1961年部分翻新的房屋评估

不。屋顶结构届时将被结构上分开[...],

能够胜任的同事估计在巴符州也有，不过价格听起来也不会很便宜。

这栋房子乍一看给人留下了不错的印象。然而，15年前的现代化改造显然只限于“外观”，因此掩盖了一些缺陷。
从房产说明中也可以看出，是私人出售的。在我看来，里面缺少了一些重要因素，这些因素要么是因为不了解而没有提及或展示，要么是卖家不想用这些不太美观的细节吓跑潜在买家。这在房产说明中总是一种微妙的平衡。
我这里缺少的是能量等级、一张暖气的照片、窗户的材质以及停车位情况。还能看到花园视角就好了，因为那样可以查看带阳台那侧的外立面。屋顶没显示。嗯……卖家专注于漂亮和时尚的照片，但没有关注技术或建筑特征。
曾经有段时间，我为中介拍摄房屋照片。除了漂亮的室内设计照片之外，还应该提供一些客观的照片。
文字描述中也缺少一些内容，但如前所述：我认为是业主无意中没有展示或提及。

当然，找专业建筑师带看是有意义的，我的朋友圈里也有一位。

如果你们认识建筑师那就太好了。如果他对老房子有经验，最好超过50岁，也就是说经验丰富，那会很好。如果不是他，或许他认识其他同行，他们不仅能评估翻新，还能评估供暖系统。我认为供暖工本人不一定适合。

年耗油约1000升

这个数字是从哪里来的？一定要看账单。

屋顶需要重新铺设瓦片？

顶层已扩建，屋顶内侧隔热，安装了新的顶层窗户

几乎可以推断屋顶在安装新顶层窗户前铺了新瓦片。不过奇怪的是没有提及这点。我推测屋顶只是重新隔热，并在扩建过程中新装了窗户，但没重新铺瓦。

如果还没有做，可能会重新隔热外立面？

外立面15年前“处理”过，完全抹灰（尚不清楚当时是否隔热）

我的推测是：外墙隔热应该符合2000年代初的标准，原因也很合理。

窗户双层或三层玻璃，不清楚多久了

大概率是双层玻璃窗户，这现在也不是缺点或劣势。应该是配合外墙隔热更换的，但这也是推测。

我是否也需要考虑通风问题？

不，这房子应该是干燥的，能正常使用。

浴室还需要装修（可能我们入住时会进行）

嗯，房子是可居住和使用的。

邻居们似乎也已经翻新了房子，

邻里有类似建筑的房子，通常是很好的参考。可以敲门询问看看。很多人愿意展示他们拥有或有意翻新/修缮的部分。

我建议你看下当时所有的账单，通过账单可以知道做了什么、谁做的。
耗能账单也很有参考价值，毕竟住着一个四口之家。
至于其他问题，比如屋顶和地下室，建筑师可以帮忙。
地下室是否霉变潮湿，这可以直观判断。其它地方也能看到霉菌，可以查看角落。窗户是否密封良好，可以测试。衣物如何晾干也能提供线索。屋顶下的气候感受也可以自己体会。

我忘了：首先重要的是直觉感觉：喜欢吗？肚子怎么说？我想住在这里吗？对我来说舒适吗？如果首先是这样，那么人们也愿意以良好的妥协来接受一些事情。

……但通常是没有考虑到许可（批准能力）就开始的。客用厕所和浴室的瓷砖是新时代风格，若只是纯粹的美观措施，恐怕会很愚蠢（当然这并不排除——所以在提出购买价格之前请务必让对方出示详细证据）。

完全可以将节能改造限制在法律范围内——这对融资机会必然会有影响，大家都明白。建造年份1961年仍然算作“50年代”（在我看来，通常是1950年至1963年）。

这难道不应该导致建议放弃该房产吗，毕竟特别是含有“真正的共用墙”的房产，不可能仅对一半的结构进行改造？

据我所知，扩建是有建筑许可的。但我肯定还会再确认一次。

房子给人初步印象不错。不过15年前的现代化可能仅限于“外观”，所以化妆掩盖了一些缺陷。
从简介来看，这确实是私人出售。重要因素缺失，我认为是应该提及或展示的。这些遗漏可能是因为不知情，也可能是卖家不想因不美观的细节吓跑潜在买家。肯定在房产简介中这是一个微妙的平衡。我觉得缺少能源等级和供暖设备的照片，还有窗户材料和停车位情况。

这确实令人疑惑。我们正是因为通过两层关系认识卖家，才得到了我在起首帖中提到的数据，并且通过私下交流了解到更多信息（如瓷炉空气取暖等）。如果想出售，应该会有能源等级证书。其实没有固定停车位，房子旁边是碎石车道，可以纵向停放两辆车。邻居房子部分有车库，规划图上车库也被批准（距路面至少5米）。

看到花园视图也不错，因为这样可以检查阳台一侧的立面。屋顶看不到。卖家主要展示了好看且精致的照片，但没展示技术和建筑细节。
以前我给中介拍过房子照片，除了好看的“家居布置”照片，也要提供客观的照片。
文字说明中也缺了不少，但正如我说的，我认为是房主无意间没展示或提及。

看完房后，我可以在这里上传更多照片。

如果你们认识建筑师，那真是太好了。如果他对老房子了解丰富，且年龄超过50岁，有经验，那更好。如果不是他，或许他认识同行，既能评估改造，也能评价供暖技术。在我看来，供暖工本身不必一定懂这些。

我舅舅是供暖工，我也可以问问他。

那个数字是哪里来的？一定要看发票。

卖家提供的信息。这不现实吗？

几乎可以认为新屋顶天窗安装前，屋顶是新盖的。奇怪的是没有提及。我推测屋顶只是新做了隔热，扩建时换了新天窗，但没有重新铺屋顶。

如果是重新铺屋顶（假设无有害物质处理）费用大约多少？约6000-9000欧元？

我的猜测是：立面绝大多数已在2000年代初进行了标准保温。为什么不呢？

对我这种外行来说，这意味着立面暂时无需再改造。

我会让对方出示当时所有发票。通过这些可以看出做了什么，由谁做的。
用电量账单也很有参考价值，毕竟住着一个四口之家。
至于屋顶和地下室问题，建筑师可以帮忙。
地下室是否潮湿发霉肉眼可见。别处也可见霉斑，看看角落即可。窗户是否密封可测试。衣服怎样晾干也能提供线索。屋顶下的气候也可自我感受。

感谢这些提示。

我忘了说：最重要的是先听从直觉：喜欢吗？内心感觉如何？我想住这里吗？这里让我有温馨感吗？如果先有了这个，才能愿意在一些问题上妥协。

没错。我们还没看房，但熟悉这片区域。这里是通向田野的最后一条路，非常安静，位置在一高地上。对我们来说初步印象不错。现在必须等看房。因为我们在斯图加特地区，所以我觉得这个房子（即便存在较严重缺陷）可能很快就会卖掉。每天都有傻瓜早起……

这确实令人惊讶。

不，完全不是这样。简单来说，业主不是房地产销售人员，她也不了解在房产说明书中什么是重要的。

卖家的说法。这不现实吗？

不是，但这里确实需要质疑一下信息来源。

如果想卖，应该有能源等级或能源证书。

能源证书应该是有的。能源效率等级 A-H 可以写进房产说明书，但现在没有写。

我叔叔是暖气安装工，我也可以问问他。

如果他能发现建筑缺陷或隐蔽缺陷，那当然可以。

重新覆盖屋顶的费用大概是多少（假设不含有害物处理）？大约6000-9000欧元？

这个你可以问个跟你一起去的建筑师。

对我这个外行来说，这意味着屋顶暂时不用维修。

这大概是按照2000年的标准进行的翻修。 你没有义务去维修或者使用“最好”/最高标准的材料。 能够接受B或C等级的能源水平完全没问题。没人需要A+。如果你确实想要并且有钱，也可以这么做。90%的住宅都是比B等级更差或同等级。 （据我所知，2000年能源节约条例的标准应该是C级，但也许有人比我更懂这个问题）

重新做屋顶很贵。9000欧元不够用。
我觉得暖气很糟糕。但分体空调可以获得补贴。
一个大难点是：电路要全部更新，但浴室还是旧的吗？这是怎么回事？
顺便说一句，也意味着水管/排水管是旧的。浴室加水管/排水管我估计需要30-40千欧元。如果有问题，可能需要大量拆改。一般不会在住了5年后才做这些。
阁楼有保温吗？如果有，是怎样的？是否是那种透气性措施，按照过去那种“我夹点东西进去就好了”的做法？
我估计外墙没有保温。塑料窗户如果密封良好且维护得当，约从1993年开始适用。