Comprar la casa familiar - ¿una buena idea?

Una donación también sería fiscalmente más ventajosa que una herencia. Creo que con la donación estarías por debajo del monto exento y con la herencia generalmente se pagan impuestos, ¿no?

Donación o herencia da igual al principio, la exención para los hijos actualmente es de 400.000 € por hijo cada 10 años.

¿Pero no existe la posibilidad de acordar que pague quien viva en la casa? Saludos

Piénsalo lógicamente. Temes que tu padre tendrá muy poco capital para mantener la casa y disfrutar de una vida digna. Si su esposa vive más tiempo, ella tendría derecho a habitar y probablemente menos pensión que él, porque la pensión de viuda también se puede descontar de su pensión.

¿Entonces debería ella invertir su pensión en una casa que te pertenece porque ella renunció previamente a su parte de herencia y donde tiene un derecho de habitación? Solo lo hará si tiene tanta pensión que puede permitírselo voluntariamente o si tú haces tan poco en la casa que no queda otra opción.

Yo intentaría hacerlo de lo que para mí está claro: alquilarla.

También ahí se interpone el derecho de habitación. Si hoy compras la casa por 50.000 € (¿tienes ese dinero en efectivo? ¿O piensas financiarlo con una hipoteca sobre la casa?), eso no significa otra cosa que hoy inviertes 50.000 € y después del fin del derecho de habitación obtendrás un rendimiento, en el que hay muchas incógnitas.

Eso no es más que una inversión de alto riesgo.

Si en cambio hoy inviertes 50.000 € en un piso de alquiler y obtienes rentas, tienes una rentabilidad inmediata, aunque por otros motivos recomiendo evitar propiedades de alquiler individuales. Pero allí tendrías muchas menos variables que con tu opción de compra de la casa de tus padres.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Si la casa tiene un valor de aproximadamente 160k, entonces no se pagan impuestos en caso de sucesión directa.

Esto es típico, la gente se asusta innecesariamente y cree que el fisco o quien sea se lleva su herencia, porque piensan que son muy ricos. Y así circula mucho conocimiento a medias.

Lamentablemente cierto. Y por un máximo de €150.- cualquier asesor fiscal y/o notario lo recita de memoria, no tarda más de 1 hora.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Ves todo muy negro.

Bajo la condición de que tenga claro que no recibe la casa familiar gratuitamente, entonces existen posibilidades.
Los problemas que mencionas él los tendría al menos en la herencia también. Tendría que pagar a su hermano y, en el peor de los casos, recibiría una casa deteriorada porque el padre/ madrastra no podrían costear el mantenimiento.

Posibilidades que veo, por ejemplo:
1. Puede comprar la casa bajo la condición de un derecho de vivienda vitalicio. Así el padre tendría dinero de entrada.
2. El derecho de vivienda no tiene que ser gratuito, sino que puede estar en un marco que el padre y la madrastra puedan costear. A cambio, Bola79 tendría que asumir el mantenimiento continuo. Probablemente eso implique un esfuerzo adicional para Bola79, pero al menos la casa no se deteriora.

Justamente para explorar esas posibilidades, en mi opinión, una visita al asesor fiscal sería útil, siempre que el padre esté en general dispuesto a vender.

Estás pintando todo muy negro.

No pinto nada negro - la idea simplemente es mala y hay soluciones mucho más sencillas que tienen el mismo efecto.

Bajo la premisa de que a le quede claro que no recibe la casa de sus padres gratis, entonces hay posibilidades. Los problemas que mencionas él también los tendría al heredar a más tardar.

Falso. Y eso hay que decirlo claramente. Al heredar, sin inversión actual (!) en caso de herencia recibe entre el 25 y el 50% de la casa, dependiendo de cómo se resuelva la situación con la madrastra.

Entonces tendría que pagarle a su hermano

Eso lo ha excluido y explicado varias veces de forma explícita.

y en el peor de los casos recibe una casa deteriorada, porque el padre/la madrastra no pueden hacerse cargo del mantenimiento.

Sí - pero su inversión hoy sería entonces de €0.- y no de 50-80 mil euros!? ¿La diferencia entre cero euros y cincuenta mil euros... eso debe quedar claro!?

Posibilidades que veo, por ejemplo:
1. Puede comprar la casa con la condición de un derecho vitalicio de habitación. Así el padre tendría dinero de inmediato.
2. El derecho de habitación no tiene que ser gratuito, sino puede estar en un marco que el padre y la madrastra puedan sostener. En contraparte, Bola79 tendría que hacerse cargo del mantenimiento continuo. Probablemente significa un esfuerzo adicional para Bola79, pero la casa no se derrumbaría.

Con un precio de compra de 50 mil euros y un "reembolso de alquiler" de 208€ por 20 años, esos 50 mil euros volverían sin interés. El padre solo tendría posibles ganancias por intereses al principio, con la tasa actual casi no salen 10 mil euros ajustados por inflación, sino más bien 5 mil, es decir, se paga al notario una cifra de cuatro dígitos por un contrato de compra para que el padre obtenga en 20 años una ganancia de capital de 5 a máximo 10 mil euros.

Simplemente transferirle 10 mil euros al padre o guardarlos como fondo de emergencia le ahorra todos los costos adicionales y tiene el mismo efecto.

De los 208€ el hijo debería mantener toda la casa... contrato notarial, impuesto de transferencia, impuesto predial, recogida de basura, seguro del edificio y mantenimiento de una propiedad de finales de los 60/principios de los 70 en la que según él solo se ha hecho lo mínimo desde 1990.

Eso es utópico.

Precisamente para explorar tales posibilidades considero útil una visita al asesor fiscal, siempre que el padre siquiera estuviera dispuesto a vender.

El problema es que descontando el derecho de habitación casi no queda valor - y el asesor fiscal tampoco puede hacer magia.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola de nuevo,

entonces, el miedo a algún tipo de impuesto nunca existió. La donación simplemente no es una opción por las razones mencionadas varias veces.

Que la madrastra quiera quedarse a vivir sola en la casa después de la muerte de mi padre está prácticamente descartado por las razones mencionadas. Pero como nunca se sabe qué puede pasar, no se quiere confiar en un "prácticamente". Por eso sería necesario establecer que, si ella realmente tuviera interés en seguir viviendo allí, sería solo bajo la condición de que pueda costearlo. Eso estaría bien para mí.

Por supuesto, lo que más desearía es que mi padre haga testamento. Ya le he mencionado esto varias veces con cuidado, pero él no quiere porque cree que conoce la sucesión.

Con la compra simplemente habría querido asegurar que el padre tenga un poco más de dinero disponible – como dije, su pensión no es mala, recibe más que otros que trabajan, pero aún así tiene que restringirse – Y con eso también habría garantizado que alguien que no debe heredar, no lo haga, lo cual también habría sido en interés de mi hermano.

PERO: es una ilusión y por como suena, con la compra me pondría más infeliz que si la casa tuviera que venderse en algún momento. Por ahora dejo de pensar en esto.

Así que gracias de nuevo a todos los que se tomaron la molestia de leer mis preguntas y responder tan detalladamente. Realmente un foro excelente con gente estupenda.

Saludos, Bola