Ampliar el pabellón protegido como monumento en el área exterior

¡Hola!

Hace casi dos años que llevo dando vueltas a la idea de acondicionar el interior de un pequeño pabellón en nuestro jardín y alquilarlo como apartamento a un estudiante o similar, para así cubrir parcialmente los costos de mantenimiento de la propiedad. La mayor incógnita para mí es cómo llevar a cabo un proyecto así (económicamente rentable). Ya he hablado con dos arquitectos, quienes tienen estimaciones de costos totales muy diferentes (70.000 y 120.000). También hablé con una pequeña empresa constructora que podría encargarse de toda la reforma interior (presupuesto de 50.000, aunque sin incluir los servicios de un arquitecto).

El dilema en el que me encuentro ahora es que necesito un arquitecto para la solicitud de cambio de uso (actualmente el pabellón no está declarado como superficie habitable, sino como caseta de jardín, y además el jardín cuenta como zona exterior) así como para la consulta previa de construcción (la fachada del pabellón está protegida por patrimonio, pero se quiere instalar una ventana). Este arquitecto, por supuesto, acompañaría toda la obra y eso aumentaría considerablemente los costos. Por otro lado, las reformas podrían ser realizadas independientemente por la mencionada empresa constructora (probablemente a un precio mucho más bajo). Uno de los arquitectos comentó que dadas las reformas relativamente pequeñas, casi no vale la pena contratar a un arquitecto.

Para dar una mejor idea, aquí están brevemente los datos principales del pabellón y los trabajos planificados.

Datos principales:

- Superficie de 18 m2, también se desea acondicionar el desván (aproximadamente otros 12 m2)
- Conexión existente a electricidad, gas y agua potable y residual
- Fachada protegida por patrimonio
- Ubicado en zona exterior
- Muy cerca de la calle o del límite de la propiedad
- Posibilidad de habilitar una plaza de aparcamiento

Trabajos planificados:

- Instalación de baño y cocina
- Acondicionamiento del desván como segunda planta habitable (para cama)
- Instalación de una ventana adicional
- Instalación de calefacción (caldera de gas)
- Aislamiento térmico (pero: excepción prevista de la normativa de ahorro energético debido a costos desproporcionadamente altos)

Mi pregunta ahora es, ¿cuál sería la opción más económica? ¿Por ejemplo, tendría sentido contratar a un arquitecto solo para todos los trámites formales y, una vez aprobado el permiso de construcción, pasar a una empresa constructora y prescindir del arquitecto?

¡Estoy abierto a cualquier sugerencia!

Saludos, Tom

En tu lugar no me plantearía la pregunta de cuál camino es el correcto, sino si debo tomar este camino en absoluto.

Como deseas remodelar un objeto protegido como monumento, en mi opinión no puedes prescindir de un arquitecto.

Entonces calculemos un costo total de inversión de 75 mil euros. ¿Cuánto obtienes de alquiler por los 30 m² en un pabellón en el área exterior en ningún lado (al menos para los estudiantes esa es una ubicación catastrófica)? Digamos 300 € sin gastos = 3,6 mil euros al año. De eso se descuentan algunos costos no transferibles y luego simplemente resto 1,5 mil euros de impuestos. Digamos que te quedan 2 mil euros. Eso es una rentabilidad del 2,6 % y siempre tienes un inquilino en el jardín y tienes que encargarte del mantenimiento de la caseta.

¿Realmente vale la pena?

P.D. He calculado que pagarás todo con capital propio. Si necesitas un préstamo, la rentabilidad probablemente bajará drásticamente (si consigues financiación; el banco entonces no se fija en el pabellón, sino en toda la propiedad).

Exactamente ese pensamiento también me vino a la mente. La reforma nunca se amortiza. Hay alternativas de inversión más sensatas para ese dinero, también en el sector inmobiliario.

Studentenbude = Jardín lleno de compañeros de estudios que hacen barbacoas cada noche y después de unos años se muda (fin de los estudios), y definitivamente cada vez necesita ser renovado.

Hola Nordanney,

¡muchas gracias por tu respuesta y las objeciones justificadas! Como nuestro terreno se encuentra en una de las zonas más populares de la ciudad, en el borde del bosque y además muy céntrico (a 1,5 km del centro de la ciudad), yo (y los arquitectos locales) calculamos un alquiler de 500-600 euros. La rentabilidad sería probablemente casi el doble...

Asumes 20€/m², está bien, eso es realmente factible en Heidelberg, pero no en un cobertizo de 30 m². Eso es mínimo y como máximo para estudiantes, que a su vez no pagan 20€/m², ni siquiera en Heidelberg.

Está claro que el arquitecto aquí solo da su aprobación, al fin y al cabo quiere construir y ganar dinero él mismo, lo que hagas con eso no le importa.

Increíble, qué consecuencias tan amargas está produciendo la aguda escasez de vivienda en Alemania en este momento.

En otra ocasión me pareció que el nombre Heidelberg debe derivarse de Heidentum, las expectativas de precios habituales en el lugar son, a mi parecer, godless. Allí casi se puede ir más barato a München.