Construcción en edificios existentes - Costos adicionales posteriores a pesar del precio fijo

Hola querido foro,

Actualmente estoy construyendo una casa unifamiliar sobre un sótano existente. A principios de abril del 22 firmé la oferta a precio fijo. Cinco meses después de la firma del contrato me informaron que la cimentación existente no soporta la carga de la nueva casa y, por lo tanto, debe ser reforzada. Los costos adicionales debo asumirlos en su totalidad.

Tengo la sensación de que el constructor general (GÜ) no revisó cuidadosamente el proyecto planeado y ahora yo tengo que pagar por sus errores.

Cinco meses antes de la firma del contrato, le entregué al GÜ el cálculo estructural completo del sótano existente, incluyendo la construcción de las cimentaciones existentes, porque quería asegurarme de que el proyecto pudiera llevarse a cabo. La casa prefabricada de un piso y medio de finales de los años 60 debía dar paso a una construcción sólida (Poroton) de dos plantas completas. Sin embargo, evidentemente el GÜ, a pesar de contar con la documentación y la inspección en el lugar, no se ocupó o lo hizo muy poco de la estática hasta la firma del contrato y nos prometió todo solo con tal de que firmáramos el contrato, y luego se analizaría todo con más detalle (al menos así se siente ahora).

Según nuestro contrato, el precio fijo incluye el "aumento sobre un sótano existente". No hay mención de "costos adicionales eventuales", "una revisión posterior de la viabilidad", "sujeto a la estática final" ni otro tipo de letra pequeña.

El único margen de interpretación lo veo en las condiciones generales del contrato. Allí dice, por ejemplo:
"Los costos adicionales debido a [...] circunstancias que el propietario de la obra debe asumir [...] no están incluidos en el precio fijo." - pero no veo que esto aplique aquí.
- ¿O tienen alguna opinión diferente ustedes?

o
"El propietario de la obra es responsable del terreno." - aquí probablemente se refiere al terreno y no a la estructura existente, por lo que tampoco sería un resquicio para el GÜ.
- ¿O tienen ustedes otra opinión al respecto?

Estoy de la opinión de que el GÜ hizo promesas falsas o no advirtió suficientemente. Por lo tanto, no estoy de acuerdo en asumir yo al 100% los costos adicionales para el refuerzo de la cimentación, ¿o simplemente tengo mala suerte como propietario?

¿Cuál es su opinión?
¿Qué me sugieren?
¿Es mala suerte mía o ahora mala suerte para el GÜ, en lo que respecta a los costos del refuerzo?
¿Cómo sería una solución justa aquí?

Si faltan detalles para la valoración, por supuesto los proporcionaré.
Muchas gracias de antemano por su apoyo.
Berlinho

Actualmente estoy construyendo una casa unifamiliar sobre un sótano existente. A principios de abril de 22 firmé la oferta a precio fijo. Cinco meses después de la firma del contrato, me informaron que los cimientos existentes no soportan el peso de la nueva casa y, por lo tanto, deben ser reforzados. Los costes adicionales debo asumirlos completamente yo.

Abril más cinco meses es septiembre. ¿Qué ha pasado desde entonces? ¿En qué etapa del proceso de construcción están y existe la posibilidad de cambiar de constructor?

¿En qué basa el contratista general su demanda? Si se basa en los cálculos estructurales conocidos previamente (¿mencionados en el contrato como conocidos?), en mi opinión le será difícil. Si se basa en nueva información, te será difícil a ti. Pero este es sin duda un caso para un abogado especializado.

Adenda:
Acabo de mirar el plan contractual.

En este se dice explícitamente "Plano de planta sótano basado en el plano existente del señor XYZ de XX.03.2022 y documentos de ejecución para el 'tipo de casa 104'". - El tipo de casa 104 fue la casa prefabricada Neckermann construida en ese momento.

En el plan contractual se hace referencia explícita a los documentos históricos de ejecución que presenté.
- Eso debería apoyar mi argumentación, ¿no?


Un cambio ya no es posible. La demolición comienza la próxima semana.
De abril a septiembre se preparó el permiso de construcción, se discutieron algunos deseos de modificación (ventanas, etc.) sin que aparentemente se haya realizado por primera vez un cálculo estructural.

De hecho, desde septiembre de 22 hasta febrero de 23 se tardó en recibir la oferta para la mejora de la cimentación.
Siempre hubo razones por las que la oferta no estaba disponible, porque obviamente nos interesaban mucho los costos.

Sobre el tema de "nueva información":
En agosto/septiembre de 22 (después de la firma) se realizaron dos perforaciones en el sótano. El motivo fue que el contratista general esperaba que los cimientos fueran más anchos de lo documentado en los archivos históricos. Al parecer, finalmente hicieron el cálculo estructural y determinaron que los cimientos no eran suficientes. En esta perforación se constató que los cimientos están dimensionados exactamente como se indica en los archivos históricos. En los documentos contractuales no hay ninguna indicación de que se necesite otra perforación o cualquier otra cosa para garantizar la realización al precio fijo acordado.

En la perforación también se (supuestamente) determinó que la pared central portante (la columna vertebral de la casa) está excéntricamente apoyada sobre los cimientos. Mi propuesta de simplemente reconstruir la pared fue rechazada con el argumento de que, incluso con un apoyo centrado, los cimientos son insuficientes para el proyecto planificado y definitivamente deben ser reforzados.

Al pensarlo, quizá lo de la "pared central excéntrica" fue solo una excusa para evadir la responsabilidad...

¿Qué dice el contrato respecto a la estática / al estado existente? Si dice que la oferta se basa en el cálculo estático X según los datos del propietario de la construcción conforme al documento Y, entonces la empresa constructora tendrá dificultades para zafarse. Si por otro lado solo dice "Construir sobre sótano existente, visto antes", veo tus cartas como malas.

En el contrato dice concretamente:
16. Ampliación sobre un sótano existente - Está incluido en el precio fijo la ampliación sobre un sótano existente.
17. Muro exterior - Está incluido en el precio fijo un muro exterior [...] aislamiento térmico.
18. Muro interior planta baja/primera planta - Están incluidas en el precio fijo las paredes interiores de piedra caliza según el cálculo estructural.
- No dice más.

¿Cuáles son tus argumentos/motivos para que con tal formulación el problema pueda recaer sobre mí o es solo una sensación?
No es nada descortés, pero realmente estoy buscando indicios fiables para saber con qué firmeza debo tratar el tema con el GÜ.....