Entiendo perfectamente que lo más sensato es encargar hasta la fase de servicios 8, pero también hay que tener en cuenta los costos y este camino ciertamente costaría 40 TEUR, eso creo.
Compartes tu error de pensamiento con miles de otros propietarios anualmente. Es tan popular porque a primera vista suena lógico. Y sigue siéndolo (lógicamente no, pero sí popular), porque primero casi nadie construye dos casas para, tras evaluar el resultado, quedarse con el camino ganador en términos de precio. Y segundo, porque personas que eligieron el camino menos inteligente tienen conocidos que hicieron lo mismo y están satisfechos con el resultado. Sin embargo, yo y muchos otros asesores independientes nos alegramos por aquellos propietarios a quienes pudimos mostrar a tiempo el camino más inteligente. Si lees mi plan de construcción de casa incluyendo los nuevos "capítulos", pronto verás que este camino no solo se puede recorrer "así y no de otra forma", sino también variado o por tramos. La "versión por defecto" de mi plan de construcción está pensada para aquellos que de todas formas quisieran contratar la fase de servicios 1 a 8 con el arquitecto. Estos lectores aprenden de mi concepto "solo"
1. la fraccionación del contrato con el arquitecto en tres partes, y
2. el truco del reposo de la masa y la definición de rumbo. Quien hubiera encargado a un arquitecto solo hasta la licencia de obra (es decir, fases de servicios 1 a 4) aprende además
3. la magia de la herramienta de control de costos de la fase de servicios 5 y
4. (incluso si quiere seguir prescindiendo del módulo C y solo reinterpreta el alcance del mandato del arquitecto de la fase 1-4 a la fase 1-5), con esta simple jugada puede apartar de la lista de candidatos a aquellos arquitectos contra los que advierte.
Una característica que no es absoluta pero sí muy segura para reconocer a arquitectos que no son fiables en el control de costos es su limitación al mandato de la fase 1 a 4. Entonces, o se renuncia a una comparación de ofertas para ahorrar costos o se gastan 40 TEUR. En mi opinión es dudoso si tras una comparación de ofertas se es más barato en el paquete total. ¿O hay alguna posibilidad que tal vez no veo?
Si interpreto bien esta parte de tu error, temes que el camino hacia una comparación de costos más precisa genere gastos adicionales seguros en honorarios que absorberían el posible éxito de la comparación de precios. Pero primero –aunque deba estar de acuerdo contigo en que suena convincente a primera vista–, la situación es al revés. Y segundo, en este error de pensamiento hay otro más. Y con ese empezaré ahora: puedes contratar estos servicios de asesoría también con varios otros asesores independientes / para tu "partido de propietarios", no solo con el arquitecto, por supuesto con otras condiciones de honorarios distintas a las clásicas según la tabla HOAI. Pero incluso según ésta puedo asegurarte que el arquitecto vale la pena en el gran alcance de servicios. Porque el arquitecto se paga en la "segunda mitad" (fases 5 a 8). Mientras que la "primera mitad" hasta la licencia de obra representa 27 puntos porcentuales del honorario ("según tabla"), en la segunda mitad son 71 puntos porcentuales, y solo con 25 puntos porcentuales para la fase 5 casi tanto como la primera mitad entera. Quien no siga leyendo en este punto, debe quedar convencido aterrorizado de que sí, claro, eso es uiuiui, como dice tan bien el héroe, "caro de pelotas". Sin embargo, en este punto del viaje hay que subir al tren con otras gafas: donde los 27 pp para la fase 1 a 4
eran gastos inevitables, los 46 pp para las fases 6 a 8 son una
inversión, y los 25 pp intermedios para la fase 5 incluso
autofinanciables. Esto significa para ti, si no te consideras un "suficientemente buen ganante" para el mejor camino, poder recorrerlo también en una variante: es decir, fases 1 a 3 (en dos tramos contractuales !) con el arquitecto, la fase 4 de una manera que debes consultar individualmente con un asesor independiente, las fases 5 a 7 con un especialista en licitaciones, y la fase 8 con un perito para acompañamiento de obra, por ejemplo.
Pero dejarse timar sin anestesia por un contratista general por miedo a los costos de la comparación de precios sería un error en cualquier caso. Porque una cosa es segura: así el contratista general convierte todo lo que está sobre tu firma en un cheque en blanco. Eso lo hace mejor que apilar piedras. Ahí hasta "Pronto Salvatore" podría aprender algo.
Lo comparo con comprar un coche. O me dejo construir un coche completamente según mis deseos, o miro algunos fabricantes, configuro un coche con ellos y tomo el que más me gusta y puedo pagar.
También el camino de la "casa de catálogo" es en muchos casos una buena alternativa, al menos como "familia normal" 2E2K y con un terreno que según la regla del sótano 11ant no requiere sótano. Y también aquí se puede asesorar, sin duda también por el arquitecto, que no sirve solo para un diseño individual.