?

: no es por provocar, pero: ¿cuál es la demanda actual, la cuántas ya es?

En realidad, solo la segunda. La primera fue contra GU1 y esta es la segunda. Con GU2 todavía trato de arreglármelas sin demanda. Pero ¿qué quieres hacer? Solo hay dos opciones: o comer o ser comido, cuando la situación se pone difícil y no hay solución amistosa. Lo cual no es lo mismo que ganar o perder. En demandas de construcción, lamentablemente uno puede perder incluso siendo el ganador, perdiendo tiempo, dinero y nervios. Pero cito: "Quien lucha, puede perder, quien no lucha, ya ha perdido.”