Comportamiento ante un retraso inminente por parte del promotor inmobiliario

Moin,

En el contrato no hay ninguna cláusula sobre indemnización por demora.

Oups.... lamentablemente tienen un problema serio. Con eso, en principio, él puede retrasar el inicio de la construcción hasta el día del juicio final. Sí, estará en mora y ustedes podrán decir "mal constructor, estás en mora". Pero mientras no se haya fijado una penalización contractual, eso les sirve de muy poco. Al final, probablemente estarán contentos si pueden rescindir el contrato sin costo alguno. Él simplemente puede dejarlos con las manos atadas.

Es decir, no contaría con ningún pago de indemnización para ustedes. Su objetivo será más bien salir del contrato, y sin tener que pagar indemnización al constructor.

Ya que aparentemente no consultaron a un abogado antes de firmar, les recomiendo encarecidamente que ahora contraten a uno.

Buena suerte,

Andreas

nos encontramos en la siguiente situación: a mediados de 2022 compramos una casa adosada a un promotor local. En el proyecto, además de varias casas adosadas en una antigua zona de jardines, también se construirá un edificio de varios pisos con viviendas en propiedad. El terreno está dividido de forma real. La fecha límite de entrega según el contrato es 18 meses después de obtener la licencia de construcción. A finales de 2022 el promotor nos comunicó que la construcción de las casas adosadas fue aprobada, por lo que la entrega sería en mayo de 2024. Al mismo tiempo, nos indicaron que la construcción comenzaría en marzo de 2023.

Hasta hoy no ha ocurrido nada en el terreno. Tampoco ha habido flujo de dinero, ya que se paga según la normativa de agentes inmobiliarios y promotores. Me pongo en contacto regularmente con el promotor, pero no recibo información concreta, solo la promesa de una "clarificación interna". Según el promotor, en junio de 2023 también se aprobó la construcción del edificio de varios pisos, cuyo depósito para la retención del agua de lluvia debe ser utilizado también por las casas adosadas. Según el promotor, ahora la construcción comenzará en noviembre de 2023, lo que significaría menos de 6 meses para la entrega llave en mano. Los baños y azulejos también están incluidos en el servicio del promotor.

En total 4 casas + 12 apartamentos.

Resumiendo: el "retraso" solo se asume, pero aún no ha ocurrido. Se construirá una hilera de 4 casas adosadas como complemento a un edificio de doce viviendas, cuyo depósito para la retención del agua de lluvia se compartirá. De las casas adosadas solo se ha vendido una de las cuatro. Por lo tanto, está claro: 1. qué parte del proyecto global es importante y cuál no lo es; 2. que una resolución del contrato / devolución con multa y demás sería una nimiedad en comparación con cuatro casas construidas pero tres aún no vendidas. Como especulación añado que 3. el depósito para la retención podría ser una condición para la licencia de construcción de las casas adosadas, posiblemente con efecto suspensivo (es decir, que la licencia podría estar formalmente aún pendiente). Desde tu punto de vista es molesto, pero desde el punto de vista de la proporcionalidad aquí eres un lobo solitario que aúlla a la luna. No espero que ninguna indemnización te haga rico históricamente aquí, y de forma realista espero la oferta de un acuerdo después de un retraso estimado de cuatro a seis meses en la mudanza.

Como aparentemente no fueron al abogado antes de firmar el contrato, les aconsejaría encarecidamente que ahora contacten a un abogado.

Antes de escribir en papeles membretados de abogados que no tienen ninguna posibilidad, primero preguntaría a la seguro de protección jurídica si cubre el caso. Mi suposición sobre la respuesta es: "ninguna" (asesoramiento debido a un daño que aún no ha ocurrido).

Hola a todos y gracias por las valoraciones. Seguro que pueden imaginar que la situación para nosotros es bastante estresante.

Que el promotor, como temía , no tenga que enfrentar ninguna consecuencia, no me parece tan claro; una pequeña investigación arroja al menos para mí como profano la clara obligación de compensar un daño que surja. Pero, por supuesto, no puedo evaluar cuánto más puede sacar el promotor de su bolsillo ni lo complicado que será hacer cumplir esta obligación.

La suposición expresada por de una rescisión / acuerdo ya la tuve hace algún tiempo. Sin embargo, me sorprende que el promotor no haya propuesto esto mucho antes. La venta no ha avanzado durante meses, y siempre hemos mostrado disposición al diálogo. Hasta ahora, el daño ha sido el impuesto de transmisión patrimonial, a lo que se sumarían los costos de una rescisión en nuestro banco.

La casa no es un proyecto soñado para nosotros, sino funcional. Si tuviéramos que separarnos de ella, estaría bien, pero preferiría no quedarme con los costos. Leo sus recomendaciones como esperar a la reunión con la dirección general y, en caso de que el promotor no lo ofrezca, plantear una rescisión, ¿verdad?

Que el promotor inmobiliario, como temía @andimann, no tenga que temer ninguna consecuencia, no me parece tan claro; una breve investigación me da al menos a mí como legos una obligación clara de compensar un daño que se ocasione.

Si el contrato no dice nada, no llega de inmediato la alta mar, sino primero el Código Civil.

Pero por supuesto no puedo evaluar qué más puede sacar el promotor de su bolsillo y qué tan difícil será hacer cumplir esta obligación.

No veo que tenga que sacar nada de su bolsillo, ya que como dije sospecho que la aprobación todavía está pendiente debido a la balsa de retención que aún no se ha construido, es decir, una condición (o una característica asegurada en la solicitud de construcción) aún no está cumplida.

La sospecha expresada por @11ant de una rescisión / acuerdo también la tuve hace tiempo. Me extraña, sin embargo, que el promotor no haya actuado ya al respecto. La venta no ha funcionado durante meses,

Un cierto efecto botella de kétchup es completamente normal en tales proyectos, y la bandera de salida para las excavadoras permanece en el bolso de herramientas hasta que se venda la cuota X de las unidades. Eso no es algo que haga que un promotor se agobie. Es rutina diaria.

Leo sus recomendaciones como esperar la conversación con el gerente general y allí, si el promotor no lo ofrece, sacar a relucir una rescisión?

Al menos mi recomendación es más bien de esperar y tomar un té, aunque comprensiblemente no tengas la distancia profesional del promotor. Claramente dejaría la fuerza aérea aún en tierra. No veo en mi bola de cristal que el promotor mencione la palabra rescisión. Tú mismo dices que actualmente espera el inicio de construcción en noviembre, por lo que antes de octubre no tendrá aumento de ritmo cardíaco, y antes de la hoguera de San Martín tampoco tendrá sudores. Como considero muy probable mi especulación sobre la balsa de retención "suspendiendo" el proceso, también supongo que el reloj, a diferencia de tu creencia, tampoco ha empezado y el promotor no tiene motivo para entrar en pánico.

Antes de aceptar que uno no tiene ninguna posibilidad en una carta de abogado, lamentablemente sin esperanzas, yo primero preguntaría a la aseguradora de protección legal sobre la cobertura. Mi suposición sobre la respuesta es: "ninguna" (asesoramiento debido a un daño que aún no ha ocurrido).

Aquí no habrá ninguna cobertura al 100 %, ya que el derecho de la construcción no está incluido en ninguna protección legal. Para ello, se debe contratar una póliza separada (por ejemplo, con la ÖRAG) antes del inicio de la construcción. También nos costó una prima de cuatro cifras, pero vale la pena. Solo se le puede desear al TE que esté bien preparado financieramente cuando llegue la doble carga por la cuota, el interés de disposición, el alquiler, etc. Situación extremadamente mala de la que no saldrán tan fácilmente, como temo. En su lugar, yo invertiría ahora 200 € y me asesoraría con un abogado especialista sobre las opciones y la situación legal basándome en vuestro contrato. Así sabréis exactamente dónde estáis.