¿Experiencias construyendo con un arquitecto a precio fijo?

Hola a todos,

en realidad siempre quise construir con un contratista general (GU), entre otras cosas por la seguridad financiera de un precio fijo. Con el arquitecto siempre tuve miedo de costos no calculables o de que los costos al final fueran mucho más altos.
Ahora, a través de conocidos, me recomendaron un arquitecto regional que también ofrece un precio fijo como un GU (para la casa completa, lista para habitar). La única diferencia sería, como es habitual con los arquitectos, que no es "todo de una sola mano", sino que se firman contratos individuales con los distintos gremios, pero que igual son gestionados y coordinados por el arquitecto. Su ganancia sería básicamente su precio fijo menos los costos negociados con los gremios.

En la primera conversación todo parecía muy serio y honesto y tuve una buena impresión. El precio también estaba en un rango normal, entre los GU económicos y los (aparentemente) demasiado caros. También incluyó algunos servicios que muchos GU consideran gastos secundarios de construcción, como la losa de cimentación, el transporte del material excavado, etc. Los demás gastos adicionales que se suman al precio fijo fueron calculados de forma aproximada.
Por eso también me gustaría construir con el arquitecto y ya estoy en el primer intercambio respecto al plano.

Pero ahora quería preguntar si alguien ya tuvo experiencia con este modelo y si debería tener algo en cuenta. ¿Ustedes contratarían un supervisor de obra independiente también al construir con un arquitecto? Con un GU sin duda lo haría, pero con el arquitecto, ya que se trabaja más cercano, tengo la sensación de que eso sería como desconfiar desde el principio.

Lo único que me genera un poco de inseguridad es que la descripción del servicio (que también sería la base del contrato) es en algunos puntos un poco vaga:
por ejemplo, en la mampostería "ladrillos ahorradores de energía...[]...la selección de ladrillos se realiza según cálculo térmico..." o en la losa de cimentación "se dimensiona según requerimientos estructurales...". Esto significa que no se especifica con detalle, como en muchos GU, el grosor de la mampostería o de la losa. Pero otras cosas sí están descritas con más exactitud, similar a los GU.

El arquitecto dijo que eso se precisará luego con la licitación o las ofertas de los gremios y que incluso sería más detallado que en el GU. Sin embargo, la licitación recién se hace después de que firme el contrato de construcción. En ese punto tendría que darle un voto de confianza.

Por un lado da una impresión seria y ya hace tiempo que trabaja con este modelo, pero por otro lado soy un poco cauteloso cuando tengo que dar un voto de confianza con tanto dinero de por medio.

¿Qué opinan?

Interesante, pero aquí ocurre un cambio de paradigma. Construcción clásica con arquitecto, él te construye tu casa mediante licitaciones, te representa como propietario frente a las empresas y recibe por ello un honorario, su precio por la casa se basa en las licitaciones, conoces los resultados, la selección de empresas la has determinado en parte.

Ahora bien. El arquitecto te vende una casa a precio fijo. Por lo tanto, ya no es representante del propietario, sino que está del lado de los proveedores. No conoces los precios que consigue ni a quién invita. Este arquitecto no recibe honorarios, sino que obtiene una ganancia no transparente que proviene de artesanos baratos. Por lo tanto, es más un contratista general que un arquitecto.

Piensa qué quieres. Yo encontré la construcción con contratista general a precio fijo relajada, pero también confiaba en él. K.

La única diferencia sería, como es habitual con el arquitecto, que no es "todo de una mano", sino que se firman contratos individuales con los oficios, que sin embargo el arquitecto licita y luego también coordina. Su ganancia sería básicamente su precio fijo menos los costos negociados con los oficios.

La pregunta es: ¿quién es el cliente en los oficios licitados?
Si eres tú, también tienes los problemas con ellos.
Si no eres tú, sino el arquitecto, aquí el arquitecto actúa como contratista general.
Existe, no es un ejemplo perfecto (nuestro contratista general también es arquitecto) y no es más que un contrato de obra con un contratista general, solo que el jefe es arquitecto.

La única diferencia sería, como es habitual con el arquitecto, que no es "todo de una sola mano", sino que se cierran contratos individuales con los oficios, que sin embargo son licitados por el arquitecto y posteriormente también coordinados por él. Su ganancia sería entonces prácticamente su precio fijo menos los costos negociados con los oficios. [...] Sin embargo, la licitación solo se realiza después de que firmo el contrato de construcción de la casa.

Eso, en mi opinión, es contradictorio. Aquí no entiendo bajo qué figura actúa. "Contrato de construcción de la casa" suena a su posición legal frente a ti como tu contratista general; si los "contratos individuales" con los artesanos se firmaran contigo, entonces actuaría más bien como arquitecto para ti.

Un arquitecto-contratista general no es inusual; la mayoría son contratistas generales de albañilería, pero también últimamente hay cada vez más contratistas generales de carpintería.

Y fundamentalmente, un contratista general no es automáticamente contratista de oficios, muchos son solo constructores de estructura y subcontratan muchos oficios a subcontratistas. Esto en sí no es problemático.

Pero si su posición legal frente a ti es incierta, lo veo como algo inseguro para ti: como arquitecto es un profesional liberal y podría aplicarse la facturación de sus servicios de arquitectura según la HOAI; como constructor puede incluir servicios de arquitectura de forma global, pero contractualmente está vinculado contigo como empresario y estrictamente hablando no debería actuar como arquitecto contigo desde el punto de vista profesional y de responsabilidad; y además aplica IVA.

Consulta a un abogado con experiencia en derecho de construcción (contractual) para saber en qué categoría encaja este contrato.

Si el tipo es un pícaro o no, no debería ser difícil averiguarlo: los arquitectos-contratistas generales suelen trabajar a nivel local y tienen referencias correspondientes en un área también pequeña.

Mi [GU] fue / es un ex arquitecto que ahora actúa oficialmente como [GU]. Su oficina planifica y nos acompaña en todo por un precio fijo. Nosotros recibimos la garantía de él. Eso me parecería demasiado impreciso contigo. La desventaja es que se paga el impuesto de transferencia de propiedad sobre todo.

Mi contratista general (GU) era \ es un antiguo arquitecto que ahora aparece oficialmente como GU. Su oficina planifica y nos acompaña todo a precio fijo. Recibimos garantía de él. Eso para mí sería demasiado vago contigo. Desventaja, se paga impuesto sobre adquisiciones inmobiliarias por todo

No, solo si también se compra el terreno para construir al GU.