Urbanización según el §34 - Afectación de la posición de la casa

Planear en contra de la opinión de la autoridad de aprobación es un camino largo. Si tu arquitecto no logra convencer con sus argumentos, obviamente puedes presentar una solicitud de construcción según tus deseos. Ésta sería entonces rechazada y contra esa decisión puedes presentar una demanda. Las probabilidades de éxito son difíciles de evaluar en un foro, especialmente con el pequeño fragmento del plano.

También me pregunto siempre cómo llega la autoridad a su opinión. ¿El encargado revisa el plano catastral o va al sitio y decide objetivamente? En mi opinión, algo así debería decidirlo un gran comité.
He adjuntado un fragmento de plano más grande.

Sí. Existe el término de "límite de construcción fáctico". Cuando se conectan ampliamente las fachadas de las construcciones vecinas y se reconoce una línea más o menos uniforme, entonces no puedes superar ese límite de construcción. Se puede discutir sobre elementos subordinados, pero contigo no quieren hacerlo para nada.

Siempre me sorprende que especialmente en zonas de nueva construcción surja un crecimiento desordenado y las casas a menudo no están alineadas. ¿Por qué en construcciones antiguas se presta tanta atención a eso y en las nuevas a menudo no?

Mi valoración basándome en la poca información: no representa una dureza inaceptable construir la casa a 7 m de la calle, por lo que un procedimiento judicial no es una opción. Iría nuevamente con el arquitecto a la oficina de urbanismo y negociaría cada centímetro. El resultado de la negociación lo dejaría confirmar con una consulta previa de planeamiento y luego presentaría la solicitud de construcción.

Seguramente no es una dureza inaceptable, pero aun así se le quita al constructor la posibilidad de colocar la casa según su preferencia personal, lo que supone una intervención en su libertad y también consecuencias posteriores debido a sombras, estar en la oscuridad, menos "jardín soleado", etc. ¿Por qué es más importante una línea uniforme que la percepción personal del hogar?

La idea principal del §34 es el mandato de inserción. Por lo tanto, es lógico que la autoridad de supervisión de la construcción exija, entre otras cosas, cierto cumplimiento de la alineación del edificio. Esto es más bien rutina que excepción y ya debería considerarse adecuadamente al elegir el terreno. Por supuesto, toda regla crea también una excepción, pero tendrás que (costosamente) pelearla. Las excepciones generalmente no son bien vistas, ya que cambian de manera sostenible la estructura del área. ¿Cómo está del otro lado? ¿También 7 metros hacia la calle? ¿El nº 4 me parece que también está más cerca de la calle por la esquina?

Puedo entender todo eso, pero a veces desearía un poco más de sensibilidad al imponer las restricciones. Es algo diferente tener que dejar libres 7 m al norte en un terreno con fachada a la calle de 15 m que en un terreno con 25 m de fachada, donde así se pierde nada menos que 70 m² de superficie inutilizable al norte.

Según la oficina de obras, el lado opuesto no se considera, solo son relevantes los números 6 y 7. El nº 4 está a unos 5 m de la calle, pero la encargada también se preguntó por qué se aprobó así (probablemente hace muchísimo tiempo). En realidad, el nº 4 también debería estar a unos 7 m de la calle, pero el terreno es raro y oblicuo, por lo que quizás ni siquiera sea posible.

Y parece que tu límite de construcción se deriva de un cordel imaginario alrededor de las esquinas de los edificios existentes.

Según la encargada, solo los números 6 y 7 son determinantes; el número 4 no juega ningún papel en la definición de la línea de edificación. Por supuesto, se podría ver de esa manera. Lo ideal sería un punto medio entre los números 6 y 4, a unos 6 metros desde la calle, pero todas las otras casas (7, 8, 9) están al menos a 7 metros de la calle. Adjunto nuevamente el plano catastral.

Es ideal, lo que se espera de ti: queda suficiente espacio en el norte para construir una segunda terraza tipo Sundowner. ¡No subestimes la posibilidad!

Una terraza en el norte, ¿tiene sentido algo así? Algunas casas solo tienen de 3 a 5 metros de distancia a la calle, ahí realmente se puede hacer muy poco. Quizás los 7 metros no sean tan malos, porque al menos tienes una área más grande donde se puede aprovechar bastante...

sí, salió mal, eso se debería haber aclarado antes de la compra. El §34 a menudo se confunde con un "pase libre".

No quiero un pase libre, sino solo una decisión con sentido común y no que las normas se impongan a toda costa. Hay que tener en cuenta las circunstancias del terreno.

Una terraza en el norte recibe el sol de poniente por la tarde. Tus posibilidades de sentarte al sol no se ven reducidas por la normativa de siete metros. También el suroeste sigue ofreciendo mucho espacio, solo en el sureste se vuelve estrecho, pero no demasiado. Una reclamación para una excepción tendrá aquí pocas posibilidades de éxito. ¿Cómo vas a justificar eso de manera convincente? Me gusta más que esté más cerca de la calle, no puede ser de otro modo. La construcción según el §34 debe ser aprobada de manera tan restrictiva, imagina que el vecino al oeste demuele y construye de nuevo y ahora llega a 4 metros de la calle, te enfadarías, tu sol de la tarde estaría perdido. Por eso, no hay riesgo, el funcionario solo mantiene la paz en la calle. Karsten