Preguntas para principiantes sobre la construcción de casas

Eso todavía es una jungla.
Aclarémosla.
La decisión para la construcción debe estar firme. Entonces, por favor, primero compren un terreno adecuado. Ocúpense del derecho urbanístico. Por ejemplo, si en el plan de desarrollo está la cifra de ocupación del suelo 0,3, eso significa que si compras 600 m² de terreno, se puede construir sobre el 0,3 de 1, es decir, aproximadamente un tercio. (Esto lo necesitarás para una casa de 150 m². La terraza también cuenta como superficie construida.) Presta atención a la calidad del suelo del terreno. ¿Es muy inclinado? ¡Caro! Transporte o relleno de tierra. ¿Está bien formado? ¿Entonces rectangular con jardín orientado al suroeste posible? ¿Qué más permite el plan de desarrollo? ¿Dos pisos? ¿O solo 1,5?
Si eso está aclarado, entonces ve al notario y compra. Tener terreno nunca está mal. Todavía todas las opciones están abiertas. Aún se puede retroceder. El terreno siempre se puede vender sin pérdidas.
Pero: no quieren retroceder. Quieren construirlo.
Ahora miren en la WWW planos de casas que podrían ser una opción. Hay mucho que ver. Ahora se va formando lo que les gusta, lo que podría funcionar, etc. Decidan por un tipo de construcción. Casa prefabricada o clásica de piedra sobre piedra. Es casi el mismo precio. - Con estas ideas vayan ahora a un constructor que idealmente sea regional, que no solo trabaje con subcontratistas, sino que tenga muchos oficios propios, que tenga buena reputación en la zona, que les haga un precio fijo por la casa llave en mano, usualmente sin cocina, revestimientos de suelo, trabajos de pintura, que a veces también están incluidos. Hay ambas opciones.
En la planificación, cuiden que sea económica pero no barata, tengan en cuenta algunos parámetros: pocas o ninguna ventana de suelo a techo, ventanas blancas. No miradores, torrecillas, nichos, etc. Sin sótano. (¡Entonces mejor 100 m² más de terreno!) Techo con tejas tipo Harzer Pfanne. Sin chimenea. Así podría entrar en los 1600,- por m². Pero en cuanto agregues muchos extras, se te va de las manos.
Los créditos KfW generalmente no valen la pena. La casa se vuelve más cara. Pides más préstamo, aunque la tasa sea mejor. El crédito RLP es un claro "llévame contigo".
Durante la fase de construcción prepárate para pequeñas sorpresas. Para minimizar estas, trata bien a la gente, al equipo, a los obreros en el lugar. (Pastel. Café. Propina. Bebidas.) Hazle un llamado a su honor de artesano si sientes que hace mal su trabajo. (¿Eso me lo vas a entregar así? ¡Está por debajo de tu nivel!) - Hazte una especie de tabla (Excel o cuaderno de cuentas) donde asignas las sumas a cada oficio. Solo así. Sino se acumulan pequeños gastos, aquí 1000, allá 1000, no es mucho, y al final no queda nada para el jardín.
Así que en resumen: decisión - terreno - planificación - actuar - mantener el control. Karsten

Hola,

de alguna manera tengo la sensación de que cada partida está calculada de forma optimista.

@Hauspreis: Puede ser correcto si todo es estándar. Pero no con KFW 55 ni con 2 unidades de vivienda (por intuición).
@Grundstückspreis: Quizás en una región con problemas estructurales. Usualmente es el doble, triple, incluso cuatro veces o más.
@Baunebenkosten: Puede ser correcto.
@Garten: Si no quieres tener el jardín terminado en los próximos 2-3 años, entonces está bien.
@Rücklagen: La suma está bien por ahora.
@Extrakosten: Si no te gusta lo que el proveedor de casas prefabricadas ofrece, el importe desaparece inmediatamente. Por lo tanto, no tendrás ni cocina ni carport.

Vamos a construir a principios del próximo año una casa de 132m² con sótano en Kfw55, sin mucho lujo, en un terreno que cuesta 92k€. Para los costos adicionales de construcción, áreas exteriores y carport se presupuestan 78k€. Esto no incluye ni cocina ni la mudanza.

Un arquitecto os costará si queréis un diseño libre según HOAI alrededor de 45k€ (sin negociar) para las fases de servicio 1-8.

Antes de ocuparme del tema de la construcción y cuando ya se estaba concretando en nuestro caso, también pensaba que con 400k€ todo incluido sería suficiente... esto fue una mala estimación.

Gracias por esta respuesta tan detallada

Exactamente ahí es donde se muerde la cola el gato. Solo puedo comprar terreno cuando sepa si puedo permitirme la casa-bar.

El terreno de ejemplo mencionado tiene unos 760 m², una ocupación del suelo de 0,4 y un índice de edificabilidad de 0,8. Orientado al sur, pero con ligera pendiente.

Es solo un ejemplo. Para una decisión real a FAVOR de construir, se buscaría con más intensidad.

Actualmente, tengo más bien la impresión de que todo esto nos va a estallar financieramente en la cara. :/

No tiene que ser así. Nuestra casa, es más pequeña, solo 110 m², costará todo incluido 285. De eso, 68 corresponden al terreno. Se puede. Karsten

gracias por el desglose de vuestros costos. Eso me ayuda a ver con más claridad. Sobre todo, los costos de los arquitectos aclaran las cosas.

¿Cuánto creéis que podéis financiar como máximo? Entonces, ahora y no dentro de 3-5 años cuando llegue el segundo salario.