BV casa unifamiliar con sótano completo

Buenas noches a todos,

debido a la oferta insuficiente de inmuebles existentes y a ideas bastante específicas, estamos planeando una casa unifamiliar con algunas particularidades. De antemano: estoy abierto a todas las propuestas y también a críticas duras, siempre que estén fundamentadas.

Algunos básicos:
1. Tenemos dos niños (3 y 1) y planeamos otro tercero, por lo que seremos cinco.
2. La autoayuda casi no entra en cuestión. Sólo me atrevo a pintar y colocar suelos (alfombra) en el sótano.
3. Necesito obligatoriamente un despacho separado, ya que trabajo principalmente desde casa (planeado en el sótano, ver más abajo).
4. Se desea obligatoriamente una sala de hobbies muy (!) grande en el sótano, que debe ser rectangular y tener al menos 2,70 m de altura (por eso el sótano es de 2,70 m).
5. Queremos tener el menor contacto posible con la construcción, por lo que hasta ahora sólo hemos mirado proveedores de casas prefabricadas y preferimos una construcción llave en mano, al menos por ahora.
6. ¡NO TENEMOS PARCELA AÚN! Por ello, se ha planeado una casa que al menos por su tejado y número de pisos debería encajar en muchos terrenos SD 35 grados, alero 120cm.

Hoy hemos recibido una oferta del proveedor de casas prefabricadas que hasta ahora nos parecía "bastante adecuada". El vendedor debería considerar, además de lo mencionado arriba, las siguientes directrices:
1. Los niños deben vivir en la planta superior. Allí también debe haber una habitación adicional que sirva de habitación de invitados u oficina (para mi esposa).
2. El dormitorio principal debe estar en la planta baja con baño propio. También debe haber un aseo de invitados separado.
3. Mi esposa desea un salón-comedor en forma de L (abierto).
4. Detrás de la cocina debe haber una despensa pequeña y separada.
5. No nos gustan las "tonterías". Consideramos que una gran galería, baños enormes, pasillos grandes, etc. son desperdicio de espacio y dinero. Más bien funcional y práctico.

Evaluación de nuestra parte hasta ahora:
Sin anticipar vuestra valoración experta, consideramos problemáticos especialmente los siguientes aspectos del plano presentado:
1. La mayor preocupación es la cocina con su ancho de 2,15 m. Esto es inaceptable. El vendedor nos propuso entonces la idea de ampliar la zona/ancho de la cocina en 1,20 m mediante una especie de "anexo" (disculpad que desconozca el término técnico). Sin embargo, el anexo costaría al menos 12k. No nos entusiasmó mucho la idea.
2. La habitación de invitados/oficina en la planta superior también nos parece poco práctica por las mismas razones.
3. En general, creo que la habitación del niño 1 en la planta superior tampoco es ideal por el ángulo.
4. El baño principal con 1,8 m ¿no es demasiado estrecho? Claro que estamos delgados D, pero ¿estas dimensiones???
5. Considero que tanto el tipo como la ubicación de la escalera son subóptimos. Me gustaría que estuviera "en el borde" y además queremos una escalera que conecte "continuamente arriba y abajo", no una escalera como en el plano que baja a través de una puerta separada (no es un no rotundo, pero nos parece algo raro, especialmente en una cocina ya demasiado estrecha...). ¿Qué tipo de escalera escogeríais? ¿Dónde colocaríais la escalera?
6. ¿La distribución de los baños está bien? Según mi comprensión principiante pensaba que al menos el baño de los niños y el de los padres deberían estar uno encima del otro...
7. ¿Qué opináis de la situación luminosa por las ventanas? Nos parece poco óptima en algunas habitaciones. ¡Nos importa mucho una casa luminosa! ¿Dónde pondríais más ventanas?
8. Seguro que es subjetivo como muchas otras cosas, pero ¿qué opináis sobre que mi despacho esté en el sótano? Pasaré allí bastante tiempo.

¡Agradezco cualquier propuesta! Sé que estamos bastante al principio, pero nuestro objetivo es tener pronto un plano "fiable" que quede básicamente fijado (sé que la disposición final depende del terreno concreto y que podrían ser necesarios reajustes).

Cuestionario
Plan urbanístico/restricciones
Tamaño del terreno: no existe aún, debería tener entre 600 y 1000 m2, ¡el jardín es muy importante para nosotros!
Terreno inclinado: n/a, no nos opondríamos a un terreno inclinado (luz en el sótano).

Requisitos de los promotores
Estilo, forma del techo, tipo de edificio: Abiertos a casi todo... mi esposa no es amiga del "cubo" Planeado con SD 35 grados, alero 120 cm.
Sótano, pisos: Sótano completo (obligatorio, ver arriba), 2 (¿o la planta superior no cuenta como un piso completo debido al alero?)
Número de personas, edades: 4 personas (39, 34, 3, 1), con perspectiva de un niño más.
Necesidades de espacio en PB y en piso superior: PB: salón-comedor, dormitorio padres, baño padres, aseo invitados, despensa; piso superior: 3 dormitorios infantiles, habitación invitados, baño niños, sótano: sala de hobbies, despacho, cuarto de servicio.
Oficina: ¿Uso familiar o teletrabajo? Oficina como lugar principal de trabajo.
Huéspedes anuales: varias veces al año, probablemente más por los niños.
Arquitectura abierta o cerrada: No entiendo muy bien, abiertas en salón/comedor, pero sin galería, vestíbulo, por favor.
Construcción conservadora o moderna: ambas posibles.
Cocina abierta, isla de cocina: imprescindible. Una isla también estaría bien (no realizado en el boceto, no imprescindible).
Número de plazas para comer: 1.
Chimenea: "preparada", incluida con 4,5k en el presupuesto.
Sistema de música/sonido: Se usará un sistema integrado de alta calidad en el salón, lo haré yo mismo.
Balcón, terraza en el techo: sin importancia, preferimos el jardín.
Garaje, cochera: secundario por ahora (presupuesto), pero se contempla para luego; debe tenerse en cuenta.
Huerto, invernadero: Muy importante para mi esposa. No debe ser enorme, pero quiere tener un huerto para cultivar y "rediseñar" regularmente, le gusta mucho.
Otras deseos/particularidades/ritmo diario, con razones de por qué tal o cual no debe estar: Sala de hobbies muy grande y rectangular, con techos altos.

Plan de la casa
¿Quién hizo la planificación? Agente libre de empresa de casas prefabricadas.
¿Qué gusta especialmente? Básicamente se tuvieron en cuenta nuestras peticiones (ver arriba). Confieso: la sala de hobbies es cosa mía y me parece bastante guay.
¿Qué no gusta? Ver nuestros ocho puntos más arriba, especialmente la cocina es inaceptable.
Estimación de precio según arquitecto/planificador: 415 mil para toda la casa (DIN 277 superficie habitable PB+ático = 177 m2, sótano 88 m2).
Límite personal del precio para la casa, incluido equipamiento: 450 mil.
Técnica de calefacción preferida: No sé nada al respecto. Planeado con caldera de condensación de gas y calefacción por suelo radiante (también en el sótano). También agradecemos propuestas.

Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones?
-Podéis prescindir: Todo está muy funcional de nuestra parte, sin "tonterías", sin baños enormes, etc. Bueno, la sala de hobbies, ya sé.
-No podéis prescindir: ya mencionado arriba.

¿Cuál es la pregunta fundamental sobre el diseño de planta en 130 caracteres?
¿Cómo diseñar/integrar adecuadamente la cocina, mejorar la ubicación de la escalera, mejorar el baño principal y clarificar la planta superior?

Hola Una discusión sobre el plano sin el terreno es lamentablemente completamente inútil. Vuelve cuando tengas el terreno. ¡Buena suerte en la búsqueda!

Hola
Una discusión sobre la distribución sin el terreno es lamentablemente completamente inútil. Vuelve cuando tengas el terreno. ¡Mucha suerte en la búsqueda!

a) esto^ Hay simplemente demasiados puntos en un plan de desarrollo que luego te pueden arruinar los planes.
b) falta algo en las cifras. A eso hay que sumar gastos adicionales. ¿Los habéis calculado? Con los gastos adicionales pagaréis fácilmente más de 500k por la casa.
c)

5. Queremos tener lo menos posible que ver con la construcción, por eso hasta ahora solo hemos mirado proveedores de casas prefabricadas y preferiríamos una construcción (llave en mano) de ese tipo – al menos por ahora.

Eso no tiene que ver con las casas prefabricadas. Si el sitio de construcción está vacío porque la casa se produce principalmente en una fábrica y se monta, o si una cuadrilla de albañiles entra y sale, no cambia mucho las cosas. Todo esto es más una cuestión de creencias.

Aparte de que aquí se podría hacer el dormitorio 30 cm más estrecho para que el lado derecho del plano (cocina, invitado) tenga más ancho, no me queda claro por qué se tiene que pasar por la cocina para entrar al sótano.
Por lo demás, las medidas del baño, tal como están aquí, son fáciles de amueblar y están bien.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 415k para toda la casa (superficie habitable según DIN 277 planta baja + piso superior = 177m2, sótano 88m2)
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento: 450k
Tecnología de calefacción preferida: ¡no tengo ni idea! Está planificado caldera de gas de condensación / calefacción por suelo radiante (¡también en el sótano!). Aquí también agradecería sugerencias.

Eso no cuadra. Para un sótano con calidad de vivienda y techo de 2,70 hay que pagar bastante, y luego otros 170 m2... ahí veo un 5 delante. Con costos adicionales de construcción y los típicos añadidos, entonces 600000.
Luego tienes que contar con que el terreno no sea apto para sótano o que la orientación del terreno sea incorrecta.
Y aparentemente ya no hay pisos baratos de estos en vuestra zona, porque si no, ya tendrías uno.

Planear una casa sin un terreno es como organizar una boda sin novia.

Además:
Un vendedor que te planifica un plano sin que tengas un terreno es un amateur. No compres a amateurs.

debido a la oferta insuficiente de inmuebles existentes y a ideas bastante específicas, estamos planeando una casa unifamiliar con algunas particularidades. [...] 4. Se desea obligatoriamente una sala de pasatiempos muy (!) grande en el sótano, que debe ser rectangular y tener al menos 2,70 m de altura

Realmente no se puede negar que eso es "bastante específico", pero sin embargo "insuficiente" ciertamente tampoco se aplica menos al diseño mostrado. Ya en una villa urbana común (es decir, con dos plantas completas) de diez por diez sería como cuadrar el círculo incluir esos deseos, pero en una planta de una planta y media con la misma superficie base eso es todavía menos posible (un muro de sótano en lugar de una pared abuhardillada no lo salva). En comparación, casi sería más efectivo inflar un globo justo al lado de una aguja: será necesario crear un poco más de coincidencia entre deseos y marco.