Proyecto de construcción con una situación inicial "especial"

Hola a todos,

necesito ayuda/asesoramiento y espero aquí recibir algunos consejos sobre cómo proceder.

Compramos en 2010 una casa adosada de esquina en el norte de Berlín en una ubicación muy deseada (120 m² de superficie habitable, 250 m² de jardín, en 3 plantas, plaza de aparcamiento, excelente infraestructura) a un precio muy barato (masa concursal).

Esta casa ahora debe venderse para un nuevo proyecto de construcción, ya que las circunstancias personales han cambiado y la casa ya no cumple con muchos de los nuevos requisitos.

¿Cómo procedo mejor en este caso?

¿Cómo se puede coordinar la venta de la propia casa con el nuevo proyecto?

¿Qué opciones hay para salir financieramente de la forma más "inteligente"?

¿Qué riesgos existen?

¿Qué significa en este contexto, por ejemplo, "intercambio de propiedades"?

Sobre nuestra casa actual pesa aún un crédito pendiente de aprox. 98.000€.

El valor de mercado, según nuestras investigaciones, es aproximadamente de 200.000€.
¿Es correcto que 200.000€ ingreso por venta - 98.000€ resto de deuda - indemnización por cancelación anticipada = mi ganancia neta?

El inmueble siempre ha sido habitado por nosotros mismos (¿no hay impuesto sobre ganancias patrimoniales?).

Sobre el proyecto de construcción

Tenemos ideas claras sobre la nueva casa y también un marco financiero máximo de 350.000€ para todos los costos que surjan.

Mensualmente disponemos de 4.700€ netos, lo que creo que ya es superior a la media. ¿Estoy dentro de un rango realista con estas suposiciones?

Sería estupendo si pudiera recibir algunos impulsos/consejos aquí.

Hola,

¿Cómo procedo mejor aquí?

Primero deberías encargar un peritaje para la valoración del inmueble; luego conocerás tanto el valor como los posibles costos de reforma/reparación. Además, estás obligado a presentar un certificado energético a un posible comprador interesado.

¿Cómo se puede coordinar la venta de la propia casa con el nuevo proyecto?

Mediante una negociación inteligente y previsora con el comprador, que también debería ser documentada notarialmente.

¿Qué posibilidades hay aquí para salir financieramente "inteligente"?
¿Qué riesgos existen?

Deberías discutirlo con el banco de tu confianza o con un mediador financiero independiente y con tu asesor fiscal.

¿Qué significa en ese contexto, por ejemplo, "intercambio de propiedades"?

No tengo ni idea de a qué podrías referirte.

El inmueble fue habitado continuamente por nosotros mismos (¿sin impuesto especulativo?).

La venta de inmuebles habitados exclusivamente de forma privada es, según la asociación de contribuyentes, exenta de impuestos.

Saludos, experto en construcción

Sobre el "cambio de objeto": Puedes posiblemente transferir tu financiación existente al nuevo objeto (es decir, se cambia el objeto de garantía). Pero esto es un poco más difícil en el caso de la obra nueva, ya que solo existe un "valor" limitado (posiblemente el terreno).

Hola,

Primero deberías encargar a un tasador la valoración de la propiedad; luego sabrás el valor así como los posibles costos de renovación/reparación. Además, estás obligado a presentar un certificado energético al posible comprador.

Mediante una negociación inteligente y previsora con el comprador, que también debería ser registrada ante notario.

Deberías discutirlo con el banco de tu confianza o con un corredor de financiación independiente y tu asesor fiscal.

No tengo idea de a qué podrías referirte.

La venta de inmuebles únicamente habitados de forma privada es, según la asociación de contribuyentes, exenta de impuestos.

Saludos, Bauexperte

¿A qué te refieres exactamente con negociaciones inteligentes y previsoras con el comprador?

¿Cuánto cuesta un informe completo incluyendo el certificado energético?

¿qué exactamente quieres decir con negociaciones inteligentes y previsivas con el comprador?

¿Cuánto cuesta un peritaje completo incluyendo el certificado energético?

Inteligente, no por debajo del valor. Si te ocupas de la venta, yo contrataría a un agente inmobiliario. La comisión la paga de todas formas el comprador.

El "intercambio de seguridad" o "intercambio de objeto" podría ser interesante para vosotros para no pagar una penalización por cancelación anticipada. Solo que el banco debe aprobarlo y debe ser rentable. (VVE frente a un nuevo tipo de interés para el préstamo).

En cualquier caso, tenéis una desventaja, tiempo de construcción frente a venta. Aquí deberíais reflexionar sobre qué período es interesante. No queréis dormir en un hotel. Por la ganancia neta de la venta, podéis solicitar un financiamiento puente en el banco.

Hola,

¿qué quieres decir exactamente con negociaciones inteligentes y prospectivas con el comprador?

Piensa un poco...

Tienes que vender la casa, pero entonces ya no tienes donde vivir; una casa adosada no es precisamente ideal para permitir un subarriendo temporal. Por lo tanto, necesitas un lugar temporal para vivir o negociaras con los compradores que la propiedad se entregue solo después de estar terminada. Esto último los compradores, a menos que lo vean como una inversión, no lo aceptarán tan fácilmente; quien compra normalmente quiere mudarse "ayer". Una solución puede ser también que tú pagues alquiler... y... y... y. Se trata de encontrar un compromiso aceptable para ambas partes y finalizarlo en la escritura pública. Así de inteligente debes negociar también con el banco que financia; en cuanto a los intereses de disponibilidad.

¿Cuánto cuesta un informe completo incluyendo el certificado energético?

No tengo idea de cuánto cuesta eso en Berlín; simplemente pregunta a un asesor energético/perito de tu confianza. Para este último lo encontrarás a través de la página de peritos independientes. En NRW ambos costarían aproximadamente entre 1.000 y 1.500 € como máximo.

Saludos, Experto en construcción